- PABLO CEREZAL
- El alquiler cae en la mitad de barrios de Barcelona y en algunos de Madrid
- El alquiler por habitaciones da una rentabilidad de hasta un 9% anual
Madrid lidera el déficit de vivienda en los últimos cinco años y, junto con Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, concentran casi la mitad del desequilibrio acumulado en el mercado inmobiliario.
El mercado inmobiliario se encuentra enormemente tensionado. En los últimos cinco años, entre 2021 y 2025, la población se ha incrementado en más de 1,2 millones de hogares, pero apenas se han construido 466.469 nuevas viviendas, lo que arroja un déficit de 753.657 inmuebles. Una cifra en la que ha puesto recientemente el foco el Banco de España porque no solo es la gran responsable de la crisis inmobiliaria que azota al país, con subidas de precios del 56,5% en los últimos cinco años, con graves consecuencias demográficas y sociales, sino que también tiene graves consecuencias económicas. Sin embargo, aunque este desequilibrio es generalizado y está presente incluso en la mayoría de las provincias en retroceso demográfico, no es nada homogéneo, ya que apenas cinco provincias concentran casi la mitad del déficit.
De acuerdo con los datos adelantados a EXPANSIÓN por la Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria (ACI), Madrid lidera el déficit de vivienda en los últimos cinco años, con un desequilibrio de 108.318 viviendas, seguida de Barcelona (86.315 inmuebles), Valencia (68.569), Alicante (57.865) y Murcia (37.030). Unas cifras que resultan de la diferencia entre los nuevos hogares formados dentro de cada provincia y el número de nuevas viviendas. Por el contrario, Cáceres, Zamora, Palencia o Teruel, además de la ciudad autónoma de Melilla, presentan unas cifras bastante más bajas, con un déficit acumulado a lo largo de estos cinco años de menos de mil viviendas en cada provincia, mientras que Soria registra un excedente de 555 inmuebles.
El déficit de vivienda se ha agravado en el último año, cuando se registra, pasando de los 105.368 inmuebles en 2024 a 147.094 viviendas, un incremento del 39,6%. Y se trata, muy probablemente, de unas cifras bastante conservadoras, ya que hay que tener en cuenta que son datos del conjunto de la provincia y, si bien la demanda en Madrid o Barcelona tiende a alcanzar toda la provincia para esquivar las subidas de precios en la capital, eso no sucede igual en provincias como Guadalajara, donde el exceso de inmuebles en la mayor parte de los pequeños municipios no compensa el evidente déficit de la capital y las localidades más próximas a Madrid. Además, este cálculo infraestima la presión derivada de los compradores de segundas residencias, ya sean nacionales o extranjeros, algo que sucede en provincias como Málaga o Baleares, donde el desequilibrio se elevaría muy por encima de las 20.089 y las 13.794 viviendas de ambas provincias, respectivamente.
Más allá de estas cinco provincias ya mencionadas, el panorama es algo más homogéneo aunque con ciertas diferencias. Así, tras Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, se sitúan Tarragona (con un desfase de 28.351 viviendas), Málaga (26.105), Castellón (20.089), Las Palmas (19.860), Almería (19.533), Granada (19.217), Toledo (18.742), Sevilla (17.644), Zaragoza (17.105), Cádiz (16.943), Girona (16.685), Santa Cruz de Tenerife (16.663), A Coruña (15.601), Baleares (13.794) y Vizcaya (10.204). Por debajo de esta cifra, pero encima de las 5.000, quedan Pontevedra, Lleida, Huelva, Badajoz, Cantabria, Valladolid, Asturias, Córdoba, Jaén, Guadalajara y Navarra; y por debajo de esta cota quedan Ciudad Real, Salamanca, Burgos, Álava, Lugo, León, Albacete, La Rioja, Guipúzcoa, Ourense, Huesca, Segovia, Cuenca, Ávila y Ceuta, además de las provincias mencionadas anteriormente. Sin embargo, hay que tener en cuenta que estas cifras, aunque parezcan pequeñas, pueden resultar elevadas si se ponen en relación a su parque inmobiliario.
Este desequilibrio está presionando enormemente sobre los precios, que acumulan una subida del 56,5% en los últimos cinco años, de acuerdo con los datos de Idealista, hasta situarse en los 2.795 euros en mayo, y la subida es especialmente pronunciada en algunas de las capitales con mayor déficit de viviendas, como es el caso de Madrid (66%), Valencia (68,4%) o Alicante (70,1%). "La evolución de los precios de la vivienda no puede analizarse al margen de la capacidad real de producción. Cuando la creación de hogares crece un 16% mientras las viviendas terminadas caen un 9%, la presión sobre la oferta disponible y los precios es directa. En 2025, España registró un déficit de 147.094 viviendas respecto a los nuevos hogares; un desajuste que se ha trasladado con fuerza al mercado de segunda mano, disparando los precios también en este mercado. Esto tensa aún más la situación en zonas de alta presión demográfica como Madrid, Alicante, Valencia o Barcelona, y reduce drásticamente la capacidad del mercado para contener o revertir esta escalada", señala Ignacio Galará, director de Research de ACI.
Alerta
Numerosos organismos han dado la voz de alerta sobre el desequilibrio en el mercado inmobiliario. El último de ellos fue el Banco de España, que la semana pasada hizo hincapié en su informe anual en los problemas derivados de este déficit. En concreto, la institución gobernada por José Luis Escrivá señalaba en el texto que "el auge de la demanda de vivienda residencial no ha venido acompañado de una aceleración en los desarrollos de suelo o en la gestión urbanística que incrementara la ejecución de las viviendas ya previstas", lo que ha provocado una gran carestía de la obra nueva que se extiende también a la segunda mano. "A nivel agregado, el suelo urbano consolidado y las áreas de desarrollo apenas se expanden" entre 2019 y 2025 y "en las seis grandes ciudades de España el incremento en el número previsto de viviendas en sus áreas en desarrollo ha sido nulo o muy limitado".
Además, "los escasos desarrollos de suelo disponible para la edificación se combinan, en buena parte de las áreas urbanas, con una lenta gestión del proceso de planificación urbanística, que da como resultado una baja ejecución de las viviendas previstas en los planes urbanísticos". Así, "la ejecución de viviendas previstas se sitúa en el 28% en Sevilla, el 35% en Madrid y Málaga o el 46,6 % en Zaragoza". Además, el texto también señala que en Valencia, Zaragoza o Sevilla los nuevos desarrollos tienen una densidad un 40% inferior al de las zonas consolidadas, mientras que en Barcelona, Madrid o Málaga el recorte es de hasta el 60%. Y eso no solo supone un problema demográfico y social, sino también económico, ya que frena la llegada de capital humano hacia los núcleos más productivos.
Por ello, el Banco de España reclama acelerar la producción de suelo, en los municipios donde sea posible, y aumentar su densidad, algo que tiene que ir acompañado de una mejora de los servicios de transporte para evitar el colapso de los nuevos desarrollos. Además, desde ACI recalcan también la necesidad de "explorar soluciones regulatorias como la flexibilización de usos, para densificar zonas urbanas y optimizar el suelo, un recurso cada vez más escaso y costoso; o la construcción industrializada, para solventar la falta de oferta mediante la adopción de métodos híbridos que combinen los procesos tradicionales con la innovación tecnológica, mitigando la dependencia de mano de obra cada vez más escasa y acelerar los plazos de entrega. Con ello, no solo se conseguiría "mejorar la rentabilidad del sector, sino también expandir el stock disponible y amortiguar la presión sobre los precios finales". Además, "la evidencia muestra que son las provincias y comunidades en las que el sector público se involucra activamente junto al privado para desarrollar el sector las que logran hacer frente a los déficits".
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