- FRANCISCO CABRILLO
El problema crece en el sector del alquiler, porque existe una alta demanda y escasa oferta de inmuebles, principalmente en las grandes ciudades del país.
Todas las encuestas de opinión señalan que la insuficiencia de viviendas se ha convertido en uno de los problemas que más preocupan a los españoles en la tercera década del siglo XXI. No es sorprendente. Nuestro país se enfrenta a un serio desafío en este campo, que afecta especialmente a las personas jóvenes. No se trata, desde luego, de una situación desconocida, ni en España, ni en otros países.
El desarrollo económico y los procesos de industrialización que llevaron a numerosos trabajadores del campo a la ciudad han generado, a lo largo de la historia, numerosas situaciones en las que era muy difícil satisfacer la demanda de viviendas, dada la oferta disponible. Y, con frecuencia, la regulación pública ha agravado el problema al tratar de implementar soluciones de corto plazo, interviniendo el mercado, cuyo resultado ha sido reducir aún más la oferta de casas, en especial en el sector del alquiler. Pero no parece que hayamos aprendido mucho de los errores del pasado.
¿Qué sucede en España? No estamos, ciertamente, ante un proceso de creación de nuevas zonas industriales. Pero en las últimas décadas se está produciendo una concentración de la actividad económica -basada en el sector servicios- en las metrópolis; y las grandes áreas urbanas generan cada vez mayor actividad económica y atraen a trabajadores de todo tipo. El problema de la escasez de viviendas -y la consecuente alza que experimentan sus precios- no tiene, por tanto, carácter general, sino que se centra en determinadas zonas de cada país, en especial en sus grandes ciudades.
La demanda se ve afectada, además, por otros factores, como el aumento de la inmigración, el número creciente de hogares unipersonales y el menor número de residentes por vivienda. Y, pueden encontrarse, también, otros factores de menor importancia, que actúan en la misma dirección. Se mencionan, por ejemplo, con frecuencia, los arrendamientos temporales y los efectos de la economía colaborativa en el sector del turismo, que habrían contribuido a reducir la oferta de casas en alquiler para residentes permanentes.
Parece que hay un consenso bastante general entre nuestros políticos en que nos enfrentamos a un problema serio de escasez de viviendas; pero está resultando muy difícil llegar a un acuerdo con respecto a sus causas y a las posibles estrategias a adoptar para solucionarlo. Hay al menos algún punto de coincidencia en los diagnósticos. La mayor parte de nuestros políticos y gobernantes están de acuerdo, con razón, en que no es posible resolver la cuestión en el corto plazo y en que hay que adoptar una serie de medidas escalonadas a lo largo del tiempo.
Pero, cuando llega el momento de opinar sobre reformas concretas, las discrepancias son importantes. Desde la izquierda se afirma que la solución -en el caso del alquiler, que es el sector en el que se podría incidir a más corto plazo- está en llevar a la práctica en todos sus términos la Ley del Derecho a la Vivienda; e insisten en la necesidad de una intervención pública aún mayor en las denominadas "zonas tensionadas" fijando topes a las rentas y restricciones a la compra de viviendas por personas físicas o jurídicas que no vayan a utilizarlas para uso propio o para dedicarlas al arrendamiento en las condiciones restrictivas que quieren establecer algunos gobiernos regionales.
En cambio, la mayoría de las Comunidades Autónomas y los municipios -con buen sentido- se niegan a poner en vigor en sus territorios unas medidas que piensan que acabarían por estrangular la ya escasa oferta existente.
No deberíamos olvidar que muchas de las regulaciones introducidas por la ley actual tienen muy poco de novedosas; y suponen, en realidad, volver a algunas prácticas establecidas por la legislación del general Franco, en especial la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946; y sabemos que tal política no sólo fue un fracaso en el corto plazo, sino que, además, impidió el desarrollo de un mercado eficiente de arrendamientos durante décadas.
Es interesante señalar que en 1985 el denominado Decreto Boyer trató de poner fin a muchas de las restricciones más absurdas que estrangulaban el mercado de arrendamientos. Y, aunque no lograra una reforma del sistema tan amplia como era necesaria, tuvo un éxito indudable.
Pero ahora, cuarenta años más tarde, parece que queremos regresar a un pasado bastante lamentable. Y los hechos muestran los indudables efectos negativos de las últimas reformas. Baste fijarse en la reducción del número de viviendas que salen al mercado de alquiler como consecuencia de los nuevos obstáculos creados a los propietarios a la hora de recuperar sus pisos en casos de impago o de ocupación.
Efecto reforzado, además, por la inseguridad jurídica que tales medidas han generado en todo el sector del alquiler. Aún estamos a tiempo de cambiar. Pero no va a resultar fácil. Seamos, en todo caso, optimistas y confiemos en que quien escriba un artículo sobre este mismo tema dentro de cuarenta años pueda describir una situación muy diferente.
Francisco Cabrillo es catedrático emérito de la Universidad Complutense. Fundación Civismo.
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