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Los juristas califican el texto que vota hoy el Congreso de "demencial", al contener "conceptos jurídicos indeterminados" y no aclarar puntos clave como la regulación contra los fondos.
Tras el anuncio de Junts en la noche de ayer, todo apunta a que los dos decretos de vivienda que hoy se votan en el Congreso están destinados al naufragio, pero la redacción de los textos publicados en el BOE ya había generado una riada de reacciones en contra por parte de expertos y agentes implicados, también en el plano legal.
Tras analizar al detalle ambos textos, los juristas consultados por EXPANSIÓN advertían ayer de que su redacción deja numerosos flecos sueltos, por lo que su eventual aprobación provocaría una oleada de litigios entre propietarios e inquilinos en cuestiones como las prórrogas a los alquileres o los límites a las subidas de renta, ante lo que era "un cambio en las reglas del juego a mitad de partido".
También para los fondos de inversión y entidades dedicadas a la compra de vivienda para ponerla en el mercado del alquiler. Sobre este asunto, Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid y cofundadora de la fundación Hay Derecho, señala que la definición que hace el decreto en su primer artículo -donde se establece la prohibición de comprar inmuebles hasta 2028 para "toda entidad con o sin personalidad jurídica que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles" y que adquiera vivienda por un precio inferior al 70% del valor de tasación- es "demencial" ya que, "queriendo combatir a los fondos buitre, plantea una norma que alcanza a entidades que difícilmente responderían a lo que comúnmente entendemos por fondo buitrey que, al mismo tiempo, deja fuera, en principio, a una persona física que realizara una operación económicamente idéntica".
En la misma línea, Miguel Morales, socio director del despacho Morales & Asociados, señala las dudas que este punto genera en el plano legal. "Hay mucha gente que ha estado ahorrando para hacer esa inversión y ahora se ve con esa situación de inseguridad jurídica que no sabemos hasta qué punto va a llegar a afectar a esta posibilidad si finalmente este decreto se convalida".
Sin control a los fondos 'buitre'
Otro de los puntos calientes del primer decreto, desde el punto de vista jurídico, es el descontrol que los expertos anticipan en el valor de tasación al que se venden las viviendas. Al respecto, Morales explica que el texto no recoge la fórmula que utilizará el Estado o los tribunales para valorar si una entidad compra viviendas para alquilar a un precio inferior al 70% de su valor de mercado y, por tanto, prohibirles su compra. "Deberían crear algún sistema de comunicación entre los notarios y la Agencia Tributaria para que, con el valor catastral, hagan sus tasaciones", algo para lo que sería necesario "establecer algún tipo de nueva obligación para los fedatarios públicos".
Sobre este asunto, Cuena constata el "problema práctico" que supondrá controlar si una entidad ha incurrido en los parámetros que el Gobierno ha utilizado para definir a un fondo especulativo. "El precio de adquisición constará en la escritura, pero para saber si representa o no el 70% es imprescindible determinar previamente cuál es el valor de tasación de mercado de esa vivienda. La norma utiliza ese concepto, pero no establece un mecanismo completo para determinar qué tasación debe tomarse como referencia, quién debe aportarla y cómo debe efectuarse el control", explica.
Por ello, considera que el decreto "parece propaganda, porque se establece una regla que luego no se puede controlar".
Mayor inseguridad jurídica para propietarios e inquilinos
Estas cuestiones, sumadas a las dudas que generan otros puntos, convierten la norma en "dudosamente constitucional por el maltrato al principio de seguridad jurídica y al derecho a la propiedad", valora la catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid. Un extremo que comparte Miguel Morales, quien anticipa un crecimiento de los litigios entre propietarios e inquilinos.
Todo ello, sumado a los efectos de la nueva regulación en la oferta de nuevos alquileres, cuya caída han venido avanzando en los últimos días tanto desde el sector inversor como los expertos en el sector, como Gonzalo Bernardos, catedrático del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, que ayer aseguraba a este diario que los decretos podrían hundir la oferta de alquileres en España hasta un 20%.
Al respecto, Cuena concluye que "con esta norma muchos propietarios retirarán los inmuebles del mercado, agravando el problema, y serán los vulnerables los que se vean perjudicados".
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