Tres años de Ley de Vivienda: alquiler disparado y oferta menguante

• PABLO CEREZAL

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Los precios del alquiler se disparan un 30,7% desde 2023, liderados por Segovia, Madrid, Valencia, Pontevedra y Alicante, mientras que el número de inmuebles disponibles se hunde un 30% en tres años.

Tres años después de la aprobación de la Ley de Vivienda, el mercado de alquiler se ha convertido en una jungla para quienes buscan un piso y en una amenaza para quienes tienen un contrato próximo a su vencimiento, con alquileres disparados en toda España y una oferta exigua. Así, la falta de inmuebles disponibles que en un principio afectaba únicamente a las grandes ciudades (e, incluso, a determinadas zonas dentro de ellas), se ha extendido a numerosas localidades de toda España, incluidas las pequeñas capitales de interior.

Cuando la entonces ministra de Vivienda, Raquel Sánchez, defendía en 2023 su ley estrella, lo hacía con el argumento de que la norma generaría estabilidad para los propietarios, les daría incentivos para moderar las subidas de la renta a sus inquilinos y ofrecería a los inversores seguridad jurídica para poner vivienda en el mercado. Y, aunque la actual titular del ramo, Isabel Rodríguez, ha sostenido en numerosas ocasiones que "la Ley de Vivienda funciona", parece que no es así.

De acuerdo con los datos del portal inmobiliario Idealista, los precios del alquiler han subido un 30,7% en los últimos tres años, mientras que la oferta disponible para alquiler se hunde un 30% y el número de interesados por cada piso se ha duplicado con creces. Y los problemas son todavía mayores en los municipios donde se han declarado zonas tensionadas.

En concreto, los precios del alquiler en el conjunto del mercado inmobiliario español se han disparado un 30,7% entre abril de 2023 y el mismo mes de este año, el último dato disponible. Un incremento que triplica de sobra la inflación acumulada en este periodo, del 9%.

Este avance viene liderado por Segovia, que registra un alza del 51,2%, seguida de Madrid (42,1%), Valencia (41,6%), Pontevedra (38,7%), Alicante (38,5%), Palma de Mallorca (37%), Guadalajara (36,6%), Santa Cruz de Tenerife (36,4%), Ciudad Real (36%), Palencia (34,2%), Castellón de la Plana (34,1%), Zamora (34,1%), Oviedo (32,9%), Valladolid (32,4%), Málaga (31,4%) y Zaragoza (31,4%), capitales todas ellas con incrementos superiores a la media nacional.

Aunque buena parte de las ciudades de esta lista son grandes capitales, la carestía de la vivienda también se ha trasladado a pequeños núcleos urbanos, empezando por la propia Segovia, donde buena parte del alza se debe a la demanda procedente de Madrid por la consolidación del teletrabajo, y siguiendo por otros municipios como Pontevedra, Palencia o Zamora. Esto se debe en parte a que el control de alquileres establecido en la Ley de Vivienda y la protección contra los desahucios de inquilinos morosos ha desincentivado la puesta de vivienda en alquiler, llevando a los propietarios que quedan en el mercado a exigir rentas más elevadas para compensar el riesgo de la actualización por debajo del IPC en el futuro y de impago.

Con ello, los precios del alquiler en todas las capitales de provincia han superado la subida del IPC acumulada a lo largo de estos tres años, del 9%. Pamplona, la capital con una subida más moderada, ha sufrido un incremento de su renta del 11,9% entre 2023 y 2026, seguida de Girona (12,6%), Vitoria (13,1%), Lleida (16%), Jaén (16,5%), Huesca (16,8%), Granada (16,8%), San Sebastián (17,6%), Salamanca (17,9%), Barcelona (18,4%), Tarragona (18,8%), Cádiz (19,2%), Badajoz (19,2%) y Bilbao (20%).

Mientras, en una zona intermedia, con incrementos muy notables pero inferiores a la media, quedan Almería (21,9%), Logroño (22,4%), A Coruña (22,7%), Sevilla (23,2%), Ourense (23,5%), Albacete (24,1%), Murcia (25,5%), Soria (25,8%), Santander (26,3%), Burgos (26,5%), Toledo (27,6%), León (27,8%), Cuenca (27,8%), Las Palmas de Gran Canaria (28,1%), Teruel (29%), Córdoba (29%), Lugo (29,2%), Cáceres (29,2%), Ávila (30,1%) y Huelva (30,6%).

Mercado recalentado

Hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario se ha visto impulsado por el fuerte crecimiento demográfico español de los últimos cinco años, que ha pillado con el pie cambiado al sector de la construcción.

De hecho, el último lustro apenas se ha construido una vivienda por cada tres nuevos hogares, lo que ha elevado el déficit de vivienda en el mercado hasta las 730.000 unidades. Y el hecho de que buena parte de las familias no disponga de gran capacidad de ahorro, y la que tenían se haya evaporado además por la subida de la cesta de la compra y de los alquileres, las aboca al mercado de arrendamiento. Y, si se mira el efecto combinado de una caída de la oferta del 30% en el conjunto del país con un incremento del número de interesados, el resultado es un fuertedesequilibrio en el mercado.

En concreto, Barcelona lidera la caída de la oferta disponible, ya que el 69% de los anuncios de inmuebles en alquiler de larga duración se han evaporado del mercado de la Ciudad Condal en los últimos tres años, seguida de Huesca, Oviedo (con una caída del 65% en ambos casos), Bilbao (60%), Pamplona, San Sebastián (58%) y Tarragona (53%). Una de las razones para ello es que, ante la dificultad para encontrar alquileres a precios similares a los contratos en vigor, muchos inquilinos que en otra situación habrían buscado una vivienda mejor ahora optan por estirar su contrato lo máximo posible, lo que deja pocas viviendas en el mercado y, por lo tanto, pocas posibilidades para negociar a aquellos que tienen que buscan una casa de alquiler. En sentido contrario, la oferta disponible apenas se ha incrementado en seis capitales, con Cáceres y Cuenca a la cabeza.

Y si a ello se le suma el aumento de la demanda por el crecimiento demográfico, el resultado es que la competencia entre posibles inquilinos por acceder a un mismo inmueble se ha duplicado con creces, pasando de 19 contactos por piso en 2023 a 41 contactos en 2026. "Esta situación está provocando una clara elitización del mercado: los propietarios priorizan perfiles con mayores ingresos, estabilidad laboral y más garantías económicas, dejando fuera a jóvenes, familias vulnerables y rentas medias", explica Francisco Iñareta, de idealista. "En este sentido, Barcelona representa la gran paradoja del modelo [de la Ley de Vivienda]. Aunque las medidas regulatorias han contribuido parcialmente a moderar algunos precios, la fuerte reducción de oferta ha disparado la competencia entre demandantes. El resultado es un mercado con precio regulado que es accesible solo a aquellas familias mejor posicionadas, que no tendrían problema en hacer frente a las rentas a precios de mercado".

De hecho, Barcelona es precisamente una de las capitales con un mayor desequilibrio entre la oferta y la demanda de todo el territorio nacional, con 99 demandantes por cada vivienda, junto con otras capitales en las que se han declarado zonas tensionadas, como son Vitoria (125 interesados por anuncio), Pamplona (110 familias) y Lleida (93 familias). La gran excepción en este grupo, no obstante, es Guadalajara, donde la llegada de la demanda madrileña en busca de vivienda asequible ha elevado el número de interesados a 127 contactos por vivienda.

El cambio del mercado en los últimos tres años es evidente, y no solo en las grandes ciudades. Si en 2023 había 20 capitales que recibían diez contactos o menos por anuncio, ahora apenas una capital, Cáceres, queda por debajo de este umbral. Y si hace tres años solo los municipios de cierta entidad, como Madrid, Málaga o Alicante registraban más de 20 contactos por cada anuncio, ahora 42 capitales superan esta cota, con numerosas ciudades pequeñas por encima de ella. Y hay casos extremos, como los de Valladolid o Lleida, donde la competencia por cada inmueble se ha multiplicado por siete.

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