- ANDRÉS STUMPF Bruselas
La Ley de Vivienda Asequible europea se centra en dotar a las autoridades de armas legales para habilitar los límites a plataformas como Airbnb o Booking, pero fija una serie de condiciones.
La propuesta europea de Ley de Vivienda Asequible es ya una realidad. La Comisión Europea ha presentado su nueva iniciativa legislativa para dotar de herramientas jurídicas a los ayuntamientos que busquen lidiar con la crisis de la vivienda, especialmente en lo relativo a la limitación de los alquileres turísticos de corta duración, tal y como informó EXPANSIÓN el martes.
En su propuesta, la Comisión permitirá a las autoridades nacionales intervenir de forma proporcionada el mercado de vivienda en las situaciones en las que esté probado que existe un área tensionada. Así, el límite a la proporción de pisos turísticos, la prohibición de la actividad de grandes operadores y la suspensión de licencias estarán amparados bajo este marco.
Sin embargo, la regulación no obligará en ningún caso a tomar medidas concretas y Bruselas establece cinco requisitos que se deben cumplir antes de lanzar las medidas más restrictivas y que están vinculadas a la definición europea de esa área tensionada de especial vigilancia.
1. El precio medio de transacción de una vivienda en el área, comparado con la mediana de los ingresos disponibles de la población local, es igual o superior a un umbral de ocho años. Esa referencia la ha tomado la Comisión Europea como un criterio cuantitativo considerado justo para el conjunto de la UE, aunque el texto legal reconoce que podría valorarse en el futuro revisar la cifra para ajustarla a las condiciones de cada momento como, por ejemplo, a la inflación.
2. Al mismo tiempo, la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos anuales de la población debe haber aumentado a lo largo de los diez años anteriores. Con ello, la Comisión Europea busca fomentar la proporcionalidad y la seguridad jurídica evitando medidas muy intervencionistas por cuellos de botella en la construcción o sucesos puntuales, según explican fuentes comunitarias.
3. Además, en uno de los pocos criterios valorativos, la institución que preside Ursula von der Leyen apunta a que debe certificarse que "debe ser poco probable que la presión disminuya en los próximos tres años, una cuestión analizada por el aumento o disminución de la población y la oferta de vivienda.
4. Para implementar estas restricciones con el amparo de Bruselas, los ayuntamientos deberán estar aplicando y haciendo cumplir activamente el Reglamento de la UE sobre alquileres de corta duración, incluyendo sus sistemas de registro, verificación e intercambio de datos, así como las órdenes de retirada de anuncios ilegales o sin número de registro. Las medidas deben fundamentarse en un análisis que demuestre que ninguna otra alternativa menos restrictiva para el mercado interno habría sido igualmente eficaz y rápida para aliviar la presión.
Impulso a la oferta
Pese a que la intervención es el espíritu de la nueva normativa, Bruselas reconoce que "las restricciones al acceso o a la prestación de servicios de alquiler de alojamiento a corto plazo, o a la adquisición y el uso de terrenos y propiedades residenciales, no bastan por sí solas para abordar las causas estructurales de la escasez de vivienda a largo plazo". Por ese motivo, el quinto requisito exige tomar medidas más estructurales.
5. Las autoridades están obligadas a complementar cualquier restricción con políticas destinadas a aumentar la oferta de vivienda a largo plazo, en particular de vivienda social y asequible. En ese sentido, la Comisión Europea no tiene competencias para exigir a los Estados miembros medidas concretas, pero ha publicado junto con la iniciativa legislativa una serie de recomendaciones como movilizar una mayor inversión para la construcción de vivienda, acelerar los permisos de construcción y rehabilitación o favorecer la rebaja de los costes de los materiales.
Cualquier medida restrictiva que se derive de la declaración de estrés, como limitar el número de noches de alquiler turístico o incluso suspender la concesión de licencias, debe ser estrictamente proporcionada y tener sentido para la situación específica de esa zona. Las autoridades deben priorizar medidas menos restrictivas antes de recurrir a la prohibición total de adquisición. Se sugiere evaluar alternativas como límites cuantitativos, cláusulas de derechos adquiridos o excepciones para evitar situaciones de vulnerabilidad extrema e incentivos fiscales.
"No es lo mismo Madrid, donde uno de los motivos de la falta de oferta puede ser la concentración de alquileres turísticos, sobre todo en ciertas zonas, que Milán, donde el problema puede estar más vinculado a la rehabilitación de edificios", expresan fuentes comunitarias.
Por último, la norma blinda completamente la primera vivienda incluso cuando esta se destine brevemente al alquiler turístico en áreas de estrés y situaciones puntuales al determinar que "queda estrictamente prohibido imponer restricciones sobre el alquiler de corta duración cuando este se realice en la residencia principal del anfitrión". La propuesta asume que este tipo de actividad no retira de forma permanente viviendas del mercado de arrendamiento de largo plazo.
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