- CRISTINA FERNÁNDEZ
El apartamento urbano gana peso frente a la villa tradicional entre los compradores de alto poder adquisitivo, especialmente los internacionales. Ubicación, vistas, seguridad, servicios y facilidad de gestión redefinen un mercado en el que el lujo empieza a medirse menos por los metros acumulados y más por la experiencia de vivirlos.
El horizonte de las grandes ciudades españolas se redibuja. Donde antes el lujo miraba hacia las urbanizaciones en las afueras, con unifamiliares La Moraleja o Somosaguas como emblemas, hoy también apuntan hacia arriba. Torres y edificios altos donde ubicación, vistas y servicios pesan tanto como la superficie.
"Más que una sustitución de un modelo por otro, estamos asistiendo a una diversificación del concepto de lujo", sostiene Miguel Ángel Cantos, director de ventas de Engel & Völkers Madrid. La villa sigue siendo la opción natural de la familia residente que busca espacio y parcela, pero el capital internacional se inclina "de forma abrumadora" por el apartamento de lujo.
Philip Pérez-Cirera, director de Gilmar en El Viso, pone el foco en lo escaso. El cliente con alto poder adquisitivo "no compra necesariamente más metros; compra aquello que considera más difícil de encontrar". La idea tras esto es que si bien se puede reformar una cocina, cambiar los acabados o incorporar tecnología, "hay cosas que no se pueden fabricar: una buena dirección, una orientación determinada, una panorámica despejada", añade.
Servicios de hotel para vivir en casa
El gran catalizador son sin duda los servicios que esta fórmula permite. Gimnasio, spa, conserjería o seguridad permanente ya son argumento de compra. Los compradores de élite prefieren "un apartamento de 250 metros cuadrados con servicios de un hotel de cinco estrellas" a "una casa de 800 metros cuadrados que requiere la gestión constante de personal doméstico, jardineros y mantenimiento técnico", aclara Cantos. Es la lógica del lock and leave:cerrar la puerta y viajar sabiendo que todo queda atendido.
Piscina en la azotea en pleno Eixample
Este piso de 181 metros cuadrados, en el Eixample barcelonés, tiene tres dormitorios dobles, uno en suite con vestidor y baño, otro baño completo, aseo de cortesía y trastero de 9 metros cuadrados. Reformado en 2025, se entrega amueblado con acabados prémium. El edificio suma servicios como portería 24 horas, gimnasio y dos piscinas, una en la azotea con vistas panorámicas. Vende Engel & Völkers por 2,3 millones de euros.
Pérez-Cirera matiza que los servicios no restan metros de forma automática, sino que cambian su valor. "Una terraza espectacular, una piscina bien diseñada o un spa de calidad pueden aportar más valor emocional y de uso que una habitación adicional que apenas se utiliza".
Paloma Infante, directora de ventas de Engel & Völkers Barcelona, añade que este cliente no renuncia a nada, "su capacidad económica le permite exigir ambas cosas". En su mercado estima que un 55% de los compradores prefiere el apartamento en altura, frente a un 45% fiel a la villa. El reto es la escasez. Buena parte del parqué data de 1970 a 2000, y la obra nueva con estas prestaciones destaca.
Esa preferencia tiene precio. Según Engel & Völkers, en el segmento superprime los pisos alcanzan entre 15.000 y 20.000 euros por metro cuadrado, con áticos que rozan los 25.000, y las branded residences pueden sumar hasta un 30% de sobreprecio. Infante calcula que el metro cuadrado de un apartamento supera en un 15% a un 25% al de un unifamiliar.
Una torre en el paseo marítimo Antonio Banderas de Málaga
Esta vivienda de 248 metros cuadrados en Metrovacesa Tower, de 21 alturas en primera línea del paseo marítimo Antonio Banderas de Málaga, tiene cuatro dormitorios, dos en suite, uno con vestidor, otro baño completo, aseo de cortesía y terraza de 42 metros cuadrados frente al mar. Incluye dos plazas de garaje y trastero. El edificio suma spa, gimnasio, 'coworking', piscinas interior y exterior y una 'infinity' en la azotea. Vende Gilmar por 2,46 millones de euros.
Álvaro González de la-Hoz, consejero delegado de Spain Sotheby's International Realty, lo resume en una idea. Una vivienda en altura excepcional cotiza tan alto porque reúne "algo muy difícil de replicar: vistas, centralidad y servicios dentro de un mismo producto". Ana White, directora de Premium Properties de Knight Frank, pide prudencia. "No sería riguroso establecer una prima general de un formato sobre el otro sin comparar inmuebles equivalentes".
De acumular metros a comprar tiempo
Nadie da por amortizada la villa. González de la-Hoz habla de una "ampliación del concepto de lujo" y recuerda que ambos formatos pueden responder "a distintos momentos vitales de un mismo comprador". White advierte de que Madrid no debe presentarse como un mercado de torres residenciales. Allí la comparación real enfrenta pisos prime urbanos y chalets de las afueras. Málaga y la Costa del Sol, en cambio, suman villas y proyectos en altura impulsados por la demanda extranjera. Pérez-Cirera lo resume con la fórmula: "Madrid vende ciudad; la Costa del Sol vende una determinada manera de vivir". Cree que el mercado transita "de un lujo entendido como acumulación a un lujo entendido como experiencia". En ella, el tiempo es el bien más escaso.
En primera línea de playa en Málaga
Esta vivienda de 384 metros cuadrados en Málaga Towers, tres torres de 21 plantas en primera línea de playa, con cuatro habitaciones, cuatro baños, terraza de 76 metros cuadrados con vistas al mar ydos plazas de garaje. Diseñado por Estudio Lamela, con interiorismo de Jaime Beriestain, el complejo suma piscina, gimnasio, sauna, 'jacuzzi', sala de cine, guardería y 'coworking', gestionables desde una app. Vende Engel & Völkers por 4,4 millones de euros.
Vivienda 'prime' con jardín en El Viso
El Viso Residences, en la calle Antonio Pérez, reúne apartamentos y áticos de uno a cuatro dormitorios de 68 a 275 metros cuadrados diseñados por Touza Arquitectos, todos con espacio exterior privado. Los áticos suman grandes terrazas en azotea y suite principal con 'hammam'. Proyectado según el estándar BREEAM Excelente, el conjunto incorpora geotermia, placas fotovoltaicas, domótica, jardín central con piscina, gimnasio y conserjería. Vende Knight Frank desde 925.000 euros.
Obra nueva con vistas en el distrito de Tetuán
Este piso de 146 metros cuadrados, en una planta alta de un edificio de 2022 en el distrito madrileño de Tetuán, tiene dos dormitorios, dos baños completos y vistas despejadas sobre la ciudad. Muy luminoso, cuenta con suelos de tarima, aire acondicionado, armarios empotrados, dos plazas de garaje y trastero. El edificio suma seguridad 24 horas y piscina comunitaria. Vende Gilmar por 1,2 millones de euros.
Planta 15 frente al Parque del Retiro
Esta vivienda de 212 metros cuadrados, en la planta 15 de la Torre de Valencia, frente al Parque del Retiro, tiene dos dormitorios con baño en suite, terraza y vistas abiertas también a la Puerta de Alcalá y al 'skyline' de la ciudad. Recién reformada en estilo art déco, suma cocina con isla, despensa, aire acondicionado por conductos y trastero. El edificio cuenta con conserjería y seguridad. Vende Spain Sotheby's International Realty por 4 millones de euros.
Octava planta con terraza al sur en el centro de la capital
Este piso de 232 metros cuadrados, en la octava planta de un edificio del barrio de Salamanca de Madrid, tiene cuatro dormitorios, cuatro baños, habitación de servicio y terraza de 28 metros cuadrados orientada al sur con vistas despejadas sobre la ciudad. Reformado y amueblado, cuenta con cocina con isla, lavandería y suelos de madera. Incluye garaje cerrado y el edificio tiene conserjería. Vende Spain Sotheby's International Realty por 4,29 millones de euros.
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