- Pollen Street Capital compra Servihabitat a Lone Star
- Intrum compra Haya Real Estate por 140 millones
Intrum, doValue y ahora Pollen Street Capital han cerrado la adquisición de plataformas de gestión de activos tóxicos con desembolsos superiores a los 1.000 millones desde 2019.
El baile de servicer, gestoras de carteras y créditos con colateral inmobiliario surgidas para administrar los activos tóxicos de la banca, se ha acelerado en los últimos meses, dando lugar a plataformas más grandes y dispuestas a diversificar su negocio con el foco puesto en mejorar sus márgenes. Las adquisiciones de Altamira, Solvia, Haya Real Estate, Hipoges y Servihabitat llevadas a cabo en los últimos años por parte de Intrum, doValue y ahora Pollen Street Capital han movilizado operaciones por unos 1.000 millones de euros desde 2019.
Las fusiones bancarias, la presión en márgenes y un previsible cambio de ciclo en el inmobiliario ha llevado a los gestores de activos a mover ficha para no quedarse atrás en el proceso de concentración y hacerse con las mejores carteras. En este contexto, uno de los primeros en dar un paso al frente fue doBank (ahora doValue) con Altamira.
Los bancos y fondos salen
La antigua plataforma inmobiliaria de Santander pasó en 2014 a manos del fondo Apollo, junto con otros inversores. Cinco años después, en 2019, el grupo italiano adquirió el 85% de Altamira por unos 360 millones de euros. La operación implicaba una valoración de aproximadamente 412 millones de euros en términos de enterprise value para el 100%.
Santander conservó inicialmente el 15% y no se desprendió de esta participación hasta octubre de 2023. Entonces el banco español ejerció la opción de venta que tenía sobre el 15% y doValue pasó a controlar el 100% de la plataforma. El importe de la operación se situó en algo más de 20 millones de euros.
Altamira dejó entonces de existir como marca y pasó a operar bajo el nombre de doValue, en un intento de reforzar la imagen de plataforma independiente frente al modelo tradicional de servicer vinculado a una entidad bancaria.
Otro de los grandes protagonistas de la concentración de los servicer en España ha sido el grupo sueco Intrum. En 2019, la compañía adquirió a Banco Sabadell el 80% de Solvia por 241 millones de euros. La operación valoraba el 100% de la compañía en unos 300 millones de euros, con la posibilidad de añadir hasta 40 millones adicionales en función de determinadas condiciones del negocio.
Sabadell conservó el 20% de Solvia durante tres años y, ya a finales de 2022, Intrum se hizo con el 100%. Esta operación permitió a Intrum ganar escala en España, donde estaba presente desde 2016, cuando adquirió Aktua a través del fondo noruego Lindorff, e incorporar una plataforma que gestionaba más de 21.000 millones de activos y contaba entonces con 700 empleados.
Sin embargo no se detuvo ahí y en 2023 adquirió Haya Real Estate a Cerberus por 136 millones de euros. Haya Real Estate aportó en ese momento alrededor de 11.000 millones de euros de activos bajo gestión y más de 550 profesionales. Tras la integración, Intrum superó los 60.000 millones de euros de activos bajo gestión en España y los 2.200 empleados.
Haya Real Estate había crecido tras integrar a su plataforma la cartera de activos inmobiliarios de Divarian (heredera de la antigua Anida), firma que Cerberus constituyó con BBVA cuando compró los activos inmobiliarios de este banco. La venta de Haya Real Estate a Intrum puso fin a un proceso competitivo en el que se contempló incluso su salida a Bolsa.
Últimos movimientos
El movimiento más reciente ha sido protagonizado por Pollen Street Capital y se ha ejecutado en varios pasos. El fondo británico primero consolidó Finsolutia y, posteriormente, se lanzo a crecer con compras. En julio de 2026, Finsolutia completó la adquisición de Hipoges a KKR, con presencia en España, Portugal, Grecia e Italia por unos 100 millones de euros. El grupo resultante de la integración de Finsolutia e Hipoges contaba con aproximadamente 50.000 millones de euros en activos bajo gestión.
Finalmente hace unas semanas Finsolutia e Hipoges anunciaron un acuerdo para adquirir Servihabitat hasta entonces controlada por Coral Homes, a su vez participada en un 80% por Lone Star y en un 20% por CaixaBank.
La nueva entidad combinada da lugar a un grupo con aproximadamente 60.000 millones de euros en activos bajo gestión y más de 2.000 empleados en España, Portugal, Italia y Grecia.
Servihabitat nació como servicer de La Caixa. El fondo estadounidense Lone Star era el principal accionista desde 2018, cuando compró con gran parte de los activos tóxicos de CaixaBank. A través de Coral Homes, CaixaBank tenía el 20% restante. En 2024 Lone Star intentó ya vender Servihabitat, pero abandonó el proceso al estar las ofertas por debajo de 70 millones que entonces pedía.
Otras grandes gestoras de activos inmobiliarios y NPLs que operan en España son Aliseda y Anticipa, del fondo estadounidense Blackstone; Copernicus Servicing, con sede en Madrid y oficinas locales en Italia, Grecia y Francia y Perú, y GCBE (antigua Gescobro) , de Cerberus.
En busca de nuevas vías de negocio
Además de comprar otros servicers y ganar escala, estas plataformas pretenden dar un giro a su negocio para seguir creciendo. Su propósito ya no pasa solo por crear plataformas para absorber ladrillo tóxico, sino por diversificar clientes y reducir costes en un mercado con menos volumen y con mayor presión sobre los precios.
Hubo un momento en el que este negocio era enorme. Los servicers nacieron al calor de la crisis financiera y del estallido de la burbuja inmobiliaria para gestionar los pisos, créditos fallidos, promociones y suelos que los bancos habían acumulado en sus balances por impagos.
A medida que las entidades financieras fueron vendiendo sus carteras y reduciendo su exposición inmobiliaria, los grandes contratos que habían alimentado a los servicers empezaron a menguar, al igual que sus potenciales clientes tras la fusión de entidades bancarias. Es por ello que, al margen de gestionar créditos fallidos (NPL) y vender inmuebles de entidades financieras y fondos de inversión, estas compañías quieren entrar en otros negocios vinculados al sector inmobiliario y añadir clientes de otros sectores.
Las vías para buscar nuevos ingresos pasan por intentar convertirse en el socio local inmobiliario de inversores interesados hasta ampliar su campo de acción para incluir entre sus clientes a compañías de telecomunicaciones, energía y suministros, gran consumo, aseguradoras, financieras, fintech e insurtech.
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