El alquiler se dispara un 15%, aunque la mitad de las capitales ya toca techo

• PABLO CEREZAL

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Sevilla y Madrid lideran las subidas de precios dentro de las capitales de provincia, con alzas del 35,1% y el 19,6%, respectivamente, seguidas de otras ciudades más pequeñas, como San Sebastián, Tarragona, León, Huesca y Jaén.

Después de las fuertes subidas generalizadas de precios del alquiler en los últimos años, impulsadas por una demanda disparada al calor del crecimiento del mercado laboral, la falta de nueva vivienda y los incentivos a trasladar la oferta existente al segmento por habitaciones, turístico y de temporada, el mercado de arrendamiento se asoma a un nuevo fenómeno: incrementos mucho más intensos pero también mucho más selectivos, donde buena parte de los mercados ya está en retroceso y las alzas se trasladan a aquellos lugares que todavía ofrecen un cierto margen. De hecho, las subidas de los alquileres se han acelerado hasta el 14,7%, pero se concentran en unas pocas capitales y en los pequeños municipios.

De acuerdo con los datos del portal inmobiliario Pisos.com, el precio del alquiler de vivienda se ha disparado un 14,7% en enero respecto al mismo mes del año pasado, un ritmo muy cercano a los máximos históricos de esta estadística, registrados hace ocho años, cuando el mercado venía de una situación mucho más contenida y todavía no estaba tan recalentado como actualmente. Sin embargo, llama la atención que la mitad de las capitales estén en retroceso o estancadas, y otras diez arrojen alzas bastante moderadas, inferiores al 2%. En cambio, únicamente Sevilla, Madrid y San Sebastián muestran un incremento superior a la media nacional (del 35,1%, del 19,6% y del 15,7% interanual, respectivamente). Todo ello contrasta con las fuertes subidas de precios en las ciudades dormitorio alrededor de las grandes capitales y en pequeños municipios.

En concreto, y dentro de las capitales de provincia, Sevilla lidera la lista de subidas de precios, con un incremento del 35,1%, seguida de Madrid (19,6%), San Sebastián (15,7%), Tarragona (13,5%), León (13,5%), Huesca (12,2%) y Jaén (10%). Con ello, apenas siete capitales suben a un ritmo de doble dígito que sí era más generalizado meses atrás cuando, paradójicamente, el incremento medio estaba más contenido. Les siguen Soria (9,1%), Palma de Mallorca (7,8%), Cuenca (7%), Teruel (5,6%), Segovia (4,6%), Castellón (3,4%), Zaragoza (3,3%) y Ávila (2,4%), unas alzas que siguen siendo muy considerables en algunos casos y superiores a la inflación, pero quedan lejos de los ritmos de meses atrás.

Retrocesos

En un tercer y un cuarto escalón queda una serie de capitales que, o bien están cerca de tocar techo, debido a que los arrendamientos están desbordando la capacidad de los salarios, o bien parecen haberlo tocado ya y están retrocediendo, ante la dificultad para encontrar inquilinos a los precios actuales. En primer lugar, los precios se han disparado cerca de un 46% a lo largo de los últimos cinco años, casi el triple que los salarios. Y si a ello se suma la pérdida de poder adquisitivo derivada de la subida de los precios de consumo, las tensiones en la demanda son evidentes. Y, en segundo, hay que tener en cuenta que, ante las dificultades para desahuciar en caso de impago, muchos propietarios optan por arrendadores que les ofrezcan una mayor confianza, ya sea por su situación laboral o familiar o por el contacto personal, aunque ello implique contener los precios.

En este grupo se encuentran Toledo (con un alza del 1,7%), Pamplona (1,4%), Almería (1,1%), Burgos (1,1%), Murcia (1,1%), Badajoz (1%), Málaga (0,9%), Albacete (0,9%), Valencia (0,4%) y A Coruña (0,2%). Sin embargo, lo que más llama la atención, en un mercado aparentemente boyante mirado en su conjunto, es que la mitad de las capitales ya haya tocado techo y esté en retroceso. En concreto, Huelva lidera el descenso de los precios del alquiler, con un recorte del 17%, seguida de Palencia (16,4%), Girona (14,1%), Lleida (11,6%), Alicante, Salamanca (11,5% en ambos casos), Zamora (10,7%), Valladolid (10,5%), Logroño (7,7%), Ourense (6,6%), Las Palmas de Gran Canaria (6,6%), Bilbao (5,7%) y Oviedo (5,4%), mientras que otras plazas, como Santander, Guadalajara, Santa Cruz de Tenerife, Córdoba o Barcelona apuntan a caídas más moderadas.

Sin embargo, eso no significa que las subidas de los precios de alquiler se hayan evaporado sino, muy al contrario, que se han trasladado a las ciudades dormitorio en la periferia de las grandes y medianas capitales. "En las capitales cada vez es más complicado encontrar una vivienda de alquiler a un precio razonable y esta demanda se está trasladando a estas localidades que limitan con la capital: zonas que estén bien comunicadas, que permitan un proyecto de vida y llegar al trabajo en una media hora... Y eso tiene una visibilidad cada vez mayor en los precios. Y si a ello le sumamos que precisamente en estas localidades hay más recorrido al alza del que podría haber en la capital, nos encontramos con la situación actual, donde vemos aumentos importantes en las localidades que limitan con grandes capitales como Barcelona o Madrid", explica Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com.

Pero, más allá de las provincias con capitales de cierta envergadura, también tiene lugar un fenómeno similar en las zonas que podrían considerarse menos tensionadas, ya que 31 provincias experimentan subidas superiores al 20%, con Guadalajara, Guipúzcoa, Burgos, Salamanca y Huesca a la cabeza. Y, de hecho, solo hay tres provincias donde la capital lidere las subidas de precios respecto al resto del territorio: Madrid, Sevilla y Baleares. Esto se debe a varios factores. Por un lado, buena parte de la inmigración en los últimos años se ha dirigido a las grandes urbes y las ciudades más turísticas, pero también hacia los pequeños municipios de la España de interior, donde es relativamente fácil encontrar un puesto de trabajo en determinadas ocupaciones donde los trabajadores se están jubilando.

Esto tensa enormemente unos mercados locales donde la oferta para arrendamiento apenas se ha incrementado en los últimos años, ante las bajas perspectivas de rentabilidad y la incertidumbre para los propietarios que suponen las medidas de protección antidesahucios para los inquilinos morosos. Por otro, el desarrollo de inversiones en zonas rurales, especialmente aquellas ligadas a energías renovables o nuevas fábricas, está provocando un fuerte desequilibrio en ciertos mercados locales, especialmente en aquellos donde no se ha construido mucha vivienda por el retroceso demográfico y donde la existente está en malas condiciones y no se orienta al alquiler.

Y a ello hay que sumar que los promotores, ante la falta de músculo del sector de la construcción, han decidido concentrar sus esfuerzos en aquellas áreas donde pueden lograr un mayor margen de beneficios, es decir, en las grandes capitales, allí donde hay espacio disponible para construir, y en las ciudades dormitorio a su alrededor cuando las primeras no disponen de este tipo de suelo finalista, como sucede en Barcelona o San Sebastián.

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