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Vista de Málaga desde el mirador de La Coracha. Migue FernándezDomingo, 15 de febrero 2026, 00:29
... Eso sólo es comparable a lo acontecido en Madrid, donde el incremento es de un 110% en ese plazo, o en Baleares (90%). El metro cuadrado ha pasado de los 1.450 euros a superar los 2.800, según el Ministerio de Vivienda o de la tasadora Tinsa. Ésta certifica que el precio de la vivienda ya está por encima de la burbuja de 2008, cosa que de nuevo pasa en otras pocas geografías de España: Santa Cruz de Tenerife, Madrid o Pontevedra. Aunque Cristina Arias, directora de estudios de Tinsa, precisa que descontando el efecto de la inflación, el precio medio en la provincia de Málaga se sitúa un 26% por debajo de los máximos de la burbuja.20.648 euros
es el sueldo medio en Málaga, una cifra 3.300 euros por debajo de la media nacional y 10.100 inferior al de Madrid
Todo esto sucede en una Málaga en el furgón de cola en lo que a salarios se refiere. De acuerdo con la Agencia Tributaria, los trabajadores malagueños tienen un sueldo medio de 20.648 euros, 3.300 euros por debajo de la media nacional y 10.100 menos que los madrileños. En el listado de provincias del régimen común (sin País Vasco y Navarra), Málaga está en trigésimo tercer lugar. La renta per cápita, mientras, es de 12.950 euros, frente a los más de 15.000 en que se sitúa el promedio del país. Sólo trece provincias tienen peores cifras.
¿Cómo conviven estas dos realidades?, ¿es sostenible que la vivienda siga subiendo con unos salarios y una renta disponible per cápita tan deprimidos? Los expertos creen que los precios pueden seguir subiendo en la provincia, aunque de forma más moderada. Arias razona que con la estabilización de los tipos de interés, la demanda se mantendrá, pero que de otro lado la elevada tasa de esfuerzo que implica el acceso a la vivienda puede frenar las subidas, aunque moderadamente en un escenario de escasez de oferta.
Entre un 5% y un 7% en 2026
Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de AIRE Partners, y Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, anticipan subidas de entre un 5% y un 7% en 2026. Palomar da una clave: la que llama «migración cualificada», es decir, compuesta por personas con salarios elevados y alto poder adquisitivo. Y en ello abunda Smerdou: «Málaga se ha convertido en un destino mundial. Otras costas de España reciben migrantes de zonas muy concretas, pero aquí llegan europeos, americanos y también del resto del país». Y es su capacidad de compra la que sube los precios. A ello Arias suma otro elemento: el turismo hace que la demanda de vivienda habitual y vacacional compitan por el espacio, lo que contribuye a agotar la oferta.
«Málaga se ha convertido en un destino mundial. Otras costas de España reciben migrantes de zonas muy concretas, pero aquí llegan europeos, americanos y también del resto del país»
Carlos Smerdou
Consejero delegado de Foro Consultores
Todo ello provoca otro fenómeno: desplazamientos de la población local dentro de la provincia. El saldo migratorio interior (la diferencia entre las salidas y entradas de población española) en la ciudad de Málaga, Marbella, Benalmádena, Torremolinos o Fuengirola es negativo, frente a los positivos de los 'alhaurines', Cártama, Rincón de la Victoria o Pizarra. Smerdou explica que el encarecimiento de la vivienda en círculos concéntricos ocasiona a su vez un movimiento similar en la población. Es algo que pasa en Madrid, de donde la gente llega a mudarse hasta Guadalajara o Toledo.
Ello dejará su impronta en la evolución de los precios por barrios en Málaga este año. Según Palomar, en las zonas más céntricas, la subida va a ser más contenida, para pasar el metro cuadrado desde una horquilla de 4.200-4.400 euros a los 4.400-4.600. En La Malagueta augura que de los 4.000-4.800 euros se llegue a 4.300-5.300. Y en Cruz del Humilladero, de 2.300-2.800 a 2.500-3.000 euros.
Los expertos hacen descansar su pronóstico de subida de precios en que Málaga seguirá siendo un polo de atracción de personas con elevado poder adquisitivo, ahora engordado por el centro de microelectrónica que se instalará en el Parque Tecnológico, el IMEC, y que a su vez actuará de imán para muchas empresas más. También en el crecimiento económico que presenta la provincia, superior a la media española y andaluza. Y en que el turismo en Málaga resiste.
«Durante la digestión de la crisis de 2008, que se extendió hasta 2014, nadie urbanizó nada para prepararse para la futura dinamización de la demanda, así que hay seis años de retardo en la creación de suelo»
Patricio Palomar
Director de inversiones alternativas de AIRE Partners
Otro tópico cuando se habla de vivienda, de cómo suben sus precios y de cómo se deterioran los indicadores de acceso –los malagueños son los más tensionados– es su escasez, que es necesario construir. Palomar pone contexto: «Durante la digestión de la crisis de 2008, que se extendió hasta 2014, nadie urbanizó nada para prepararse para la futura dinamización de la demanda, así que hay seis años de retardo en la creación de suelo». Aunque José Antonio Pérez, profesor de Ecosistema Inmobiliario de la Real Estate Business School, no quita responsabilidad a los particulares: «El 80% de las transacciones son de segunda mano y la falta de producto lleva a que haya viviendas que se vendan en subastas al alza».
¿Un ajuste abrupto?
Los expertos consideran que sí, que los precios es probable que sigan al alza. Pero no descartan que los promotores puedan ordenadamente moderar sus aspiraciones si observan que la demanda se ralentiza. José Antonio Pérez sugiere incluso un ajuste abrupto por esta razón, porque las ratios de esfuerzo para la compra o el alquiler, que ya en Málaga llegan a rebasar en algunos casos el 50%, se vuelvan de todo insoportables: «Puede haber un ajuste por necesidad».
«El 80% de las transacciones son de segunda mano y la falta de producto lleva a que haya viviendas que se vendan en subastas al alza»
José Antonio Pérez
Profesor de Ecosistema Inmobiliario de la Real Estate Business School
Pero a la vista de lo turbulento de la geopolítica, Smerdou plantea otra posibilidad: dado que tantos extranjeros han comprado vivienda en Málaga, un repunte sobrevenido de la aversión al riesgo puede dar lugar a que pongan todos sus pisos a la venta para tener liquidez y, con esta inundación del mercado, dar lugar a una caída de precios.
Un ajuste brusco del mercado, sea por agotamiento de la demanda, sea por una crisis geopolítica, no es deseable. Los expertos consultados por SUR buscan una racionalización de la situación vía aumento de la oferta. El profesor José Antonio Pérez apunta varias recetas: por ejemplo, que nazcan más empresas medianas de construcción para que los concursos para levantar pisos no se queden desiertos; además de que los bancos den más financiación a pequeños promotores y a cooperativas. Pérez observa que en Málaga, aunque haya proyectos de desarrollo inmobiliario, no hay tantos de las casas que protagonizan dos tercios de todas las operaciones, que son las que cuestan menos de 400.000 euros. Según sus datos, sólo el 5% de las transacciones están protagonizadas por viviendas de más de un millón de euros. Y un tercio corresponden a pisos de medio millón. Patricio Palomar, por su parte, llama a acelerar permisos de obra nueva, promover cambios de uso, cesión gratuita de suelo municipal para promotoras a cambio de que éstas vendan o alquilen las VPO a precios tasados.
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