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- BBVA, Merlin y SanJosé inyectan 66 millones en Operación Chamartín
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La promotora de Madrid Nuevo Norte realizará su primera desinversión con la venta de dos suelos de 4.000 metros cuadrados en una subasta a un precio de salida de 3.500 euros por metro cuadrado.
Crea Madrid Nuevo Norte (CreaMNN), promotora de la conocida como Operación Chamartín, se prepara para hacer caja con la venta de los primeros suelos del gran proyecto urbanístico que transformará el norte de la capital.
La compañía, en manos de BBVA, Merlin y SanJosé, lanzará a finales del próximo mes de noviembre a la venta dos parcelas en el ámbito de Las Tablas Oeste con capacidad para construir torres con un total de 200 viviendas, según explica el consejero delegado de CreaMNN, José Ignacio Morales Plaza, a EXPANSIÓN.
La venta se realizará mediante subasta con un precio mínimo de salida de 3.500 euros por metro cuadrado, con un pago inicial reducido tras la firma del contrato privado y el grueso del pago aplazado al momento de la escrituración, facilitando el acceso a financiación bancaria. Las dos parcelas en venta cuentan con una superficie aproximada de 2.000 metros cuadrados cada una y una edificabilidad residencial de 10.000 metros, además de 2.000 metros cuadrados de superficie comercial en dos plantas.
"Nuestro proyecto ha estado 34 años durmiendo el sueño de los justos, y lo que queremos es ir poco a poco incorporando operadores para compartir nuestro sueño del Madrid del futuro", indica.
Para el directivo, el proyecto de Madrid Nuevo Norte estaba fuera del radar de los promotores hace un año y medio o dos porque no se consideraba la posibilidad de que se "pusiera en carga de forma rápida". Ahora que se ha avanzado en los trámites urbanísticos, el interés de promotoras y de gestoras de cooperativas por estos suelos es "brutal" dada su ubicación, su dimensión y los plazos previstos para su construcción.
Según el calendario previsto, las obras de edificación, que se harán de forma simultánea con las de urbanización, empezarán en el primer semestre de 2027, de forma que la entrega de las primeras viviendas a los clientes podría llegar ya en diciembre de 2029 o en el primer semestre de 2030.
Las Tablas Oeste es el primero de los cuatro ámbitos de Madrid Nuevo Norte que ha arrancado sus obras de urbanización. Con una superficie de 305.000 metros cuadrados, el ámbito contempla la construcción de 741 viviendas, de las cuales el 38% será propiedad del Ayuntamiento de Madrid.
En concreto, las parcelas residenciales son siete: cinco están en manos de CreaMNN (cuatro en propiedad al 100% y otra en proindiviso) y las dos restantes pertenecen al Ayuntamiento de Madrid, una destinada a vivienda protegida y otra libre. La intención del Consistorio es transferir estas parcelas a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) para desarrollar los proyectos de edificación cuanto antes, trabajando en coordinación con CreaMNN. El Ayuntamiento planea destinar las viviendas que se construyan a alquiler.
Al margen de las parcelas residenciales, hay suelos de uso terciario que se ubican en la zona sur del sector de Las Tablas. Estas parcelas requieren un plazo de obra de urbanización de 36 meses debido a una mayor complejidad técnica que incluye, entre otras cuestiones, el soterramiento de una línea ferroviaria y una línea eléctrica. Se trata de cinco parcelas que suman un total de 123.000 metros cuadrados de edificabilidad terciaria.
Suelos terciarios
Morales explica que el planeamiento urbanístico permite una gran heterogeneidad de activos y usos para estos terrenos, que se podrían destinar a oficinas, hoteles y flex living, vivienda protegida convertible a libre a los 15 años, equipamientos sanitarios y educativos o usos recreativos y de ocio.
A diferencia del suelo residencial, el terciario no se subastará porque las dimensiones y tipologías de proyecto varían radicalmente según cada inversor. En este caso, CreaMNN llevará a cabo negociaciones bilaterales con operadores e inversores interesados.
Litigios
Según explica Morales, la totalidad de los fondos recaudados se reutilizará para financiar y acelerar las obras de urbanización en los otros tres ámbitos del proyecto (Malmea-San Roque-Tres Olivos, Centro de Negocios y Estación de Chamartín).
Sobre los litigios, considera que son un capítulo "absolutamente cerrado". "Todas las sentencias judiciales, sin excepción, han dado de manera inequívoca la razón a Crea Madrid Nuevo Norte", asegura. Morales recuerda que solo por cuestiones que atañen a los derechos de reversión se han contabilizado 18 sentencias, resolviéndose todas a favor del proyecto.
"La postura de la compañía es clara: donde hay que hablar es en los tribunales, y estamos respaldados por el criterio constante de la justicia", indica el directivo.
Oficinas
En cuanto a la oferta de oficinas que generará Madrid Nuevo Norte, Morales precisa que, pese a desarrollar 1,6 millones de m² de oficinas nuevas, esta cifra no aumentará la oferta neta total dentro de la M-30, sino que servirá únicamente para restituir lo que se destruye año a año.
"El auge de los precios y la demanda del mercado residencial están provocando la expulsión de notarías, despachos de abogados, gestorías o clínicas que ocupaban plantas bajas, primeras y segundas en zonas céntricas. Esto destruye entre 300.000 y 500.000 m² de oficinas al año en el centro urbano. Es decir, en el escenario más conservador, unos 1,5 millones de m² acumulados en cinco años", aclara.»
Oasis urbanístico
Una de las ventajas de Madrid Nuevo Norte es que cuenta con el respaldo institucional de las administraciones públicas, tanto por parte del Ayuntamiento de Madrid como de la Comunidad de Madrid.
José Ignacio Morales cree que este "oasis urbanístico" ha facilitado que los distintos hitos y trámites administrativos se completen de manera muy rápida desde que, a finales de 2024, CreaMNN firmó con las entidades ferroviarias Adif y Renfe el traspaso de los suelos de los recintos de Chamartín y Fuencarral, que albergarán el desarrollo. "Es un proyecto estratégico de ciudad y país. Un problema que tenemos es cómo atraer talento si no tenemos dónde alojarlo, tanto desde el punto de vista de la vivienda como de las oficinas", concluye.
"Los accionistas de CreaMNN aportarán unos 1.000 millones al proyecto en cinco años"
José Ignacio Morales, CEO de CreaMNN durante la entrevista.Un proyecto de la envergadura de Madrid Nuevo Norte requiere del compromiso y la alineación de intereses de sus socios, sobre todo en un momento en el que el desarrollo avanza hacia su fase operativa y exige financiación. José Ignacio Morales señala que se prevé que la aportación de fondos propios (equity) por parte de los accionistas ascienda a unos 1.000 millones en los próximos cinco años.
El consejero delegado de CreaMNN avanza que, dada la naturaleza del desarrollo urbano y la fase de maduración de los suelos, el proyecto dependerá de forma casi permanente del capital aportado.
Por ello, la compañía no repartirá dividendos y todos los recursos generados por desinversiones se destinarán íntegramente en los distintos ámbitos para acelerar el ritmo del desarrollo.
En este sentido, y coincidiendo con la entrada en la fase operativa, los accionistas de la sociedad (BBVA, Merlin y SanJosé) ya inyectaron 66 millones de euros con el objetivo de avanzar en la urbanización.
En concreto, en la junta general extraordinaria celebrada en diciembre de 2025, se aprobó una ampliación de capital de 65,9 millones de euros mediante la emisión de 219.606 nuevas acciones ordinarias y nominativas, con un valor nominal de 300,51 euros cada una.
Morales asegura que los socios conocen al detalle el plan de inversión y están comprometidos con la financiación del proyecto.
"No preveo ningún movimiento en el capital. Los accionistas están tremendamente cómodos tanto con el proyecto como con la gestión de la compañía y son conscientes del enorme valor del desarrollo de la cartera de suelo", asevera.
Asimismo, el directivo alaba la "paciencia infinita" de algunos de los integrantes del proyecto que, como en el caso de BBVA, llevan más de treinta años apostando por el proyecto y recuerda que es un desarrollo muy difícil de financiar con recursos ajenos.
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