- E. UTRERA
El tipo medio sube, aunque aún sigue en niveles competitivos, sobre todo en las entidades digitales. Los bancos siguen premiando a los clientes con perfiles más solventes del mercado.
El mercado hipotecario español ha entrado en una fase de redefinición muy acusada en esta primavera. El conflicto de Oriente Próximo está acelerando el proceso de normalización del precio de los préstamos que los bancos habían iniciado desde finales de 2025 para proteger los márgenes. Ahora, con expectativas de subidas de los tipos de interés en la zona euro y el euríbor escalando hasta niveles cercanos al 3%, el coste medio de las hipotecas crece.
"El euríbor vuelve a tensionar las hipotecas variables y confirma un cambio de tendencia: dejamos atrás el periodo de alivio y entramos en una fase de mayor incertidumbre", asegura Laura Martínez, de iAhorro.
El cambio de ciclo se deja ver con toda claridad ya en las estadísticas mensuales del Banco de España. En enero, el tipo de interés medio de las nuevas operaciones saltó desde el 2,61% de cierre de 2025 hasta el 2,68%. Y en febrero se ha mantenido el ritmo de subida, con un nuevo salto, hasta el 2,75%, lo que supone volver hasta los niveles más altos en un año. Y aún no está contabilizado el impacto de la guerra en Irán, que arrancó en marzo.
Desde RN Tu Solución Hipotecaria señalan que las hipotecas fijas y mixtas están experimentando subidas medias "de unos 0,25 puntos. Las entidades no quieren asumir riesgos en un contexto tan incierto", en referencia a la guerra en Oriente Próximo. Por su parte, Kelisto calculaba al cierre del mes de marzo que los préstamos fijos son algo más de un 4% más caros que hace un año. Un proceso que puede continuar en lo que queda de ejercicio.
Pero el mercado hipotecario no navega en una sola dirección. Por el contrario, es muy poliédrico, y atiende a variables muy distintas que acaba condicionando mucho el precio final que se ofrece al cliente. Se puede hablar de un mercado a varias velocidades.
Estrategias
"Los bancos no están apostando a la misma estrategia. Algunos están subiendo tipos y otros siguen siendo muy agresivos para ganar cuota. Eso genera una ineficiencia clara en el mercado: dos perfiles similares pueden recibir ofertas muy distintas. Y ahí es donde el cliente bien informado puede ahorrar miles de euros solo eligiendo mejor la financiación", explica el CEO y cofundador de Trioteca, Ricard Garriga.
Aunque son orientativas porque las entidades financieras proponen tipos sensiblemente mejorados en algunos casos, dependiendo del perfil de solvencia del cliente, las ofertas oficiales que las entidades financieras publican en sus páginas web ofrecen pistas significativas de dónde están y cómo son las hipotecas más atractivas del mercado.
En el caso de los grandes bancos españoles, ya no hay ninguna oferta oficial en la modalidad de tipo fijo por debajo del 3,50% TAE (tasa anual equivalente) con máxima vinculación. Es una demostración de que la época de la financiación muy barata ha tocado a su fin.
La otra cara de la moneda la configuran los precios de las entidades digitales son más competitivos respecto a los grandes bancos de lo que lo eran cuando empezó el año. Y eso que entonces entidades como Openbank y Banca March (esta última a través de su brazo digital Avantio) ofrecían tipos fijos del 2,98% y del 3,01%, con diferencias de casi 30 puntos básicos respecto a la mejor de un banco tradicional, la de Santander. Esa diferencia se amplía hasta casi medio punto porcentual.
Ahora, March es la única entidad que mantiene precios este año y la que cuenta con la oferta más agresiva del mercado. Y entre las entidades tradicionales sobresale Ibercaja, que está ofreciendo el 3,25% a tipo fijo, por delante de neobancos como MyInvestor, Openbank (el banco digital de Santander ha subido el coste con fuerza desde el 2,98% hasta el 3,42% este año) y Coinc.
En cualquier caso, estos precios oficiales se pueden mejorar sensiblemente en la negociación cara a cara con las entidades o a través de los brókeres hipotecarios.
Las hipotecas fijan son recomendables para quienes buscan seguridad alejándose de los vaivenes del euríbor. Esta modalidad en la que siempre se paga la misma cantidad independientemente de si el índice hipotecario sube o o baja es una opción recomendable para quienes no esperan mejoras de sueldo significativas a medio y a largo plazo y quieren una hoja de ruta de pagos totalmente estable.
Por su parte, la hipoteca mixta combina las características tanto del préstamo fijo como del variable: durante el primer tramo, que se extiende durante 5, 10 o 15 años, su tipo de interés será fijo y la cuota será siempre la misma. Después, llega el tramo variable donde el TIN se calculará al sumar al diferencial que se negocie con el banco el valor del euríbor. Este préstamo está indicado para quienes no quieran atarse a una hipoteca 100% fija, pero que tampoco quieren los riesgos de una variable.
Por último, las hipotecas variables son la opción ideal para aquellos a los que no les importe correr el riesgo de que la cuota de su hipoteca pueda variar: aumentar o disminuir. Pese a que su demanda ha caído en los últimos años, es una opción atractiva para quienes firman hipotecas cortas (10, 15 o 20 años), y para aquellos que prevén amortizar antes de finalizar el plazo de pago.
En estos momentos, el escaparate comercial de la banca es muy atractivo en este segmento, ahora muy castigado por la subida del euríbor y por la fuerte competencia del tipo fijo. Hasta cuatro entidades ofrecen en estos momentos diferenciales sobre el euríbor (ver cuadro adjunto) que no superan el 0,5%, con Kutxabank a la cabeza.
En estas ofertas a tipo variable, es importante el tipo de interés fijo que los bancos cobran durante el primer año y, en algunos casos excepcionales durante los primeros 24 meses. En las mejores ofertas se sitúa entre el 1,5% y el 2,3% y puede condicionar significativamente el coste final de la hipoteca.
Brókeres hipotecarios
En el contexto de un mercado hipotecario cambiante, la salud financiera de las familias depende de conseguir las condiciones más competitivas posibles en el préstamo.
A través de sus plataformas, que salvo en operaciones especialmente complejas son totalmente gratuitas para los clientes, las conocidas como hipotech cuentan en la mayoría de los casos con propuestas personalizadas por parte de las entidades financieras con las que trabajan y que ofertan tipos que en algunos casos están muy por debajo de los oficiales que se promocionan en las oficinas y en las páginas web de los diferentes bancos.
En la práctica, el cliente introduce en estas plataformas sus datos personales y financieros y las características del préstamo que necesita y los bancos compiten en precio por quedarse con la operación. Si ésta llega a buen puerto, el bróker hipotecario cobra una comisión a la entidad financiera.
Firmas como Trioteca, Hipoo, Finteca, Idealista o iAhorro trabajan en un mercado cada vez más competitivo y consiguen ahorros significativos para sus clientes, en un momento especialmente complejo, porque el precio de la vivienda no deja de escalar y dispara el importe medio de las hipotecas, lo que se traduce en un mucho mayor esfuerzo de las familias para comprar.
"La edad media de acceso a la primera vivienda ya está en los 41 años, siete más que la media europea. Eso no es un dato aislado: es el síntoma de un mercado donde cada generación juega con reglas, plazos y barreras de entrada completamente diferentes", aseguran en Finteca.
La hipoteca fija gana atractivo a corto plazo
La fuerte subida del euríbor por la escalada de la tensión en Oriente Próximo y las expectativas de subidas de los tipos de interés en la zona euro elevan aún más el atractivo de las hipotecas a tipo fijo, en las que siempre se paga la misma cantidad mes a mes independientemente de las oscilaciones de los tipos de interés. Y también de las mixtas, que arrancan con un tramo a tipo fijo para luego activar un segundo a interés variable.
El alza del euríbor ha empezado a encarecer el coste de las hipotecas a tipo variable, hasta el punto de que a los niveles actuales, un préstamo de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1%, con revisión anual, ahora pagará alrededor de 897 euros al mes, unos 50 euros más. En el caso de los préstamos con revisión semestral, que se están encareciendo desde el año pasado, empezarían a pagar alrededor de 46 euros más.
Una buena opción para quienes hoy cuentan con una hipoteca a tipo variable y ven cómo se dispara la letra mensual es cambiar de modalidad. Una opción sencilla y barata con las actuales reglas del juego del mercado hipotecario que puede seguir reduciendo en el total de la cartera hipotecaria el peso de lo préstamos variables. Esta última opción ha ido perdiendo peso a media que avanzan los trimestres por la fuerte competencia de los bancos en hipotecas fijas, que han sido la prioridad de su estrategia comercial.
¿Puede seguir subiendo el euríbor a 12 meses?
Todos los ojos de los que ya están hipotecados y de los que van a solicitar un préstamo para compra de vivienda están puestos en el euríbor. El índice hipotecario a 12 meses ha protagonizado un gran rally en marzo y en lo que llevamos del mes de abril, amagando con alcanzar el nivel del 3%.
El euríbor arrancará el último tramo de este mes en el 2,7%, lo que supone que los bancos se van a sentir presionados para elevar los precios de las nuevas hipotecas para proteger sus márgenes. La cuestión es si esta subida debe condicionar la decisión de los hogares de solicitar o no un préstamo. "El euríbor se ha descontrolado y el gran error hoy es tomar decisiones hipotecarias mirando el detalle del mismo. Estamos en un entorno mucho más volátil de lo que parece y pensar que va a bajar seguro es más un deseo que una previsión.
La hipoteca es una decisión a 30 años, y en ese horizonte lo que gana peso no es el tipo exacto de hoy, sino la estabilidad que puedas asegurar", asegura Ricard Garriga, de Trioteca. De cara a la evolución futura del euríbor, hay cierta división de opiniones entre los analistas. Bankinter pronostica que cerrará tanto este año como el que viene en una banda entre el 2,30% y el 2,45%.
A pesar de que eleva la previsión, Bankinter no prevé por consiguiente un escenario especialmente virulento para quienes tienen una hipoteca a tipo variable o a tipo mixto en la que ya se ha activado el tramo variable que depende de la evolución del índice.
Más optimista aún es CaixaBank, que cree que terminará 2026 en el 2,23% 0y 2027 al 2,18%. En el caso de las expectativas de BBVA, hay una de cal y otra de arena. La primera es que el euríbor se relajará hasta el 2,3% cuando acabe este año. Sin embargo, la entidad prevé que se disparará hasta el 2,7% el año que viene. Es decir, que volvería hasta los niveles más altos desde septiembre de 2024.
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