Ministra de vivienda, Isabel Rodríguez. Europa Press.
Observatorio de la vivienda Un 65% de los hogares españoles no pueden pagar el precio de un piso sin correr el riesgo de quedarse arruinadosLa vivienda ha subido un 47% en una década y el alquiler un 40%
El Gobierno prepara un real decreto con ventajas fiscales para el alquiler.
Más información:Isabel Rodríguez exige a las CCAA más inspecciones sobre pisos turísticos y alquileres de temporada.
Fernando Pastor Publicada 4 julio 2026 02:39h Las clavesLas claves Generado con IA
La subida de precios de la vivienda genera un efecto expulsión del mercado a las familias que no pueden permitirse comprar un piso. Los principales estudios estiman una subida del 47% en los precios de compra en la última década, cuyo efecto desplaza demanda hacia el alquiler, que ha subido otro 40% en ese período de tiempo.
Aunque la demanda siga siendo mucho mayor que la oferta, las compraventas llevan cayendo cuatro meses en nuestro país. Los propios agentes inmobiliarios advertían en una reciente encuesta que el año puede acabar con un 3% menos de operaciones, aunque los precios suban hasta un 7%.
Cuando se mezcla esa tremenda distorsión del mercado con la encuesta financiera de las familias que publicó el Banco de España en abril, el resultado es que entre un 60% y un 70% de los hogares españoles no pueden comprarse un piso porque no tienen dinero ni capacidad de ahorro suficiente, salvo que quieran arriesgar todo lo que les queda.
La compraventa de viviendas baja un 1,8% en abril y encadena cuatro meses de descensosEsa es la demoledora opinión a la que ha llegado el doctor en Economía e investigador de Funcas, experto en vivienda, Ignacio Ezquiaga, para corroborar una situación sobre la que ya han alertado otras instituciones, como el Banco de España.
El análisis se fundamenta en las pautas básicas que se manejan en la financiación de vivienda: no dedicar nunca más del 30% de la renta a pagar un piso (o hipoteca), ni optar por inmuebles que valgan más de cuatro o cinco veces la renta anual de una familia.
Las hipotecas sobre viviendas marcan récord en 16 años para un mes de abril, pero el interés sube al 2,90%Sobre esa base, el análisis pormenorizado por niveles de renta y población que hace la encuesta del supervisor bancario deja fuera del mercado a la mayor parte de los hogares españoles.
Más allá de la venta, elpropio Banco de España advertía recientemente que la carestía del alquiler está dejando fuera cada vez más a niveles de renta media alta en España.
En uno de sus últimos estudios sobre el mercado de la vivienda publicado por Iñaki Ezquiaga (Círculo Cívico de Opinión), advierte que la situación es dramática para quienes deben alquilar o buscan su primera vivienda.
Se construyen pocas viviendas, y las asequibles van a parar a las capas sociales más acomodadas o a inversores extranjeros.
"Cuanto más sube el precio, menos viviendas nuevas se construyen -asegura Ezquiaga-; las viviendas son demasiado caras y la demanda potencial de los nuevos hogares no se hace efectiva por no poder permitirse tales precios".
El Banco de España ya ha estimado en 750.000 (y al alza) las viviendas que hacen falta para equilibrar el mercado, ante la generación masiva de hogares (240.000 al año) y la falta de vivienda nueva para absorberlos (92.000 anuales).
El déficit de casas sigue creciendo: faltan 750.000 según el BdE y la vivienda sigue siendo el principal problema de los españolesPero lo grave de esta situación a juicio del economista de Funcas y de otros analistas del sector está en que no es la falta de suelo lo que genera este problema. La teoría de Ezquiaga es que, tras la crisis financiera que terminó en 2014, la mayor parte del suelo urbanizable y calificado para edificar está en "manos muertas".
Por un lado, fue a parar al banco malo (Sareb) y a otras entidades financieras que lo aguantaban como activo devaluado para salir de la debacle que había generado la burbuja inmobiliaria.
Por otro, se vendió a fondos de inversión y grupos financieros cuyo objetivo no era construir pisos, sino sacar rentabilidad futura a esos activos.
Una estimación amplia del suelo sobre el que se podría edificar apunta a una capacidad para siete millones de pisos.
Pero los cálculos más realistas realizados desde Funcas advierten que con poner en marcha 1,5 millones en las 16 zonas urbanas con más demanda en España, se habría atajado el problema de forma importante.
En este escenario es donde entra en juego el otro gran problema de la vivienda, que es la falta de entendimiento entre las administraciones encargadas de poner ese suelo a producir pisos. Los mayores tenedores de suelo son los ayuntamientos, pero las CCAA pueden bloquear permisos y hasta el Estado plantea políticas de todo tipo para intervenir el mercado.
Vivienda por decreto
La falta de coordinación política y la polarización que se vive en este final de legislatura hace imposibles muchos pactos y reducciones burocráticas que podrían liberar suelo rápido para aumentar la oferta, con inversión pública y privada.
Las promotoras que antes de la burbuja de 2008 ponían 650.000 pisos en el mercado cada año, se han borrado del mapa. Los márgenes son estrechos para edificar, la mano de obra cualificada es escasísima y la ocupación del sector está en niveles de 1999, según advirtió en su informe el Banco de España.
Los últimos datos de afiliación a la Seguridad Social demuestran que la contratación en la construcción crece a un ritmo anual del 6,6%, el triple que la media. Pero las empresas siguen denunciando que la falta de personal es ahora el principal de sus problemas.
"Estas dos barreras —los suelos y la inversión— son las dificultades a las que se enfrenta el avance hacia un nuevo modelo residencial, en el que propiedad y alquiler, oferta pública y privada, estén más equilibrados y permitan precios y alquileres que satisfagan la demanda hoy frustrada en todos los niveles de poder adquisitivo", recuerda Ezquiaga en su estudio.
Isabel Rodríguez anuncia que Casa 47 está lista para comenzar las obras de urbanización de Campamento tras la demoliciónCon ese escenario, el enfrentamiento entre el Ministerio de la Vivienda y las CCAA del PP, que han impugnado su plan estatal ante el Supremo a pesar de haberlo firmado, no es la mejor de las situaciones para aplicar políticas eficaces.
Desde el departamento de Isabel Rodríguez se prepara ahora un nuevo real decreto con medidas fiscales y de intervención en el mercado para mover la oferta, que ni las CCAA más reticentes, como Madrid, "van a poder rechazar".
Pero del lado político y con unas elecciones a la vista, también le mueve obligar a esas autonomías que bloquean sus iniciativas (la política de vivienda está transferida) a 'tragar' con sus postulados.
La idea de la ministra es poner en marcha incentivos fiscales más generosos de los que ya hay para los propietarios que pongan pisos en alquiler o que rebajen la renta mensual. Ahora se puede deducir de la base imponible del IRPF entre el 60% y el 90% de los ingresos si se baja el alquiler un 5% anual.
El precio de la vivienda se ralentiza en Madrid y Cataluña pero 'acelera' en Murcia y Aragón, con aumentos del 15,6%Fuentes consultadas en el entorno de los asesores fiscales advierten que esas medidas estatales no han dado resultado, porque exigen casi "una triple carambola": una bajada del alquiler, en zonas tensionadas y solo si la CCAA las declara como tales.
Otras medidas que se plantean pasan por atajar la proliferación de los pisos turísticos con un IVA más alto a quienes los compren con esa finalidad. Y regular el alquiler de temporada y por habitaciones, que están fuera del control que la ley establece para las rentas de alquiler.
Tanto desde el Banco de España como las patronales del sector, como APCE, se ha advertido del riesgo que se corre con este tipo de medidas para facilitar el acceso de la demanda al mercado, más que para promover la oferta. De hecho, en Barcelona y otros mercados este tipo de intervencionismo público ha generado recortes en la oferta, que ahogan más al sector y suben precios.
El último informe del Banco de España advertía que los nuevos contratos de alquiler en zonas con limitaciones de subida de renta al 2%, se están generando subidas de hasta el 17% cuando se hacen por primera vez o se renuevan por periodos de cinco años, para compensar esa menor rentabilidad futura.
La bronca entre el Gobierno, las CCAA y los Ayuntamientos bloquea la construcción de siete millones de pisosLa propia ministra ha admitido que eso puede ocurrir, pero ante la falta de oferta del mercado, considera necesarias las medidas fiscales y de control de rentas del alquiler, como "un torniquete" que evite una sangría mayor.
El nuevo decreto que prepara para el mes de julio ya ha cosechado el rechazo político de la oposición del PP y Vox, antes de conocerse. Incluso Junts ha advertido que no permitirá medidas que puedan limitar precios o poner trabas al mercado.