Barrios 'prime' de Madrid donde sigue arrasando el comprador español

• BEATRIZ AMIGOT

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La capital es uno los destinos preferidos para el inversor internacional; sin embargo, sigue habiendo zonas con una demanda eminentemente nacional.

Madrid se sitúa, por segundo año consecutivo, como la ciudad más atractiva del mundo para los altos patrimonios (aquellos que cuentan con una riqueza de 30 millones de dólares), según Barnes. La capital española ha logrado en los últimos ejercicios ganar posiciones en las estrategias de compradores procedentes de Latinoamérica, Estados Unidos, Oriente Medio y Europa.

De media en la ciudad el comprador extranjero representó en 2025 el 14% de las operaciones; sin embargo, en ciertos barrios su presencia se dispara. Este el caso de Recoletos (31,5%), Justicia (31,4%), Jerónimos (29,4%) y Castellana-Lista (28,9%), tal y como se desprende del último estudio realizado por Diza Market a partir de datos de los notarios. En estos puntos de la capital el precio se situó en el primer trimestre entre los 7.974 euros por metros cuadrado de Justicia y los 11.928 euros de Recoletos (estos son importes medios porque en determinados activos ya se han superado los 30.000 euros por metro cuadrado en Madrid).

"El comprador extranjero existe y tiene peso en determinados segmentos, pero el verdadero motor del alza de los precios es el desequilibrio entre una demanda muy fuerte y una oferta limitada de producto de calidad. Además, en todas las áreas prime, incluso en Salamanca, sigue existiendo un comprador de provincias muy importante", explica David Zafra, socio fundador de Diza Consultores.

A pesar del auge internacional, los españoles siguen liderando las transacciones en todos los códigos postales prémium de la ciudad. De hecho, hay cuatro áreas en las que destacan concentrando alrededor del 90% de las operaciones y todas se ubican en el distrito de Chamartín al norte de capital.

La primera es Hispanoamérica (92,7%) que sobresale por su carácter residencial consolidado, su proximidad al eje de Castellana y a zonas de oficinas, así como por una oferta de vivienda de tamaño medio y alto. Además, es un barrio bien comunicado y con buenos servicios.

Prosperidad también atrae a un cliente principalmente español (91,2%). Tiene un componente más urbano y de barrio tradicional, con una relación calidad-precio todavía competitiva frente a otras zonas próximas. Su atractivo está en su buena conectividad, la oferta comercial y la posibilidad de acceder a viviendas amplias o reformadas en un entorno bien integrado en la ciudad.

Por su parte, Nueva España-Castilla (91,2%) combina residencial de alto nivel (con urbanizaciones con piscina y zonas comunes), proximidad a la estación de Chamartín, buena conexión con el norte de Madrid y cercanía a colegios, hospitales y áreas de negocios. "Es una zona especialmente interesante para compradores que buscan vivienda familiar, accesibilidad y una ubicación estratégica entre el centro y el norte de la ciudad", apunta Carlos Zamora, Carlos Zamora, socio de Knight Frank.

Y, finalmente, Plaza Castilla-Cuatro Torres, donde los nacionales aglutinan el 88,4% de las compras. "Esta zona se beneficia de su localización estratégica, la transformación de Madrid Nuevo Norte, la presencia de grandes sedes corporativas y las expectativas vinculadas al desarrollo urbano del entorno. Tiene un componente residencial cada vez más buscado por compradores que quieren estar cerca de áreas de actividad económica sin renunciar a servicios y conectividad", añade Zamora.

Estas zonas tienen en común que su precio medio se sitúa en torno a los 7.000 euros por metro cuadrado. Son zonas prime, aún con precios altos, pero con mayor capacidad de entrada para una demanda solvente que otros puntos más caros de la ciudad.

A juicio de Philip Pérez-Cirera, director de Gilmar Viso-Chamartín, "el común denominador de estas zonas es que son barrios que ofrecen algo cada vez más valorado: estabilidad. Son zonas maduras dentro de la M-30, con todos los servicios resueltos, muy bien conectadas con el resto de la ciudad, colegios de primer nivel, comercio de proximidad y una calidad de vida muy consolidada". "El comprador español sigue sintiéndose cómodo en estos entornos porque los conoce, confía en ellos y sabe que mantienen su atractivo con el paso del tiempo", subraya Pérez-Cirera.

En este punto coincide también Luis Cembranos, director de Chamartín en Engel & Völkers Madrid:: "El mercado en estos barrios se caracteriza por la seguridad y la revalorización de los activos".

Además, "estos barrios, situados en el distrito de Chamartín, comparten su estatus entre las zonas prime más consolidadas de la capital", añade Cembranos.

Hasta finales de 2025, había otro barrio, el de Ibiza-Niño Jesús, que también acaparaba la inversión nacional. Sin embargo, los precios en esta parte de la ciudad se han disparado un 29% en el primer trimestre del año respecto del anterior, hasta los 8.842 euros por metro cuadrado. Además, el comprador extranjero ha ganado peso y ya supone casi el 28%. "Lo que está ocurriendo en Ibiza-Niño Jesús es una consecuencia natural de la presión de demanda que existe en el Barrio de Salamanca. Cuando la demanda crece y el producto escasea, el mercado empieza a expandirse hacia zonas colindantes con características similares. Durante mucho tiempo existía una especie de frontera psicológica en calles como O'Donnell o Alcalá. Esa frontera se ha roto y el Retiro está actuando como gran eje de valor", concluye Zafra.

Con terraza

Piso ubicado en el barrio de Hispanoamérica, dentro del distrito madrileño de Chamartín. Con una superficie construida de 109 metros cuadrados, destaca por su luminosidad, su distribución funcional y el potencial que ofrece para actualizar y personalizar cada espacio. Dispone de tres dormitorios, tres baños y una terraza de 7 metros cuadrados a la que se accede desde el salón. Lo comercializa Gilmar por 1,09 millones de euros.

Piscina en la azotea

Este inmueble, situado en la zona de Nueva España, cuenta con una superficie construida de 124 metros cuadrados. Tiene un dormitorio con vestidor, dos baños, un espacioso salón-comedor, cocina equipada y lavadero. Sin embargo, la verdadera joya es su terraza. Además, el edificio cuenta en la azotea con piscina comunitaria con vistas a todo Madrid. Lo vende Diza por 985.000 euros.

Gimnasio y sala social

GZ37 es un proyecto de obra nueva en el barrio de Prosperidad (Chamartín). Está formado por 16 estudios (de un dormitorio), entre los que destacan los áticos con terraza. Los propietarios de estos inmuebles podrán personalizarlos y, además, disfrutar de zonas comunes como el gimnasio, la sala social y la piscina. Los comercializa y promueve Abauco con un precio desde 550.000 euros.

Zona de servicio

Piso, en Nueva España, de 148 metros cuadrados construidos, con múltiples posibilidades de reforma. El hall de entrada da paso al salón-comedor con grandes ventanales de suelo a techo y con acceso a una terraza con vistas despejadas a los rascacielos de la ciudad. Cuenta con dos dormitorios y dos baños. La zona de servicio, con entrada independiente, consta de cocina, zona de lavadero y un dormitorio con baño. Lo vende Engel & Völkers por 1,6 millones de euros.

Amplitud y jardín comunitario

Esta propiedad se encuentra en Nueva España, dentro del distrito de Chamartín, Con una superficie de 177 metros cuadrados, que ofrece distintas posibilidades de reforma. En estos momentos, tiene cuatro dormitorios, tres baños y una terraza de 15 metros cuadrados. La finca dispone de ascensor, jardín y piscina. Además, incluye dos plazas de garaje, un valor diferencial en esta zona. La comercializa Gilmar por 1,19 millones de euros.

Frente a los rascacielos

Este piso está ubicado en la zona de las Plaza Castilla-Cuatro Torres frente al futuro desarrollo de Madrid Nuevo Norte, una de las áreas con mayor proyección y revalorización de la capital. Totalmente reformado, destaca su luminosidad (gracias a su orientación este-oeste) y sus vistas del 'skyline' madrileño y de la sierra. Tiene tres dormitorios y dos baños , además de plaza de garaje y piscina comunitaria. Lo comercializa Engel & Völkers por 750.000 euros.

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