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Revés a las comunidades: la prohibición de alquileres turísticos no es efectiva si no se inscribe en el Registro de la PropiedadLa Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública revoca la negativa del Registro de la Propiedad de Benalmádena a conceder el número de registro de alquiler de corta duración a una empresa pese a tener licencia previa
Lunes, 23 de marzo 2026, 16:07
... de noviembre de 2025 y publicada en el BOE del pasado 14 de marzo, ha analizado un conflicto originado en el Registro de la Propiedad de Benalmádena nº 2, que denegó la asignación del número de registro de alquiler de corta duración a una empresa que ya operaba como vivienda de uso turístico (VUT).Sin embargo, el registrador rechazó esta pretensión. ¿Motivo? La existencia de una cláusula en los estatutos de la comunidad, inscrita en marzo de 2024, que recogía taxativamente: «Prohibir desde este momento el alta de nuevas viviendas turísticas en el edificio, entendiéndose por éstas, aquellas donde se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos».
El registrador fundamentó su negativa en que la actividad turística no es un uso residencial convencional, apoyándose en la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo.
Sin embargo, la empresa se opuso a tal decisión. Su tesis se basaba en que la vivienda ya funcionaba como vivienda de uso turístico años antes de que la prohibición llegara al Registro de la Propiedad. Según el recurso, los acuerdos comunitarios no afectan a «terceros de buena fe hasta que consta su inscripción». Y aquí ha estado la clave de la resolución: la junta de propietarios había prohibido el alta de nuevas viviendas turísticas en septiembre de 2021, pero dicha limitación no se inscribió en el Registro de la Propiedad hasta marzo de 2024, años después de que la empresa adquiriera el inmueble.
Ya tenía licencia
La mercantil alega que ya tenía el permiso de la Junta de Andalucía desde 2022, antes de que la prohibición vecinal se inscribiera en el Registro. Según su defensa, se vulnera la fe pública registral y la buena fe de quien adquiere un inmueble confiando en que puede explotarlo. De tal circunstancia y de acuerdo a su relato de los hechos, se extraen dos consecuencias «ineludibles»: «Primera, que los acuerdos de la comunidad de propietarios no son oponibles frente a terceros de buena fe hasta que consta su inscripción en el Registro de la Propiedad. En segundo lugar, debemos acudir al propio texto modificado del estatuto de la comunidad de propietarios, al referirse el mismo a 'prohibir el alta de nuevas viviendas turísticas', pues lógicamente esto excluye, como no puede ser de otra manera, aquellas viviendas que, como en este caso, ya cuentan con la preceptiva licencia VUT expedida por la Comunidad Autonómica».
En este sentido, expone que su cliente no tiene la obligación de solicitar a la comunidad de propietarios aprobación expresa para el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, «pues viene ejerciendo la actividad con título habilitante con anterioridad al 3 de abril de 2025, fecha en la que entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025 (…) de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Por consiguiente, no puede constituir fundamento alguno para no proceder a la asignación del número de registro único, la aplicación del meritado precepto».
«Invasión» de competencias
Además, la empresa considera que el registrador se «extralimitó» al invadir competencias autonómicas de turismo. En su opinión, las funciones conferidas al Registro de la Propiedad «no pueden invadir las correspondientes a las autoridades autonómicas», entre las que se encuentra la regulación y el otorgamiento de las licencias o autorizaciones para el ejercicio de la actividad de viviendas de uso turístico, sino que las competencias dadas a los Registro de la Propiedad están enmarcadas y limitadas al ámbito de control de la inserción de la publicidad en las plataformas digitales, «en otro caso, estaríamos en una clara vulneración del marco competencial que por Ley les viene concedido a las comunidades autónomas».
Por último, alega que en el momento de adquirirse la propiedad no estaban vigentes «ni siquiera se habían aprobado» las distintas normas que han modificado la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal (LO 1/2025; regulación de las VUT en Andalucía, Decreto (Andaluz) 31/2024; el Real Decreto 1312/2024, publicado en diciembre de 2024, que establece la creación de un Registro Único de Arrendamientos de corta duración y que regula el NRA solicitado).
Finalmente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública acordó estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada. Por tanto, la empresa ahora sí podrá solicitar su asignación para alquiler temporal.
No obstante, contra esta resolución cabe recurso mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de Málaga.
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