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Los inversores particulares que compran viviendas para alquilar suponen el 8% del total de la demanda, cinco puntos menos que hace dos años, cuando entró en vigor la Ley de Vivienda. 215.000 viviendas podrían salir del mercado este mismo año.
La limitación de los precios del alquiler en grandes ciudades como Barcelona o San Sebastián, sumada a una cada vez mayor desprotección a los propietarios ante los impagos, está frenando el apetito de los inversores particulares por comprar viviendas para ponerlas en alquiler. Tanto es así, que este colectivo ya sólo supone un 8% del total de la demanda de inmuebles de uso residencial en España, cinco puntos menos que la cifra registrada hace apenas dos años, en 2023, cuando el Gobierno puso en marcha la Ley de Vivienda que no sólo no ha servido para contener el alza de los arrendamientos, sino que ha ido provocando una caída sostenida en la oferta que no tiene visos de solucionarse en el corto plazo.
Así lo señala un informe publicado por el portal inmobiliario Fotocasa, en el que se muestra una acusada caída en el número de inversores particulares en el sector inmobiliario que compran viviendas para alquilar, ya sea en el mercado de larga estancia o en el segmento de los alquileres vacacionales o de temporada. En concreto, han pasado de suponer el 84% del total en 2024 al 77% en 2025. Una diferencia de siete puntos en sólo un año, que sirve para ilustrar los efectos de las trabas que desde el Gobierno han venido imponiendo a los caseros, mediante la limitación de los precios en algunas de las ciudades más rentables del país o la prohibición de desahuciar a los inquilinos morosos, que ayer se limitó a aquellos que tengan más de dos viviendas en alquiler, después del acuerdo alcanzado con el PNV para intentar contentar al socio parlamentario del Gobierno.
La proporción de inversores particulares que ofrecerán sus viviendas en alquiler de larga duración cayó del 64% en 2024 al 61% en 2025, mientras que la de propietarios que sacarán sus inversiones al mercado vacacional descendió del 20% al 16% en el mismo periodo. Ello, mientras la percepción de la vivienda para alquilar como inversión rentable a largo plazo se encuentra en mínimos históricos, después de caer 12 puntos porcentuales, del 70% al 58% desde 2023, el año en que se aprobó la Ley de Vivienda que ha reducido de forma sensible la rentabilidad de estos activos, en un entorno donde los precios de compraventa se encuentran en máximos históricos. Prueba de ello es que el 74% de los compradores inversores considera que los precios de la vivienda en propiedad son muy caros, 24 puntos más que el 50% registrado en 2023.
La guerra del Ejecutivo de Pedro Sánchez contra los caseros podría agravar la crisis de oferta este mismo año, cuando vencerán alrededor de 500.000 contratos de alquiler. "El 43% de los propietarios podría retirar su vivienda una vez finalice el contrato vigente, una decisión que tendría un impacto muy negativo en un mercado que ya atraviesa la mayor crisis de oferta de su historia", señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Más tensión en el mercado
La caída del interés de los inversores por las viviendas para alquilar, lejos de suponer un alivio en los precios para los inquilinos, podría agravar aún más la crisis de oferta que vive el mercado del alquiler. En este sentido, Matos señala que "intervenir un mercado sin el consenso de una de sus partes fundamentales, quien aporta la oferta, genera efectos contrarios a los deseados. En lugar de aliviar la tensión de precios, se está profundizando en el desequilibrio entre oferta y demanda, agravando los problemas de acceso a la vivienda".
Así, mientras el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que lidera Isabel Rodríguez continúa su cruzada contra los inversores -a pesar de que la representación de éstos en el conjunto de la demanda ya es inferior a una décima parte- la oferta de viviendas en alquiler cada vez es más limitada en un entorno de crecimiento sostenido de la demanda que elevó los precios un 7,1% en enero respecto al mismo mes del año anterior, con incrementos a doble dígito en una decena de capitales de provincia.
La inminente salida del mercado del alquiler de unas 215.000 viviendas, según los cálculos de Fotocasa, ha forzado al Gobierno a poner en marcha un plan de alivio fiscal para los propietarios que decidan no subir las rentas tras la renovación del contrato. Sin embargo, la exención del 100% en el IRPF por las rentas obtenidas del alquiler que plantea el Partido Socialista se antoja insuficiente para miles de caseros, los cuales obtendrían más beneficio si elevaran las rentas al nivel medio del mercado, por lo que los especialistas consultados por EXPANSIÓN no prevén un retorno real, en caso de que la medida finalmente se pusiese en marcha.
Alquileres turísticos
En el apartado del alquiler turístico, el interés de los inversores también decae de forma notable tras la aprobación de la Ley de Vivienda y las restricciones impuestas en muchos de los municipios con más demanda de España.
Ello, mientras el Gobierno ya ha notificado a las plataformas digitales, como Airbnb o Booking, la obligación de retirar los anuncios de 86.275 viviendas turísticas y temporales que no cuentan con el número de registro obligatorio desde julio. Según afirmaron ayer desde la Alianza para la Excelencia Turística, Exceltur, en un comunicado, estas viviendas suman alrededor de 470.000 plazas turísticas, el 23% del total de 1,9 millones en este tipo de inmueble.
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