- ANTONIO SÁNCHEZ RECIO Y MIGUEL MORETA MARTÍNEZ
Todas las claves sobre el tratamiento tributario para la compraventa de vivienda y en alquiler.
La combinación de un crecimiento demográfico concentrado en áreas urbanas, una producción de vivienda insuficiente y un entorno regulatorio incierto son factores que han convertido el acceso a la vivienda en uno de los principales retos económicos y sociales de nuestro país.
Pero los factores enunciados no son los únicos que ejercen presión sobre los precios al alza en el mercado residencial español; también la fiscalidad de la vivienda juega un papel más que relevante a la hora de explicar el elevado coste de acceso a la misma [según la Confederación Nacional de la Construcción, los impuestos y tasas representan más del 25% del precio de una vivienda nueva].
Una vez abierto el plazo para presentar la declaración del IRPF correspondiente a 2025, cobra especial relevancia revisar el tratamiento fiscal de la vivienda, tanto en los supuestos de propiedad como en los de arrendamiento. Entender cómo tributan estas situaciones -desde la óptica del propietario y también del inquilino- resulta clave para valorar el impacto real de la tributación sobre las decisiones económicas vinculadas a la vivienda.
Fiscalidad de la vivienda en propiedad
La tributación asociada a la vivienda en propiedad debe evaluarse atendiendo a todas las etapas de su ciclo vital: adquisición, tenencia y transmisión.
Adquisición de la vivienda
El tratamiento fiscal aplicable a la adquisición de una vivienda difiere según se trate de una vivienda nueva (adquirida directamente de su promotor) o de una operación en el mercado de segunda mano.
Vivienda nueva: Estas operaciones están sujetas a IVA, aplicándose un tipo general del 10% sobre el importe de la compraventa, reducido al 4% cuando se trata de vivienda protegida o de carácter social. Este tipo reducido se extiende también a trasteros y otros anexos vinculados, así como a un máximo de dos plazas de garaje adquiridas conjuntamente, siempre que estén situadas en el mismo edificio y formen parte de la misma operación. En el caso de Canarias, el IVA se sustituye por el IGIC, cuyo tipo es del 7% para vivienda nueva y del 0% para vivienda social.
Además, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa devengará el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya cuota variable oscila entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma en que se encuentre la propiedad. Debe señalarse que las comunidades autónomas pueden establecer bonificaciones o tipos reducidos específicos (por ejemplo, para familias numerosas o personas con discapacidad), sujetos al valor del bien o a la edad del comprador, entre otras circunstancias. Para este gravamen el valor de referencia catastral actúa como mínimo de base imponible: si el precio declarado es mayor, prevalece éste; si fuera menor, el impuesto no podrá liquidarse por debajo del valor de referencia.
Vivienda de segunda mano: La adquisición de una vivienda en el mercado de segunda mano quedará exenta de IVA y sometida al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), tributo transferido a las CCAA que son las que establecen el tipo impositivo aplicable en su territorio. Los tipos generales oscilan entre el 4% (como en el País Vasco) y el 13% en algunas regiones (las normativas autonómicas también pueden prever tipos reforzados o reducidos según situaciones concretas). Por lo que respecta a la determinación de la base imponible de este impuesto, la misma se establece considerando el mayor de los siguientes valores: el precio acordado, el valor declarado o el valor de referencia antes mencionado.
Si se financia la adquisición de la vivienda mediante un préstamo hipotecario, su formalización en escritura pública devengará también el gravamen por AJD, siendo las entidades financieras las que pagan este impuesto como sujetos pasivos, lo que, aunque no elimina el coste, sí reduce su impacto para el comprador.
Incentivos y deducciones en el IRPF vinculados a la compra: En el IRPF, la deducción por inversión en vivienda habitual fue eliminada con efectos 1 de enero de 2013, manteniéndose transitoriamente sólo para quienes adquirieron o pagaron su vivienda habitual antes de esa fecha. Como medida alternativa, y para incentivar la protección del medio ambiente, se estableció en el impuesto la deducción por obras destinadas a mejorar la eficiencia energética, deducción que exige acreditar una mejora de la calificación energética de la edificación y presenta límites y porcentajes distintos según el tipo de intervención y el nivel de reducción de consumo o demanda.
Impuestos que gravan la vivienda en propiedad
España es de los pocos países que mantiene un sistema de imposición patrimonial, y lo hace a través del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y del Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF). En ambos impuestos la vivienda habitual está exenta hasta 300.000 euros, integrándose en la base imponible el valor que exceda de dicho límite, debiendo atenderse al diferente umbral patrimonial a partir del cual se activa la tributación en cada uno de dichos impuestos. El efecto final depende del territorio donde tribute el contribuyente, ya que las CCAA pueden aplicar bonificaciones (algunas llegan al 100%). El ITSGF busca armonizar la tributación de patrimonios superiores a 3.000.000 euros, permitiendo deducir lo pagado por IP para evitar la doble imposición.
La propiedad de una vivienda que no tenga la consideración de habitual y que además no esté afecta a una actividad económica ni arrendada, determina la necesidad de imputar en el IRPF una renta inmobiliaria que se calcula aplicando un porcentaje sobre su valor catastral: 2% con carácter general o 1,1% si el valor catastral ha sido revisado, modificado o fijado en los últimos años. Se trata de una renta presunta, objetiva y ajena a la obtención real de ingresos.
En el ámbito municipal, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) grava la titularidad de la vivienda aplicando un tipo sobre su valor catastral fijado por cada Ayuntamiento. Pueden existir bonificaciones regladas para viviendas protegidas, familias numerosas o inmuebles con ciertas certificaciones energéticas.
Transmisión de la vivienda
La ganancia obtenida por la venta de inmuebles se integra en la base del ahorro del IRPF, tributando a una escala progresiva del 19%, 21%, 23%, 27% o 30%, según la cuantía [este tipo marginal máximo del 30% supera el promedio europeo, que está fijado en un 16,4%]. La ganancia se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, ajustando ambos por gastos y tributos relacionados, lo que permite reducir la base imponible si tales costes están justificados.
Aunque muchos países de la OCDE no gravan la ganancia obtenida en la transmisión de viviendas, en España existen exenciones solo para la vivienda habitual, siempre que el importe obtenido se reinvierta en otra vivienda habitual dentro de los plazos y condiciones legales. También están exentas las ventas de vivienda habitual realizadas por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, sin necesidad de reinversión.
La transmisión de inmuebles urbanos queda también sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal. Tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, existe un supuesto de no sujeción si se demuestra por el transmitente que no ha habido incremento del valor del suelo entre la compra y la venta.
Fiscalidad de la vivienda en alquiler
Tributación en el IRPF de la renta derivada del alquiler
Los ingresos derivados del alquiler se integran en la base general del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, pudiéndose deducir los gastos necesarios para su obtención: intereses y costes financieros, conservación y reparación, el IBI, cuotas de comunidad, gastos legales, seguros, suministros y amortización de la edificación. En el caso de arrendamientos destinados a vivienda de uso permanente (no vacacional ni esporádico), existe una reducción general del 50% del rendimiento neto positivo, que puede incrementarse hasta entre el 60% y el 90% cuando concurren supuestos específicos, favoreciendo así la oferta estable de vivienda. Debe recordarse en este sentido que los propietarios que hayan tenido en 2025 inquilinos morosos deberán incluir en su declaración del IRPF los ingresos que hayan dejado de percibir.
Por otro lado, los propietarios podrán aplicar en su declaración del impuesto la deducción por obras de mejora de eficiencia energética siempre que cumplan los requisitos y acreditaciones exigidas por la normativa aplicable.
Imposición indirecta del alquiler
El alquiler de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda está sujeto pero exento de IVA. En consecuencia, el propietario no repercutirá este impuesto al arrendatario, circunstancia que determina que el IVA soportado por el dueño en relación con dicho alquiler no podrá ser recuperado por éste.
Fiscalidad del arrendatario
Desde el punto de vista del inquilino, los alquileres para uso estable y permanente de vivienda ya no tributan por la modalidad de TPO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. En lo que respecta al IRPF, la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual desapareció el 1 de enero de 2015, quedando únicamente un régimen transitorio para contratos previos que cumplan las condiciones entonces vigentes. En la actualidad, las posibles deducciones para inquilinos dependen exclusivamente de las normativas autonómicas, que presentan requisitos y contenidos variables según la comunidad autónoma de que se trate.
Antonio Sánchez Recio y Miguel Moreta Martínez pertenecen al Equipo de Fiscalidad Inmobiliaria de PwC Tax & Legal
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