- BlackRock y Lar ponen a la venta su gran residencia de estudiantes de Madrid
- Nuveen adquiere las residencias Bravo en España a King Street por 330 millones
El mercado de las residencias marcó récord de operaciones en 2025, con 1.755 millones. Hasta julio de este año se habían cerrado seis acuerdos por importe de 480 millones.
El mercado de las residencias de estudiantes (o PBSA, por su siglas en inglés) mantiene su crecimiento al alza en España. El ejercicio de 2025 marcó el año récord de la serie, con una inversión de 1.755 millones de euros, más del triple de los 450 millones contabilizados en 2024, en once operaciones que involucraron a un total de 10.232 camas, según el Informe PBSA 2026, elaborado por la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics.
El interés de los inversores, tanto nacionales como internacionales, se refleja también este año. El ejercicio 2026 mantiene el pulso, con seis operaciones y 6.264 camas entre enero y julio, por 480 millones de euros. En conjunto, entre 2023 y 2026 han cambiado de manos 25.186 camas, el 20,5% del parque operativo del país.
La mayor operación del año pasado fue la compra de la cartera ibérica de alojamiento estudiantil Livensa Living, propiedad de Brookfield Asset Management, por la gestora de residencias Nido Living, perteneciente a CPP Investments Board (el fondo de pensiones de Canadá), en una transacción valorada en 1.200 millones.
La radiografía del mercado español de residencias de estudiantes ha completado en los últimos años un relevo de propiedad que Atlas Real Estate Analytics identifica como la transformación más profunda del sector. En este proceso, los fondos de pensiones, el capital soberano y las plataformas paneuropeas han sustituido al capital de los fondos value add(estrategias de valor añadido), que construyó el mercado en el lustro anterior.
Cinco fases
El estudio reconstruye la rotación en cinco fases. Entre 2018 y 2022, el gran vendedor del ciclo anterior trocea y desinvierte su cartera española entre Atitlan, Stoneshield y The Boost Society, marcando el fin del capital oportunista como propietario dominante. En 2022, la plataforma Resa, con 42 activos y unas 11.500 camas, pasa al fondo de pensiones neerlandés PGGM por 900 millones. Es la mayor plataforma transaccionada del mercado hasta 2025.
Entre 2024 y 2025 llega la consolidación, Azora adquiere doce activos y unas 4.100 camas, lanzando Stephouse. Mientras, el Fondo Noruego de Pensiones toma el 40% de la plataforma hispano-francesa AXA Lifestyle Housing por 240 millones de euros. Y en 2025 se cierra la mayor operación de la historia ibérica: la compra de Livensa Living, con 22 residencias en España y Portugal, por Nido Living, dando lugar a un operador combinado de unas 13.000 camas, con objetivo de llegar a 25.000 en 2031.
Este año 2026 abre una fase nueva, la rotación. Nuveen Real Estate ha adquirido Cartera Bravo! Students (3.323 camas en siete ciudades) a King Street y Altamira por unos 330 millones, la mayor operación PBSA de Europa del año. Bravo continúa como operador de los activos. En paralelo, Greystar duplica su cartera española hasta unas 3.000 camas con la compra de Cartera Straco (1.600 camas en Salamanca y Valencia) por 150 millones de euros y la plataforma Resa cierra una financiación sindicada de unos 500 millones de euros.
Rentabilidades
El cambio de perfil comprador se ha trasladado a los precios. El yield prime estimado para el producto prime en Madrid y Barcelona oscila entre el 4,4% y el 4,5% a cierre de 2025, frente a entre el 5,3% y el 5,4% de 2020-2021: una compresión de unos 90 puntos básicos que converge con los mercados europeos maduros. Esta reducción de la rentabilidad se atribuye a cuatro factores: ocupaciones sostenidamente altas en los grandes mercados con rentas indexables anualmente; un perfil de inquilino cada vez más internacional y con mayor capacidad de pago; un coste de capital inferior en los nuevos propietarios; y, sobre todo, la escasez estructural de producto estabilizado.
Esa escasez, a juicio de Atlas, está empujando al capital hacia fases más tempranas del proceso. Como adquisiciones de suelo en Madrid, forwards (compras o financiación a futuro) de carteras y adquisición de proyectos en construcción. Dos de las seis operaciones de este año recaen sobre activos aún no operativos. Además, aparece la primera compra pública con una Administración autonómica: la Junta de Andalucía ha adquirido una residencia en Puerto Real (Cádiz).
"Un fondo de pensiones y un fondo value add no compran el mismo activo ni al mismo precio y eso explica buena parte de la compresión de yields", asegura Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics. "La consecuencia práctica es que hay mucho capital compitiendo por muy poco producto estabilizado y por eso vemos cada vez más operaciones en suelo, en forward y en obra", añade.
El mercado español de residencias de estudiantes tenía 123.120 camas operativas a finales de 2025 en 907 residencias identificadas. Frente a este dato, la demanda se sitúa en el máximo histórico de 677.390 camas, un 3,4% más que en 2024 y un 14,5% más desde 2019. Madrid encabeza la demanda de camas (71.938), seguida de Barcelona (48.467). El 24,8% de los estudiantes es extranjero, de ellos el 9,6% son Erasmus, que marcan récord de demanda (65.179).
Resa, del fondo de pensiones de Países Bajos, lidera el ránking de los operadores privados por camas operativas, con 11.400 localizadas en 44 residencias. MiCampus, propiedad de Stoneshield Capital, la gestora de Felipe Morenés y Juan Pepa, ocupa la segunda posición con 8.800 camas (40 residencias). En tercera posición, Yugo, que cuenta con activos en muchos países europeos, Estados Unidos, Australia y Emiratos Árabes Unidos, con 6.200 camas en España en 20 residencias.
En cuarta posición aparece Livensa Living, vendida el año pasado a Nido Living, que estaba en decimoprimera posición. Figuran como marcas separadas aunque pertenecen al mismo grupo desde 2025. Sumadas alcanzan cerca de 8.000 camas en 22 residencias, lo que las colocaría en el tercer puesto del ránking .
Previsiones
Con una cartera identificada de 19.505 camas (repartidas en más de 90 proyectos), uno de los niveles más bajos de la serie, y un provision rate nacional de 5,5 estudiantes desplazados por cama, el informe anticipa que, para el ciclo 2027-2029, habrá más competencia por suelo urbano, más reconversión de activos obsoletos y una gestión cada vez más separable de la propiedad, con contratos y estructuras más sofisticados. Para este año hay confirmadas 21 aperturas, con 5.628 camas, con Zaragoza (1.285 en cuatro aperturas) y Madrid (1.581) al frente.
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