- IGNACIO DE LA TORRE
Volquemos nuestra energía como sociedad en aplicar soluciones de oferta para el mercado inmobiliario que han demostrado su eficacia.
Existe una máxima informal en los mercados según la cual el ser humano solo necesita tres cosas: comida, techo y mantener la deuda fuera de balance. Aunque en la España de la crisis financiera la prioridad se situaba en esconder la deuda, hoy en día hemos “bajado un escalón” hacia la necesidad de conseguir vivienda.
Si bien al ser humano le atrae la idea de buscar soluciones sencillas a problemas complejos, es fundamental entender que el problema de la vivienda no se arregla a golpe de decretos, igual que el emperador romano Diocleciano no logró controlar la inflación prohibiéndola. No voy a entrar a enumerar las consabidas causas que nos han llevado a esta desgraciada situación de escasez de oferta asequible, sino a centrarme en posibles soluciones prácticas. Antes, sin embargo, es conveniente insistir una vez más en que la vivienda es un bien cuyo precio fluctúa a medio plazo como el del café o el salario de un fontanero, en función de la oferta y la demanda. Ignorar esta realidad lleva a plantear soluciones que agravan el problema, como se ha observado durante los últimos años.
Primero, para afrontar la carestía del alquiler urge aumentar la oferta y, para lograrlo, hace falta proporcionar seguridad jurídica a los propietarios de vivienda.
Segundo, los controles de precio inhiben la oferta y hacen que las unidades disponibles se concentren en las familias con menor riesgo, que suelen ser las más pudientes, expulsando del mercado a las familias más humildes. Abolir estos controles aumenta la oferta al sacar pisos vacíos al mercado, y, a medio plazo, alivia la situación de acceso al alquiler, como señala la inmensa mayoría de la literatura académica.
Tercero, sigue existiendo un importante parque de vivienda utilizado como oficina sin licencia. Incorporar esos metros cuadrados al mercado del alquiler contribuiría a aliviar la tensión existente.
Cuarto, las ciudades más expuestas a los principales focos de escasez deberían contemplar aumentar las densidades verticales y horizontales de los inmuebles. En el primer caso, deberían autorizar edificar nuevos edificios con mayor altura y añadir plantas a los ya existentes cuando sea factible, para así diluir el coste del terreno en el precio, bien en alquiler, bien en venta. En el segundo, alterar la densidad horizontal facilita la conversión de pisos de gran tamaño en unidades más pequeñas.
Quinto, las administraciones públicas y el sector privado deberían colaborar en iniciativas que permitan poner suelo público finalista a disposición de promotores privados a precio reducido y en régimen de derecho de superficie, de forma que las promotoras edifiquen vivienda asequible destinada tanto a la venta como al alquiler. Al término del derecho, estas unidades retornarían al sector público. Además, la administración pública, en sus tres niveles, debería considerar un paquete de medidas de urgencia para acelerar la producción de suelo finalista, en parte apoyándose en el uso de la IA para reducir los plazos de producción de suelo y, en parte, imponiendo el silencio positivo en la transformación de suelo urbanizable. España es la segunda nación más grande de Europa occidental. No es aceptable que apenas quede suelo finalista para construir.
Sexto, si se quiere abaratar la vivienda conviene reducir la exorbitante presión fiscal que pesa sobre su precio y que puede llegar a suponer una cuarta parte del valor de venta y, por lo tanto, del alquiler. La rebaja del ITP, del IVA y de otros impuestos que gravan la compra de suelo y la edificación debe ser una pieza esencial de cualquier plan para afrontar el problema. Que la clase política señale la fiscalidad como elemento esencial de la carestía de la vivienda rezuma hipocresía.
Séptimo, producir vivienda asequible supone revisar los códigos de edificación. Las familias precisan de casas que puedan permitirse, y muchas veces la normativa prescribe obligaciones que encarecen innecesariamente el producto. Por ejemplo, no es entendible que se exijan dos plazas de aparcamiento subterráneo en muchos pisos cuando muchos compradores prefieren utilizar el transporte público. Este factor puede encarecer el precio a razón de 30.000 euros por cada plaza decretada.
Octavo, producir vivienda asequible pasa por limitar los costes de construcción, que se dividen en mano de obra (dos tercios) y materiales. Atraer mano de obra cualificada al sector constructor y avanzar en la construcción modular e industrializada pueden aliviar la inflación de costes.
La vivienda se ha convertido en la principal preocupación social de los españoles. Es, además, un factor determinante para la vertebración del país y la formación de familias: la literatura científica reciente vincula de forma directa el acceso a un hogar con los niveles de natalidad.
No hay una forma de derechas ni otra de izquierdas de operar un corazón: es una cuestión técnica. Volquemos, por tanto, nuestra energía como sociedad en aplicar soluciones de oferta que han demostrado su eficacia y exhortemos electoralmente a la clase política que actúe en consecuencia.
Ignacio de la Torre, Economista jefe, Arcano Partners
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