Madrid y Barcelona se alejan de sus máximos: los alquileres ya caen en algunos distritos

• BEATRIZ AMIGOT

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• Los municipios donde más sube la vivienda: todos están fuera de las grandes ciudades
• La compra de viviendas vuelve a bajar en octubre, con Madrid liderando las caídas

Estas dos ciudades representan los mercados más caros de España para arrendar una vivienda; sin embargo, la escalada de precios vivida en los últimos años parece haber echado el freno.

El mercado del alquiler suma ya más de tres años y medio de subidas. En los últimos doce meses el precio de las rentas ha aumentado un 7,4% en su variación interanual, hasta situarse en los 14,10 euros/m2 al mes en noviembre, según datos de Fotocasa. Sin embargo, este incremento es el más moderado del año y por primera vez en siete meses no se produce una subida de doble dígito. Este cambio de ritmo apunta a un posible punto de inflexión. Esta misma tendencia se aprecia también en Madrid y Barcelona, los mercados más caros para arrendar una vivienda en España.

En la capital el precio del alquiler empieza ya a mostrar señales incipientes de desaceleración. En noviembre, ha registrado el alza interanual más moderada de los últimos 46 meses, con un avance 0,5%. "Aunque en el segundo semestre de 2025 abandonó los crecimientos por encima del 10%, el dato de noviembre es un hito. Sugiere que, tras tres años consecutivos de récords históricos, uno de los mercados más tensionados ha tocado techo; eso sí, todavía no significa una corrección generalizada", explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Así, en estos momentos, en Madrid se pagan 21,95 euros/m2 al mes. Es decir, la renta media para una vivienda tipo de 80 m2 está en los 1.756 euros al mes.

Por su parte, en la Ciudad Condal el precio se ha incrementado en noviembre un 2,9% respecto al mismo mes del año anterior. En Barcelona el cambio de ritmo se produjo antes. Dejó atrás los incrementos de doble dígito en septiembre de 2023 y desde entonces ha mantenido subidas más contenidas. De todas formas, sigue siendo la urbe donde más arrendar un piso, hasta 23,48 euros/m2. Esto implica que la renta de un inmueble de 80 m2 supone más de 1.878 euros.

"A pesar de compartir niveles de precios muy elevados con Madrid, su dinamismo urbano e inversor es distinto, con una drástica reducción de la oferta y un menor parque de viviendas lo que ha favorecido una transición más temprana hacia un escenario de mayor estabilidad. La evolución de este mercado indica también una fase de moderación sostenida, más que un nuevo ciclo de fuertes incrementos", apunta Matos.

A juicio de Ricardo Sousa, CEO de Century 21, en ambos casos, "más que techo, habrá una moderación condicionada por la capacidad de pago. Cuando la renta se aleja del ingreso disponible, la demanda se vuelve más selectiva y se desplaza a zonas más asequibles".

Eso sí, "sin más oferta, es difícil esperar bajadas generalizadas: habrá estabilidad en algunos segmentos y tensión en otros", defiende Sousa.

Madrid

El precio del alquiler ha subido en noviembre en 15 de los 21 distritos analizados con variación interanual, pero en todos lo ha hecho por debajo de la barrera del 10%. A la cabeza se ha situado San Blas (9,9%), seguido de Moratalaz (9,4%), Hortaleza (7,1%), Carabanchel (4,6%), Vicálvaro (3,3%). De esta forma, los incrementos más intensos se han producido en los distritos más periféricos.

También en positivo pero con avances inferiores al 2% se han situado Ciudad Lineal (1,9%), Moncloa - Aravaca (1,9%), Latina (1,7%), Barrio de Salamanca (1,7%), Chamartín (1,4%), Villaverde (1,3%), Puente de Vallecas (1,2%), Usera (0,3%), Tetuán (0,3%) y Centro (0,2%). En este caso, se entremezclan barrios de dentro y fuera de la M-30.

En el otro lado, las rentas han bajado en hasta seis zonas de Madrid respecto a hace un año. Barajas lidera las caídas (-16,3%), seguido de Villa de Vallecas (-7,1%), Chamberí (-0,5%), Arganzuela (-0,4%), Retiro (-0,2%) y Fuencarral - El Pardo (-0,2%).

Este comportamiento refleja un agotamiento de la demanda solvente, especialmente entre jóvenes y clases medias, que ven cómo el alquiler deja de ser accesible en muchos barrios.

En cuanto al precio por metro cuadrado, en Madrid ha dejado atrás los máximos históricos al situarse en 21,85 euros/m2 al mes. De hecho, en el último mes el alquiler se ha abaratado un 1,9%. En este contexto, el barrio más caro para vivir en alquiler es Centro (24,10 /m2), seguido de Chamberí (23,89 euros/m2), Barrio de Salamanca (23,76 euros/m2), Arganzuela (22,34 euros/m2), Tetuán (22,27 euros/m2), Chamartín (22,09 euros/m2), Moncloa - Aravaca (21,65 euros/m2), Retiro (21,55 euros/m2), Hortaleza (20,59 euros/m2) y Usera (20,48 euros/m2). Todos tiene precios por encima de los 20 euros/m2. Llama la atención la presencia en este grupo de Hortaleza y Usera, barrios más periféricos, pero que han absorbido mucha demanda expulsada del centro por sus elevadas rentas.

Por otro lado, el distrito con el precio más económico es Barajas con 16,67 euros el metro cuadrado. A continuación, se sitúan Villa de Vallecas (16,67 euros/m2), Moratalaz (17,20 euros/m2), Fuencarral-El Pardo (18,07 euros/m2), Vicálvaro (18,13 euros/m2), San Blas (18,29/m2), Villaverde (19,35 euros/m2), Carabanchel (19,42 euros/m2), Puente de Vallecas (19,69 euros/m2), Ciudad Lineal (19,89 euros/m2) y Latina (19,99 euros/m2).

Estos niveles de precios están provocando que muchos arrendatarios ante la imposibilidad de pagar estas cantidades se estén trasladando a localidades del área metropolitana como Alcorcón, Leganés y Getafe, pero también a otros municipios más lejanos como Toledo y Segovia (que cuentan con la baza de estar muy bien comunicados con Madrid).

Barcelona

En la Ciudad Condal el alquiler se ha encarecido en todos los distritos menos en dos en el último año. Las rentas han bajado en Horta-Guinardó (-2,8%) así como en Sarrià-Sant Gervasi (-1,8%) y se han mantenido sin variación en Sants-Montjuïc (0%). En esta zonas, "el alquiler ha alcanzado niveles muy elevados y es posible que la demanda comience a redistribuirse hacia distritos cercanos, más competitivos en precios, sin renunciar a conectividad ni calidad de vida", explica Matos.

En el resto de barrios las rentas han aumentado, pero lo han hecho a un ritmo muy inferior al mercado madrileño. Hay que recordar que en Barcelona sí se han establecido los tope del alquiler que contempla la Ley de Vivienda, mientras que en Madrid no. Así, en la Ciudad Condal el barrio donde más aumenta el precio del alquiler es Les Corts (6,1%), seguido de Gràcia (5,9%), Eixample (4,9%), Sant Andreu (3,9%), Ciutat Vella (3,2%), Sant Martí (1,6%) y Nou Barris (0,8%).

Esta ciudad ostenta el precio medio más alto de toda España para arrendar un piso. De hecho, en todos los distritos se sobrepasa el nivel de los 20 euros/m2. En este contexto, el barrio más caro es Gràcia (24,46 euros/m2), seguido de Ciutat Vella (23,93 euros/m2), Eixample (23,88 euros/m2), Sant Martí (23,79 euros/m2), Les Corts (22,72 euros/m2), Sants-Montjuïc (22,65 euros/m2), Sarrià-Sant Gervasi (22,34 euros/m2), Sant Andreu (22,04 euros/m2), Horta-Guinardó (20,98 euros/m2) y Nou Barris (20,68 euros/m2).

Barcelona es un mercado muy homogéneo donde la brecha de precios entre unas zonas y otras no llega a cuatro euros entre la más cara y la más barata. En Madrid, sin embargo, la horquilla es más amplia y se mueve entre 24,10 euros del Centro y los 16,67 euros de Villa de Vallecas (una diferencia de 7,43 euros).

Esto se debe, principalmente, a la diferencia de extensión entre una ciudad y otra. Barcelona, enrocada entre el mar y la montaña, tiene una superficie de 100 km y sus distritos están cerca unos de otros. En cambio, Madrid es más amplio, con 600 km aproximadamente, y hay más distancia entre los más céntricos y alejados de la capital, aunque pertenezcan al mismo municipio y eso genera una oferta más diversa.

El fenómeno que sí se repite en la Ciudad Condal es el exilio de gran parte de los inquilinos del centro a las afueras. Municipios del interior como Sabadell y Martorell u otros costeros como Mataró, Vilanova y Cunit están teniendo un fuerte aumento de la demanda.

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