- BARNEY JOPSON / SÉRGIO ANÍBAL
- Las áreas metropolitanas tiran de los precios de la vivienda
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Los países vecinos de la península ibérica sufren una enorme escasez de vivienda debido a la inmigración, la burocracia y los elevados costes de construcción.
España y Portugal afrontan una de las peores crisis de vivienda de la UE, ya que el crecimiento de la población impulsado por la inmigración, la burocracia y los elevados costes de construcción se combinan para generar una grave escasez de inmuebles.
Estas carencias están alimentando el descontento social y las tensiones políticas en toda Europa, elevando los precios y los alquileres, expulsando a la población de sus barrios y dejando a muchas personas sin capacidad para permitirse siquiera una vivienda modesta.
Pero la presión es especialmente intensa en las principales ciudades de la península ibérica.
Portugal construyó 300.000 viviendas menos de las que necesitaba su población entre 2021 y 2025, una cifra equivalente al 6,6% del total de hogares del país el año pasado, según un estudio del Banco de España. En España, el déficit durante el mismo periodo fue de 750.000 viviendas, el 3,7% del total de hogares.
En contraste, el déficit medio de la eurozona equivalía al 0,5% del total de viviendas, según el estudio. Además, los dos países ibéricos cuentan con algunas de las menores proporciones de vivienda pública de la UE.
El gobernador del Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, señaló en respuesta por escrito a las preguntas del FT: "El problema de la asequibilidad de la vivienda en Portugal sigue siendo motivo de preocupación y afecta a varias regiones del país, entre ellas Lisboa y Oporto, donde los problemas de asequibilidad son más acusados".
Señaló que "la elevada llegada de inmigrantes ha provocado un aumento del número de hogares residentes", pero defendió que la solución pasa por aumentar la oferta de nuevas viviendas.
El aumento de la inmigración a Portugal en los últimos años ha incluido tanto a personas de bajos ingresos procedentes del sur de Asia como a personas adineradas que recibieron la golden visa, que podía obtenerse mediante la compra de propiedades hasta que las normas se endurecieron en 2023.
Sin embargo, Santos Pereira afirmó que la situación de la vivienda estaba mejorando. El Banco de Portugal indicó que la construcción de viviendas se mantuvo, en general, al ritmo de la formación de nuevos hogares en 2025, en parte debido a la reducción de la inmigración. No obstante, persiste el déficit acumulado de vivienda de años anteriores.
El primer ministro de centroderecha, Luís Montenegro, en el poder desde 2024, ha evitado la retórica antiinmigración de los populistas de derechas, pero ha frenado la llegada de nuevos inmigrantes mediante el endurecimiento de las normas de entrada y de los requisitos para obtener permisos de residencia temporal.
Santos Pereira, que fue nombrado gobernador del banco central el año pasado, ha tratado de desplazar el foco de atención de la demanda. "El énfasis debería ponerse en medidas por el lado de la oferta, dado que la falta de oferta está en el origen del déficit acumulado", declaró al FT.
El sector de la construcción, sin embargo, todavía no se ha recuperado de las devastadoras consecuencias de la crisis de la eurozona, afirmó Manuel Maria Gonçalves, consejero delegado de la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios. "Perdimos empresas, perdimos trabajadores y perdimos capacidad productiva", señaló.
Los promotores están preparados para construir actualmente, añadió, pero el aumento de los costes de construcción y el exceso de burocracia dificultan obtener beneficios con la construcción de viviendas para la "clase media". Como consecuencia, se ven "empujados hacia segmentos de gama alta donde esos costes todavía pueden absorberse".
Aun así, Gonçalves elogió las medidas aprobadas este año por el Parlamento portugués —entre ellas una reducción del IVA de las obras de construcción y unos procedimientos de concesión de licencias más sencillos—, al considerar que "deberían mejorar la rentabilidad de los proyectos de vivienda".
El Banco de España midió los déficits calculando la diferencia entre el número neto de nuevos hogares formados cada año y el número de viviendas cuya construcción había sido autorizada dos años antes, teniendo en cuenta el desfase temporal necesario para completar las obras.
El estudio concluyó que Alemania era la gran economía de la UE con una mayor oferta de vivienda, con un superávit equivalente al 0,5% del total de hogares entre 2021 y 2025, tomando como referencia el número de permisos de construcción aprobados. Sin embargo, reconoció que, si los cálculos se realizaran utilizando el número de viviendas terminadas, el país tendría un pequeño déficit del 0,1%.
Tanto en España como en Portugal, el uso de apartamentos como alojamientos turísticos está reduciendo el parque de viviendas disponible para los residentes. Promotores inmobiliarios y organizaciones de la sociedad civil aseguran que la escasez está obligando a algunas personas a dormir en los sofás de amigos, alquilar habitaciones individuales en viviendas ocupadas por varias familias y soportar desplazamientos cada vez más largos.
Los residentes de Lisboa que cobran el salario medio tendrían que destinar más del 110% de sus ingresos al alquiler de un apartamento típico de un dormitorio en el centro de la ciudad, el nivel más elevado de Europa, según Numbeo, un proveedor de datos, así como cálculos de Deutsche Bank y del FT. En Madrid y Barcelona, la cifra es del 75%.
En España, la vivienda es la principal preocupación de los votantes, según el CIS. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, que dirige un Ejecutivo minoritario de izquierdas, mantiene una política migratoria abierta que ha impulsado la demanda de vivienda, mientras la población nacida en el extranjero ha aumentado a un ritmo medio anual de 665.000 personas desde 2022.
Sin embargo, Sánchez se ha encontrado con grandes obstáculos para aplicar su política de vivienda desde su reelección en 2023, debido a su incapacidad para sacar adelante importantes leyes en el Parlamento y a que los gobiernos autonómicos tienen mayores competencias en esta materia.
En abril, su Gobierno aprobó un plan de vivienda de 7.000 millones de euros para 2026-2030, que incluye financiación para aumentar la vivienda pública y rehabilitar edificios vacíos. Pero los promotores privados sostienen que las causas fundamentales de la escasez se encuentran en otros ámbitos.
Juan José Perucho, director general del gran promotor español Ibosa, señaló que entre los principales obstáculos se encuentran la burocracia y los problemas legales, que hacen que obtener permiso para desarrollar nuevos terrenos pueda llevar años.
Pero, según él, un factor aún más importante es el rápido crecimiento del número de inmigrantes trabajadores que buscan una vivienda asequible en el mismo segmento del mercado. "Tanto en la compraventa como en el alquiler, estamos llegando a un punto en el que los precios han alcanzado niveles que ya no son compatibles con los salarios de la población", afirmó.
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