- BEATRIZ AMIGOT
Los precios de la vivienda han aumentado con fuerza en los últimos años. Estas subidas han estado respaldadas por un demanda extranjera creciente, una sólida formación de hogares y una oferta limitada. El resultado es que comprar un piso resulta, cada vez, más complicado y más caro.
En estas circunstancias, muchas personas se plantean si la capital española está repitiendo el patrón del boom de 2007; sin embargo, de momento, el riesgo de burbuja inmobiliaria en Madrid en moderado, según el último informe publicado hoy por UBS.
La firma explica que el término "burbuja" se refiere a una sobrevaloración significativa y sostenida de un activo, cuya existencia sólo puede confirmarse una vez que estalla.
No obstante, apunta que los datos históricos revelan patrones recurrentes de excesos en los mercados inmobiliarios. Entre los signos más habituales se encuentran una desvinculación de los precios respecto a los ingresos y los alquileres, así como desequilibrios en la economía real como un crecimiento excesivo del crédito y de la actividad constructora.
De esta forma, el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS evalúa el riesgo de que exista una burbuja inmobiliaria basándose en estos patrones.
En el caso de Madrid, el estudio subraya que en la capital los precios han aumentado un 9% interanual, por encima del crecimiento de los alquileres y los ingresos, lo que ha deteriorado la asequibilidad. De esta forma, por el lado de los precios cumple con uno de los requisitos para temer por una burbuja.
Sin embargo, no se dan otros factores como el exceso del crédito ni de la actividad constructora, ya que precisamente "la persistente escasez de oferta sigue respaldando las valoraciones, aunque la justificación financiera para comprar depende cada vez más de las expectativas de futuras ganancias de capital".
Además, a pesar de la tendencia alcista de fondo, UBS asegura que el crecimiento de los precios se desaceleró en la primavera de 2026, cuando los mayores costes de financiación y una regulación más estricta sobre los alquileres de corta duración comenzaron a pesar sobre la demanda.
Eso sí, la entidad matiza que el índice no predice si se producirá una corrección ni cuándo ocurrirá porque un cambio en las condiciones macroeconómicas, una modificación del sentimiento de los inversores o un aumento significativo de la oferta de vivienda podrían desencadenar una caída de los precios de la vivienda.
¿En qué capitales hay más riesgo?
Este informe, que analiza los precios de la vivienda en 23 grandes ciudades de todo el mundo (incorporando por primera vez a Lisboa y Seúl), asegura que Zúrich es la ciudad que presenta el mayor riesgo de burbuja, seguida de Tokio.
Miami, que había encabezado la clasificación en las dos ediciones anteriores, ha retrocedido a la categoría de riesgo elevado, donde también se encuentran Dubái, Seúl, Ginebra y Lisboa.
En Europa, además de Madrid, ciudades como Ámsterdam, Fráncfort, Múnich y Milán se sitúan en la categoría de riesgo moderado, al igual que Los Ángeles, Sídney, Toronto, Vancouver, Hong Kong y Singapur fuera del continente.
Eso sí, la capital española tiene más riesgo de burbuja que otros grandes mercados como París y Londres donde es bajo -categoría que comparten, fuera de Europa, con Nueva York, San Francisco y São Paulo-.
Por otra parte, el informe también destaca que Lisboa y Seúl han registrado este año el mayor aumento del riesgo de burbuja.
Los desequilibrios también se han intensificado en Madrid, Milán, Hong Kong y Dubái, aunque en esta última el riesgo ha remitido desde marzo.
En Suiza, los bajos costes de financiación han seguido alimentando las tensiones en Zúrich y Ginebra.
En sentido contrario, los desequilibrios se han reducido en Tokio y Sídney, mientras que se han mantenido estables en Singapur.
En las ciudades norteamericanas, los riesgos de burbuja han cedido terreno, presionados por unos costes elevados que han deteriorado aún más la asequibilidad y enfriado la demanda. En este sentido, entre las ciudades europeas, Fráncfort y Ámsterdam han registrado los descensos más acusados de las puntuaciones de riesgo.
Madrid, entre las capitales donde más sube el precio
Los precios de la vivienda, los alquileres y los ingresos se han mantenido prácticamente estables en términos reales durante el último año, aunque esta aparente calma esconde diferencias significativas entre ciudades.
Seúl, Lisboa, Madrid y Hong Kong han registrado los mayores incrementos, con subidas de los precios reales de la vivienda de alrededor del 10%.
"La evolución del mercado de la vivienda en Madrid en los últimos años refleja la solidez de sus fundamentales económicos y su atractivo continuado como lugar para vivir y trabajar", asegura Pablo Carrasco, director general de UBS Wealth Management en España y Portugal.
En el extremo opuesto, Vancouver y Toronto han presentado caídas de similar magnitud, con descensos de aproximadamente el 10%. Fráncfort y Múnich, por su parte, también han visto descender sus precios, aunque a un ritmo más moderado.
"Es probable que unos costes de financiación más elevados durante más tiempo frenen la subida de los precios de la vivienda a corto plazo", explica Matthias Holzhey, autor principal del estudio y economista en la Chief Investment Office de UBS Global Wealth Management.
En la mayoría de las ciudades, los costes anuales asociados a la compra de una vivienda de 60 m², incluidos los intereses hipotecarios y el mantenimiento, superan el 40% de los ingresos brutos de un trabajador altamente cualificado, lo que pone de manifiesto la presión sobre la asequibilidad.
En la actualidad, los costes de la vivienda en propiedad son sustancialmente superiores a los alquileres, sobre todo en ciudades como Múnich, Hong Kong y Sídney.
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