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Los impuestos asociados a la promoción, la compra, la tenencia y la venta de vivienda suman más del 60% de su valor de adquisición, lo que supone un freno adicional a la inversión.
A medida que el déficit de viviendas se ensancha y los precios suben, la presión fiscal que soporta el mercado residencial se confirma como uno de los mayores frenos a la generación de oferta y como una barrera para la compra y el alquiler de las familias. Especialmente, aquellas con menores ingresos, que ya gastan cuatro de cada diez euros de sus presupuestos en el techo y sus gastos asociados.
Tanto es así, que una vivienda en España llega a soportar más de un 62% de su precio de compra en impuestos durante todo su ciclo económico. Es decir, en las fases de promoción o adquisición, donde intervienen impuestos como el IVA, el ITP, el AJD y el IRPF; de tenencia, donde se pagan tributos como el Impuesto de Patrimonio, el IRPF y el IBI; y de su posterior transmisión, que también tiene impacto en el IRPF, además de la plusvalía.
EXPANSIÓNAsí lo calcula el economista Jaume Menéndez, autor del libro Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España, que presentó ayer en el marco de una jornada sobre fiscalidad inmobiliaria organizada por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), la Confederación de las Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas; y la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.
La elevada fiscalidad en torno a la vivienda a lo largo del tiempo no sólo perjudica a los compradores, elevando su precio en un contexto donde el acceso al techo se ha convertido en una quimera para las familias, sino que también tiene un claro efecto negativo tanto en la inversión como en la generación de nueva oferta. "El problema", resume el presidente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, "es que la política fiscal actual actúa como un castigo que frena la creación de un parque residencial asequible".
Disparidad territorial y desventaja en Europa
El modelo actual, señala Menéndez en su estudio, estaría acrecentando asimismo las desigualdades territoriales, con tipos dispares en función de la comunidad autónoma en la que se resida. Así, los tipos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) van desde el 6% de la Comunidad de Madrid o Navarra hasta el 20% de Cataluña. En este sentido, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo, valora que estas diferencias "castigan la movilidad laboral y encarecen de forma artificial el acceso a la vivienda usada".
La comparación con el resto de países de la eurozona da muestra de la elevada presión fiscal que soporta la vivienda en España, pese a que el país presenta una menor imposición indirecta que sus vecinos. Dentro de los Estados europeos que son miembros de la OCDE, España es el cuarto con mayor peso de los impuestos a la propiedad sobre el total de la recaudación fiscal.
En concreto, suponen un 6,9% de los ingresos tributarios, una cifra sólo superada en Luxemburgo (9,7%), Francia (8,1%) y Bélgica (7,7%); y muy por encima de la registrada en Italia (5,7%), Portugal (4,3%), Países Bajos (3,9%) o Alemania, donde apenas supone un 2,8% de la recaudación fiscal.
Atendiendo únicamente a la inversión, otros estudios corroboran el desfase respecto a los socios europeos. El Instituto de Estudios Económicos (IEE) cifra en el 30,3% la tributación efectiva sobre la vivienda en propiedad, por el 6,5% registrado en el conjunto de la UE; mientras que la tributación sobre la inversión en vivienda de alquiler en España es del 44%, frente al 31% en Europa.
Además de los impuestos sobre la vivienda, los expertos señalan otros grandes frenos a la generación de oferta de vivienda en el marco de escasez actual. Por ejemplo, la reforma de la Ley del Suelo que permanece bloqueada en el Congreso y que, según los promotores, está generando años perdidos en la construcción de nuevas edificaciones.
En esta línea, el director ejecutivo de Fedea, Ángel de la Fuente, señala que "las grandes restricciones que padece la oferta de vivienda se deben a una poco lógica normativa del suelo y planificación urbana, que genera inseguridad jurídica y alarga innecesariamente los plazos de construcción".
Reforma estructural de los impuestos a la vivienda
La situación actual, en opinión de Menéndez, requiere de una "reorientación profunda para aumentar la oferta de todo tipo y facilitar la demanda, racionalizando la fragmentación normativa existente entre niveles de gobierno y diseñando incentivos que favorezcan la oferta de vivienda, especialmente en alquiler asequible y la rehabilitación energética". Para ello, propone reformas en las tres fases del ciclo económico inmobiliario.
En primer lugar, durante la fase de promoción y adquisición señala la necesidad de eximir de IVA las promociones destinadas al alquiler y aplicar un tipo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido "del 4% o el 5%" a la adquisición de la primera vivienda. También propone introducir deducciones en el ITP que reconozcan "la carga fiscal soportada en transmisiones previas, a fin de reducir el encarecimiento acumulativo de la vivienda usada" que se produce cuando un mismo inmueble va pasando por las manos de varios propietarios a lo largo de su vida útil.
En la fase de tenencia, el economista plantea elevar el mínimo exento general en el Impuesto sobre el Patrimonio, así como la exención aplicable a la vivienda habitual, adecuándola a los precios actuales, "hasta aproximadamente 600.000 euros". También reclama la supresión "de la imputación de rentas inmobiliarias sobre viviendas no arrendadas, por entender que grava rentas ficticias incompatibles con el principio de capacidad económica".
Por último, durante la fase de transmisión apunta la necesidad de recuperar la aplicación de coeficientes de corrección monetaria en el cálculo de las ganancias patrimoniales en el IRPF derivadas de la transmisión de inmuebles, de modo que sólo tribute la ganancia real y no la meramente nominal".
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