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El mercado residencial español vive una transformación marcada por la polarización territorial. Santa Eulalia del Río, Ibiza, Calvià, Madrid, San Sebastián y Barcelona destacan entre las localidades con los precios medios de la vivienda más altos.
Las zonas prémium seguirán al alza, mientras que habrá una consolidación en destinos menos dinámicos. Esta es una de las principales conclusiones del último informe de Engel & Völkers. Los precios seguirán presionados por la escasez de suelo urbanizable, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada.
Sin embargo, esta firma prevé que no se registrarán crecimientos tan abultados como en 2025 -cuando la vivienda se encareció de un 12,7%, según el INE-. "Estamos ante un escenario donde la escasa oferta sigue sin cubrir las necesidades del mercado, lo que mantiene la tensión de los precios en las áreas más demandadas, pero dentro de un ciclo más maduro, más segmentado y, sobre todo, más selectivo", explica Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers para Iberia y Sudamérica.t
El sector inmobiliario español es muy diverso. La brecha entre la comunidad más cara y la más barata es del 70%. Concretamente, en Madrid el metro cuadrado alcanza los 3.732 euros de media, frente a los 936 euros de Extremadura.
"Ya no podemos hablar del mercado español en singular, sino de mercados, concretamente de micro mercados entre comunidades, pero también dentro de las propias ciudades", asegura Joan Canela, Operational Commercial director Iberia de Engel & Völkers. En este contexto, la inmobiliaria pone la lupa sobre los diez municipios de más de 25.000 habitantes donde más se paga a la hora de adquirir una casa.
Santa Eulalia del Río y la ciudad de Ibiza encabezan el ránking, con unos precios de 6.121 y 5.271 euros por metro cuadrado, respectivamente. Eso sí, en estos destinos, las propiedades de gran lujo superan los 10.000 euros por metro cuadrado. El mercado inmobiliario de la isla ha evolucionado desde los picos de actividad pospandemia hacia una fase de estabilidad y crecimiento sostenible. Mantiene su exclusividad gracias a una oferta muy limitada y una demanda internacional que no cesa.
La tendencia más destacada de este año es la búsqueda de propiedades llave en mano. Los compradores priorizan viviendas reformadas o de obra nueva para evitar los costes y demoras de la construcción.
El producto más demandado es la villa renovada o finca moderna, con vistas al mar o ubicada en entornos de máxima privacidad, lista para entrar a vivir y con precios de referencia superiores a los 3 millones de euros. Los compradores son mayoritariamente españoles, aunque destacan también los alemanes y británicos, seguidos por los holandeses y suizos.
En tercera posición se encuentra Calvià, en Mallorca, con un precio de 5.256 euros por metro cuadrado. Este enclave concentra un estilo de vida mediterráneo y una oferta gastronómica y comercial de primer nivel, rodeada de playas y un puerto deportivo exclusivo a tan sólo 10 km de Palma.
"En zonas como Puerto Portals seguimos observando una demanda muy sólida por parte de compradores nacionales e internacionales, atraídos por la escasez de producto verdaderamente prime, la calidad de vida y el carácter consolidado del suroeste de Mallorca como mercado residencial de referencia. Se trata de una ubicación muy asentada, con oferta limitada y una gran capacidad para preservar el valor a lo largo del tiempo", explica Ana White, directora de Residencial Premium Properties de Knight Frank.
"Su animada vida social, sus boutiques de alta gama, los eventos náuticos internacionales y su ambiente cosmopolita la convierten en uno de los lugares más prestigiosos y vibrantes del Mediterráneo", añade White.
Además, medidas tributarias acometidas en 2024, como la supresión del impuesto sobre sucesiones y donaciones y la elevación del límite exento del patrimonio a 3 millones de euros por persona, refuerzan la competitividad fiscal de Baleares y mantienen a Mallorca atractiva para la inversión.
Por su parte, Madrid ocupa la cuarta posición con un tícket medio de 5.034 euros por metro cuadrado. El análisis de la inmobiliaria Engel & Völkers destaca que la capital "se consolida como uno de los mercados más dinámicos y sólidos de Europa". En el segmento prime los precios suben hasta los 7.145 euros por metro cuadrado, aunque hay zonas como el barrio de Salamanca donde se superan los 18.000 euros.
La combinación de crecimiento económico, atracción internacional, calidad de vida y una oferta limitada de viviendas continúa impulsando la demanda tanto en la capital como en toda su área metropolitana. De hecho, varias localidades cercanas a Madrid se cuelan también en la lista con los valores más altos.
Este es el caso de Pozuelo de Alarcón (4.871 euros por metro cuadrado), Alcobendas (4.556 por metro cuadrado) y Majadahonda (4.528 euros por metro cuadrado).
El quinto puesto de la lista es para San Sebastián, con un importe de 4.897 euros. Con su elegancia costera y una oferta cultural y gastronómica reconocida, se refuerza como uno de los principales referentes del inmobiliario de alto standing del País Vasco. En los barrios más exclusivos de la capital donostiarra los precios superan ya los 13.000 euros por metro cuadrado.
La tipología de vivienda más buscada en San Sebastián es el piso, con superficies medias que oscilan entre los 119 metros cuadrados y los 140 metros cuadrados y de dos a cuatro dormitorios.
El comprador es predominante nacional (93%), aunque se mantiene una presencia de internacionales (7%), principalmente, procedente de Estados Unidos y Francia). "Se aprecia un cambio significativo, el cliente es cada vez más solvente; en 2025, el 38% de las transacciones se realizaron sin hipoteca frente al 19% del ejercicio anterior", destaca Canela.
Finalmente, Barcelona cierra el ránking con 4.374 euros por metro cuadrado. El valor asciende hasta los 5.966 euros por metro cuadrado en el prémium.
"El comprador ya no mira tanto el mercado en términos generales en la Ciudad Condal, sino la calidad, el posicionamiento y la relevancia a largo plazo de cada activo. Esto se aprecia con claridad en zonas como Eixample, que sigue atrayendo demanda por su arquitectura, su prestigio y su estilo de vida urbano y céntrico; y en Pedralbes, que se mantiene como una de las direcciones más consolidadas de la ciudad para quienes buscan privacidad, amplitud y un entorno más residencial y discreto", explica Albert González, director territorial Cataluña y Baleares de Dils Lucas Fox.
También en el área metropolitana de Barcelona destaca Sant Cugat del Vallés, con un precio de 4.649 euros por metro cuadrado. Los expertos ven un desplazamiento progresivo de la demanda hacia ubicaciones fuera del núcleo urbano, impulsado por los elevados niveles de precios alcanzados en la capital.
Hay que subrayar que en esta lista de municipios no aparece Marbella, sin embargo, si el análisis se hace más al detalle, se incluyen entre las más caras algunas zonas de este enclave de la Costa del Sol como son Sierra Blanca, Benahavís y Cascada de Camoján. Todas con unos importes medios prime que superan los 9.000 euros por metro cuadrado.
Piscina con vistas al mar en Ibiza
Engel & VölkersPropiedad situada en la urbanización Roca Llisa, una de las zonas residenciales más codiciadas de la isla y perteneciente a Santa Eulalia del Río (el municipio con el metro cuadrado más caro del país). Esta vivienda, de obra nueva, dispone de cinco dormitorios y cinco baños. Destacan sus terrazas, el jardín privado y la piscina con vistas al mar. La vende Engel &Völkers por 6,4 millones de euros.
Interior y exterior conectados en Mallorca
Dils Lucas FoxEsta villa moderna de reciente construcción se encuentra en Portals Nous, perteneciente al municipio de Calvià (Mallorca). Destacan los espacios diáfanos, ventanales de suelo a techo y la integración entre el interior y el exterior. Dispone de siete dormitorios, ocho baños, gimnasio, 'spa', bodega, piscina infinita rodeada de jardines paisajísticos y varias terrazas. La vende Dils Lucas Fox por 16,9 millones de euros.
Vivienda reformada en Madrid centro
Engel & VölkersUbicado en el madrileño barrio de Recoletos, este piso se sitúa en la tercera planta de un edificio moderno de 1980. Recién reformado y amueblado, ofrece vistas a un amplio patio de manzana con jardín. La zona social incluye un salón con área de estar y comedor, pero la cocina es independiente. Además, tiene dos dormitorios y tres baños. Lo comercializa Engel & Völkers por 1,98 millones de euros.
Bosque, pista de tenis y casa de invitados en San Sebastián
Engel & VölkersFinca de tres hectáreas, en San Sebastián. La vivienda principal tiene dos salones, cocina independiente, siete dormitorios y cinco baños. Además, junto a la zona de la piscina y el jardín, cuenta con un 'txoko' con cocina equipada para disfrutar de reuniones sociales. Completan la propiedad una pista de tenis, dos casas (que puede ser invitados y el servicio) y un bosque de 1,8 hectáreas. La comercializa Engel & Völkers por 2,9 millones de euros.
Piscinas y sala de masajes en La Moraleja
Knight FrankChalet, en La Moraleja (Alcobendas, Madrid). Con una superficie de 1.148 metros cuadrados, se distribuye en tres plantas con cuatro habitaciones en suite, dos dormitorios de servicio y aseo de cortesía. Destacan su 'family room', un salón de 61 metros cuadrados abierto a un porche cubierto y tres terrazas. Lo completan el jardín, dos piscinas, gimnasio, sala de masajes, sauna, cine, garaje y bodega. La vende Knight Frank por 12 millones de euros.
Clásico renovado en Barcelona
Dils Lucas FoxPiso en el cuarto piso de un edificio en esquina de 1900, en el Eixample barcelonés. Con una superficie de 201 metros cuadrados, ofrece un amplio recibidor, cuatro habitaciones, tres baños, un salón-comedor y una cocina completa. Reformado recientemente, destacan sus suelos de roble en estilo espiga francesa, las cornisas de yeso hechas a mano y el mármol natural. Lo vende Dils Lucas Fox por 2,5 millones de euros.
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