- Cuánto cuestan los alquileres en las grandes capitales
- ¿Dónde resulta más rentable comprar una vivienda para ponerla de alquiler?
El traslado de vivienda al mercado de arrendamiento por habitaciones coincide con la sequía del mercado de alquiler de vivienda completa, como resultado del temor de los propietarios a los inquiokupas.
El mercado de alquiler de vivienda está cada vez más escorado hacia las habitaciones compartidas, que no solo ofrece una mayor rentabilidad para los arrendadores sino también y sobre todo una mayor seguridad frente a los impagos. Por ello, la oferta de alquiler de habitaciones en piso compartido se ha disparado un 80% en los últimos tres años, de acuerdo con los datos publicados ayer por el portal inmobiliario Idealista, mientras que la oferta de vivienda en alquiler habitual (esto es, vivienda completa en régimen de larga duración) se ha desplomado un 61% desde 2020, provocando que los precios suban con fuerza en este segmento.
El mercado inmobiliario está disparado al calor del fuerte crecimiento demográfico, ya que la creación de hogares triplica la construcción de nuevas viviendas. Sin embargo, el impacto en los precios no ha sido nada homogéneo, especialmente en el mercado del alquiler, debido a que buena parte de la oferta se ha trasladado del arrendamiento habitual a otras modalidades, como el alquiler turístico, el de temporada o las habitaciones en piso compartido, donde los precios están más contenidos por la gran avalancha de vivienda en alquiler.
En concreto, la oferta de habitaciones de alquiler en piso compartido ha subido un 12% en el segundo trimestre del año respecto al mismo periodo del pasado ejercicio, después de subir un 24% en 2025 y un 29% en 2024, lo que supone una subida acumulada de casi el 80% en los últimos tres años, precisamente desde que se aprobó la Ley de Vivienda, que limita la actualización de las rentas y permite a los ayuntamientos delimitar zonas tensionadas con controles de precios, a lo que hay que sumar la protección por parte del Gobierno a los inquilinos morosos frente a los desahucios.
Fuertes aumentos
En concreto, 35 capitales han acusado un aumento de la oferta de habitaciones disponibles para alquilar en pisos compartidos el último año, si bien el avance ha sido muy heterogéneo. En concreto, Lugo lidera el incremento de la oferta, con un alza del 89%, seguida de Valencia (52%), Ourense (51%), Segovia (49%), Pontevedra (48%), León (43%), Zamora y Cáceres (42% en ambos casos). Entre los grandes mercados destaca, además de Valencia, el incremento de la oferta en Alicante (20%), Madrid, Murcia (17% en ambos casos), Sevilla (13%), Las Palmas de Gran Canaria y Valladolid (6%).
En sentido contrario, la mayor caída se ha producido en Bilbao (23%), seguida de Palma de Mallorca (22%), Girona (21%), San Sebastián (16%), Barcelona, Zaragoza (13%) y Tarragona (11%).
Una de las razones que han impulsado a los propietarios a poner su vivienda en alquiler por habitaciones es precisamente una mayor rentabilidad. Una vivienda de 70 metros cuadrados en el conjunto de España ofrece una renta en torno a 1.070 euros al mes pero, si se buscan tres inquilinos, puede generar un retorno de 1.275 euros. Además de la posibilidad de utilizar el salón como otra habitación más o dividir el dormitorio principal para lograr unos ingresos extra en las capitales donde hay más demanda. Sin embargo, este aumento de la oferta disponible ha ayudado a contener los precios de este segmento. En concreto, la renta de una habitación apenas sube un 1% el último año en el conjunto de España, hasta los 425 euros al mes. Y tampoco en los dos años anteriores se produjo un gran avance, con un alza del 3% en 2024 y del 5% en 2025. Es decir, incrementos muy por debajo del conjunto del mercado de las viviendas completas, que acumulan un alza del 27,5% en este mismo periodo, el triple.
Sin embargo, la principal razón detrás del incremento del trasvase de vivienda hacia el alquiler por habitaciones no es únicamente económica (la mayor rentabilidad, a lo que hay que sumar los controles de precios existentes en el mercado de arrendamiento para viviendas completas, introducidos con la Ley de Vivienda en 2023), sino que también tiene que ver con la seguridad jurídica para el propietario en caso de impagos. Hay que tener en cuenta que las distintas normativas antidesahucios introducidas en los últimos años desde el Gobierno central han hecho tremendamente caro y farragoso el proceso de desahucio para inquilinos morosos denominados vulnerables, como es el caso de rentas bajas, familias con hijos a cargo o con mayores de 65 años. Una normativa que les ha hecho prácticamente inelegibles para un alquiler habitual.
De hecho, paralelamente al aumento de la oferta de alquiler por habitaciones hay un aumento de la demanda, que sube también un 12% este último año y acumula un alza del 26,2% en los últimos tres años. Esto se debe en primer lugar a la falta de vivienda, especialmente intensa en las grandes ciudades y zonas turísticas, que impide que todos los inquilinos puedan encontrar una vivienda completa, a lo que hay que sumar la razón antes mencionada, que aboca a muchas familias vulnerables, especialmente inmigrantes con escasos recursos, a buscar una habitación en lugar de una vivienda completa. Y, por último, está la razón económica, ya que arrendar una habitación es más barato que un estudio o un piso pequeño, por lo que la subida de precios en los últimos años ha empujado a muchos inquilinos en esta dirección.
Todo ello dibuja una tendencia al alza generalizada en el mercado de habitaciones tanto en la demanda como, sobre todo, en la oferta, lo que ayuda a contener los precios. De hecho, si se mira la evolución acumulada en los últimos tres años, desde la introducción de la Ley de Vivienda, el parque de habitaciones en oferta casi se ha duplicado, con un alza del 79,2%. Un incremento que es especialmente intenso en Valencia capital (donde la oferta se ha disparado un 354,8% en este periodo, casi quintuplicándose), seguida de Orense (243,9%), Albacete (207,9%), Ciudad Real (185,7%), Almería (175,9%), Alicante (164,6%), León (154,8%), Jaén (147,4%), Granada (145,7%), Logroño (143,8%) y Castellón (141,9%).
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