- BEATRIZ AMIGOT
Esta edición de SIMA presenta una oferta de más de 17.000 viviendas de todos los segmentos y ubicaciones.
La XXVII edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) se está celebrando desde el pasado miércoles y hasta mañana sábado en Ifema. La feria cuenta este año con 390 expositores, colaboradores y partners. Además, ha alcanzado un nuevo récord en la participación internacional, con un 37% de empresas procedentes del exterior y delegaciones de cuarenta países.
El sector se reúne en un momento decisivo para el mercado de la vivienda español, marcado por la necesidad de ampliar la oferta de pisos, facilitar el acceso y dar respuesta a nuevas formas de habitar. En este contexto, "SIMA es hoy el lugar donde el sector residencial se encuentra para analizar sus retos, anticipar tendencias y activar oportunidades", asegura Eloy Bolúa, CEO en Planner Exhibitions, empresa organizadora de la feria.
¿Cambio de ciclo?
El mercado pausa ligeramente el ritmo, tras el fuerte dinamismo de 2025 cuando se alcanzó la cifra más alta de ventas desde el año 2007. Ahora, el inmobiliario ha entrado en una fase de estabilización. De hecho, en el primer trimestre se han realizado 178.473 operaciones, un 2,6% menos que en el mismo periodo del año anterior. En este arranque de 2026, tanto el segmento de obra nueva como el de segunda mano han tenido un comportamiento negativo, con retrocesos interanuales del 5,3% y el 1,7%, respectivamente. "El ciclo está cambiando. Venimos de un periodo excepcional, donde la vivienda prácticamente volaba: compras exprés, operaciones sin visita previa y viviendas vendidas en cuestión de días. Ese boom inmobiliario, que se ha prolongado durante un lustro, da paso ahora a una fase de mayor normalización. La actividad se mantiene en niveles elevados, pero el ritmo es más pausado", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
Además, los compradores comienzan a encontrar límites ante unos precios muy altos, en máximos en muchas zonas del país, que tensionan la capacidad de compra de los hogares. A ello se suma un entorno financiero más prudente, con condiciones de acceso al crédito previsiblemente más restrictivas, lo que añade fricción al mercado. El euríbor, el índice que se usa de referencia para las hipotecas, continúa en ascenso: en mayo se sitúa de media en el 2,817% frente al 2,081 de 2025.
Otro elemento relevante es el enfriamiento del apetito inversor. La participación de inversores ha caído del 13% al 8%, según cifras de Fotocasa, reflejo de un contexto de menor rentabilidad, precios elevados e incertidumbre regulatoria. Esto reduce parte de la presión sobre la demanda, pero también evidencia un cambio de ciclo. A pesar de este ligero parón, los expertos coinciden en que, de momento, la demanda continúa siendo sólida y no se esperan grandes caídas. "Sigue habiendo niveles de compraventas e hipotecas muy elevados, especialmente en los grandes núcleos urbanos y en las zonas con mayor actividad económica y turística; sin embargo, el gran condicionante sigue siendo el desequilibrio entre oferta y demanda. Hay mucha demanda embalsada y muy poca oferta disponible, tanto en venta como en alquiler, y eso está tensionando el mercado y dificultando el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias con menor capacidad de ahorro", apunta Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com.
De esta forma, el gran reto del mercado inmobiliario español está en la oferta. Según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, entre enero y febrero de 2026, se concedieron 24.991 visados de dirección de obra nueva, un 9,3% más que en el mismo periodo del año anterior. Si se mantiene esta tendencia a lo largo del ejercicio, podrían superarse los 139.016 visados concedidos en 2025 y aumentarse la producción de vivienda.
"Hay que dar esperanza, la oferta de vivienda sigue siendo escasa, pero se está trabajando mucho para aumentarla en los próximos años", defiende Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid.
En este punto coincide Ignacio Gómez, director territorial de Neinor Homes: "Las empresas estamos haciendo verdaderos esfuerzos por poner más producto en el mercado que sea capaz de satisfacer la oferta, el sector está cada vez más profesionalizado, hay capital y, por tanto, esta tendencia de producción [con en torno a 90.000 viviendas terminadas] es sostenible a lo largo de este año y del que viene".
Las zonas más activas en la construcción de viviendas en España se concentran, principalmente, en cuatro comunidades autónomas. Andalucía lidera el volumen total de inicio de viviendas libres y está impulsada por la provincia de Málaga y la Costa del Sol.
Tras ésta se sitúa la Comunidad de Madrid, que es la región clave en el desarrollo de grandes macroproyectos urbanísticos periféricos y concentra el mayor volumen de viviendas unifamiliares y en bloque proyectadas de todo el país. "La actividad promotora mantiene un amplio recorrido en la capital y alrededores. Por un lado, los grandes desarrollos urbanísticos como el sureste de la capital y Madrid Nuevo Norte serán clave para incrementar la oferta residencial y dar respuesta a la demanda estructural de primera vivienda. Por otro, el mercado de alto poder adquisitivo en zonas prime consolidadas continúa ganando peso, impulsado además por el atractivo de España como destino refugio para la inversión internacional", destaca Yolanda Rueda, directora de Residencial Obra Nueva Madrid en Savills.
Por su parte, Cataluña mantiene una actividad focalizada en el área metropolitana de Barcelona, combinando edificación libre con un alto índice de licitación pública residencial. Y, finalmente, la Comunidad Valenciana registra un crecimiento constante, tanto en la capital como en las zonas costeras de Alicante, posicionándose entre los primeros puestos en visados otorgados.
Además, hay que destacar los puntos donde se han registrado los mayores incrementos en superficie residencial visada durante el último año con las Islas Baleares (35,8%) a la cabeza, seguida de Galicia (32,8%) y Murcia (23,7%).
Aun así, la promoción de pisos sigue siendo inferior a la creación de hogares, que se sitúa en torno a los 250.000 al año. De esta forma, "la escasez estructural no se está reduciendo sino que continúa aumentando y el mercado acumula ya un déficit de alrededor de 740.000 viviendas, según cálculos del Banco de España. Esta brecha explica la presión sostenida sobre precios y accesibilidad", explica Juan Carlos Calvo, director de Desarrollo Corporativo y Relación con Inversores de Metrovacesa.
A juicio de Jaume Borràs, director de Negocio de Culmia, "el sector sigue sufriendo los mismos cuellos de botella en la generación de suelo finalista, en la tramitación administrativa de las licencias y en la capacidad de construir. Hay que avanzar en la simplificación administrativa y en el cambio del modelo de producción, la capacidad de industrializar la vivienda será clave".
Además de estos factores, Héctor Tramullas, director general Gilmar, apunta que "también es importante generar seguridad jurídica y fomentar la cooperación entre administraciones y sector privado. España necesita producir más vivienda y hacerlo de forma más rápida para responder a la demanda actual".
"Se está trabajando para incrementar la puesta en marcha de promociones a través de la colaboración público-privada. Todos los participantes del sector estamos concienciados y alineados para dar una solución", insiste Enaut Saiz, socio director de Naiz Homes.
Precios
En estas circunstancias, muchos compradores se plantean si es el momento de comprar o es mejor esperar por si acaso bajan los precios. Para Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, "posiblemente, la vivienda se encamina a un nuevo escenario a dos velocidades, en el que, por un lado, los mercados en los que los precios han subido con más fuerza se relajarán por la retirada de la demanda, aumentando su oferta disponible y estabilizando los precios a medio plazo; por otro lado, el resto del país podría seguir durante varios trimestres con subidas relevantes de precio y viendo cómo la oferta se sigue reduciendo".
Más allá de los vaivenes, Ricardo Sousa, CEO de Century 21, aboga por no reducir el debate a si los precios suben o bajan. "El verdadero reto es mejorar el acceso. Debemos trabajar para aumentar la oferta adecuada, bien localizada y conectada con transporte público y servicios. El objetivo no debe ser sólo que haya más viviendas, sino que más jóvenes y familias puedan acceder a una vida asequible".
Villas personalizadas dentro de Finca Cortesín
GilmarLake Essence Luxury Villas es un proyecto de catorce casas personalizadas dentro de la exclusiva Finca Cortesín, situada en Casares (Málaga). Gozan de vistas abiertas al mar Mediterráneo o al lago del golf, seguridad y control de acceso 24 horas, así como de todos los servicios de un resort cinco estrellas: campo de golf de campeonato, hotel gran lujo, club de playa, spa y restaurantes. Las comercializa Gilmar desde 708.345 euros.
El mar de San Sebastián
Naiz HomesZurriola es un proyecto compuesto por tres bloques en primera línea de la playa que le da nombre. Está situado en el barrio de Gros, en San Sebastián (Guipúzcoa). En total, está formado por 106 viviendas, de uno a cuatro dormitorios, que disponen de balcones y áticos con terraza con vistas a la ciudad y al Mar Cantábrico. La entrega de esta promoción está prevista para finales de 2027. Las vende Naiz Homes y su precio todavía está por determinar.
Rascacielos en Benidorm
TM GrupoTM Tower se ubica frente a la playa de Poniente de Benidorm (Alicante) y contará con 260 viviendas, de entre uno y cuatro dormitorios. Cuando esté terminado será el edificio residencial más alto de Europa, con 230 metros de altura y 64 plantas, convirtiéndose en un nuevo icono arquitectónico del Mediterráneo. Lo comercializa y promueve TM Grupo Inmobiliario con un precio medio de 974.607 euros.
Piscina y gimnasio en Mijas
CulmiaCala Swing se encuentra en Mijas, en pleno corazón de la Costa del Sol. Es una promoción formada por 155 viviendas, de uno, dos y tres dormitorios, incluyendo plantas bajas con jardín privado y áticos con vistas al campo de golf Calanova Golf Club. Todas las propiedades cuentan con terraza, plazas de garaje y trastero. Además, en las zonas comunes hay piscina, sala social y gimnasio. Las vende Culmia desde 302.000 euros.
Dos torres con vistas sobre Madrid y la sierra
Neinor HomesPanoramic Homes es un residencial formado por dos torres de 16 plantas de altura, que albergan 240 de viviendas de uno, dos y tres dormitorios y estudios con terrazas de hasta 60 metros cuadrados con vistas de la ciudad y de la sierra. Situado en el madrileño distrito de Fuencarral, junto a Puerta de Hierro, esta urbanización cuenta con zonas comunes con piscinas, zona de juegos infantiles, espacios ajardinados y sala 'gourmet'. Las vende Neinor desde 420.000 euros.
Guadalajara crece
Neinor HomesAlovera Collection Homes está ubicado en la localidad que le da nombre en la provincia de Guadalajara. Los pisos disponen de dos y tres dormitorios y amplias terrazas. Los propietarios podrán disfrutar de una zona 'chill out', solarium, piscina para adultos y otra infantil, gimnasio, sauna, club social, garaje y trastero. Los comercializa Neinor Homes con un precio de entre 331.000 y 365.000 euros.
Nuevo barrio
MetrovacesaAlyssa se sitúa en Los Cerros, en Madrid. Se trata de un complejo residencial de ocho alturas compuesto por 115 viviendas de uno, dos y tres dormitorios. Todas las propiedades tienen terraza y, además, hay áticos. La promoción cuenta también con garajes y trasteros, además de una amplia variedad de tipologías y orientaciones. En cuanto a las zonas comunes, el proyecto pone especial foco en los espacios compartidos y el paisajismo. Incluye piscina, gimnasio, gastroteca, jardines, zona infantil, área social y de descanso, bicicleteros, refugio climático y zonas de biodiversidad. Las vende Metrovacesa y su precio está por determinar.
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