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La 'joint venture' entre la gestora española y el fondo de inversión tiene una decena de residencias de estudiantes en España e Italia con más de 4.000 camas. Aspira a contar con 10.000 en tres años.
En pleno auge del negocio de residencias de estudiantes, la plataforma de la gestora española Amira Real Estate y del fondo estadounidense King Street despunta por su tamaño y por su ambición de ganar escala. Con cuatro años de historia a la espalda, la joint venture ha crecido con nuevos proyectos hasta alcanzar un portfolio de más de 4.000 camas distribuidas en siete activos en España y tres de Italia operados bajo la marca Bravo Students. Lejos de poner el lazo a la cartera para colocarla en el mercado, los socios pretenden seguir invirtiendo en la alianza.
"El objetivo actual y el mandato recibido es el de seguir haciendo crecer la plataforma. A diferencia de otros vehículos, que nacen con unos horizontes de inversión más rígidos, nuestro contrato no establece una fecha de desinversión obligatoria", explica Juan de la Peña, consejero delegado de Amira Real Estate, a EXPANSIÓN.
Como muestra de su compromiso inversor, la plataforma ultima acuerdos para firmar en los próximos meses que le permitirán incorporar al menos 1.000 camas, que entrarían en operación para el curso 2028-2029. El objetivo, sin embargo, no se queda ahí ya que su aspiración es llegar a contar con 10.000 camas.
De la Peña recalca no obstante que estas cifras se concretaran si encuentran oportunidades atractivas ya que "huyen de los objetivos de crecimiento a toda costa".
"La prioridad absoluta es mantener una disciplina inversora, seleccionando activos de alta calidad que protejan el capital del inversor frente a la mera acumulación de volumen", añade.
Actualmente, la cartera incluye diez activos repartidos en siete ciudades españolas -Madrid, Granada, Murcia, Salamanca, Valencia, Sevilla y Zaragoza- y tres italianas -Bolonia, Padua y Florencia- con un valor superior a los 500 millones.
Crecer en Italia
Un 75% de sus activos está en España y el 25% restante en Italia. En los próximos tres años la intención es reequilibrar la presencia internacional ampliando su alcance en Italia y con la mira puesta también en Portugal.
En España, además de repetir en Valencia para contar con una segunda residencia en la ciudad, De la Peña identifica A Coruña, Santiago de Compostela, Bilbao y San Sebastián como ciudades con gran recorrido.
Pese a destacar su potencial, se muestra cauto respecto a Cataluña y, debido a la "discrecionalidad" administrativa, solo se plantearían entrar en Barcelona con activos que ya estén en marcha o suelos con licencia concedida, para evitar el riesgo de promoción.
De la Peña recuerda que la estrategia de la joint venture es value-add, es decir, que busca generar valor a través de la gestión. Es por eso que los activos se han construido desde cero comprando el suelo o transformando completamente el inmueble.
Otra particularidad es la capacidad de la empresa para gestionar todo el ciclo de vida del activo con un modelo vertical que integra al equipo de inversión, responsable de la originación y análisis de oportunidades, la ejecución de las operaciones y el reporte periódico a los inversores; al equipo de desarrollo inmobiliario, que se encarga de toda la fase de promoción, incluyendo la gestión de proyectos de arquitectura, la construcción y el interiorismo; y al equipo de operaciones, que asume la gestión bajo la marca Bravo Students.
El CEO de Amira alude como principal reto del sector el aumento de los costes de construcción, que se han disparado desde los 900 euros por metro cuadrados de media hace diez años a no menos de 1.500 euros por metro cuadrado en la actualidad.
Para un vehículo value-add, que exige retornos elevados, este incremento afecta a los objetivos de rentabilidad si no se "gestiona con extrema precisión".
"El sobrecoste de construcción no se puede trasladar al completo de forma inmediata a los estudiantes. Se debe aplicar una estrategia de precios muy ordenada y gradual para absorber estos costes poco a poco, asegurando que la residencia siga siendo competitiva, sin romper el mercado". apunta.
Juan de la Peña: "Crecer con éxito es un reto apto solo para expertos"
Juan de la Peña fue uno de los primeros en apostar por el negocio de las residencias de estudiantes en España. El directivo comenzó su carrera hace dos décadas en banca privada y de inversión. Tras recibir un disparo accidental durante una cacería en Rumanía, decidió dejar atrás su trabajo en UBS para convertirse en empresario. A los 27 años fundó una gestora de inversión inmobiliaria y, bajo el formato de club deal con antiguos clientes del banco como socios financieros, lanzo tres fondos.
Tras esta primera fase, y junto a Altamar, la gestora dio los primeros pasos en residencias de estudiantes. Bajo esta alianza nació la primera Socimi especializada en este sector en España, Student Properties Spain.
Tras solo tres años de operación, y con una cartera de 800 habitaciones en Madrid, Málaga y Sevilla, pasó a manos del grupo holandés Xior tras una opa.
De la Peña indica que el sector de las residencias de estudiantes se enfrenta actualmente a un entorno de madurez y complejidad técnica que "dificulta enormemente la inversión disciplinada". "En la actualidad, el mercado español está mucho más maduro y es mucho más fácil equivocarse que acertar. Crecer con éxito es ahora un reto solo apto para expertos de verdad".
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