- BEATRIZ AMIGOT
- El boom de las fincas rústicas en España que seduce a inversores y compradores de lujo
- La compra de vivienda sube un 11,5% en 2025, hasta máximos desde 2007
- Los extranjeros buscan pisos de cinco dormitorios o más: ¿qué zonas prefieren?
Los particulares impulsan las operaciones más de un 10% interanual en hasta 20 provincias, con Navarra , Lugo y Lleida a la cabeza de las subidas. Por su parte, Valencia es la región más activa, superando las 12.000 transacciones.
Alina y Francis vivieron durante años en México. A su vuelta a Madrid, sentían que no encajaban en el ritmo urbano y empezaron a plantearse un cambio. Buscaban un lugar en un entorno tranquilo donde conectar con la naturaleza. Hace algo más de un año, adquirieron un complejo rural en San Justo de Sanabria, en Zamora.
Allí, están desarrollando Casa 6, un proyecto de coliving y coworking donde poder vivir y seguir con su trabajo como pintora y diseñador, respectivamente, mientras comparten la experiencia con otras personas.
Al igual que esta pareja, muchos particulares han vuelto a fijarse en el campo en los últimos años. Y, también, cada vez más fondos y empresas están apostando por la tierra como activo con el que diversificar su cartera. A esto se une que el suelo rústico actúa como una inversión refugio en tiempos de incertidumbre económica.
Todos estos aspectos han hecho que el mercado de fincas rústicas en España se haya consolidado en 2025 con un ciclo de máxima actividad. Las compraventas de este tipo de activo alcanzaron las 167.453 operaciones, según los últimos datos publicados por Instituto Nacional de Estadística (INE).
Se trata del mejor registro anual desde 2007 (cuando vendieron 192.302 terrenos), en plena burbuja inmobiliaria. Desde que este mercado tocó fondo en 2010 (con 103.389 operaciones), la tendencia alcista se ha mantenido con algún altibajo. Pero, tras la pandemia de 2020, las compraventas se aceleraron , sobre todo, en los dos últimos años, en los que las condiciones financieras mejoraron, tras las bajadas de tipos del Banco Central Europeo (BCE).
El interés por la tierra responde tanto a necesidades vinculadas a la actividad agraria como a perfiles patrimoniales que buscan inversiones reales, con un horizonte a largo plazo.
"El cierre de 2025 confirma un mercado más activo: la compraventa crece por encima de las herencias, lo que indica que una parte creciente de la oferta que entra por relevo generacional se está movilizando y encuentra comprador, reforzando la percepción de un mercado más líquido", asegura Regino Coca, fundador de Cocampo -portal especializado en venta y arrendamiento de fincas rústicas-.
Concretamente, las ventas aumentaron un 7,1% interanual en 2025 frente al avance del 1,4% de las tierras legadas. Eso sí, en números absolutos las herencias siguen siendo mayoría con 179.404 operaciones.
En total, durante 2025 se contabilizaron 458.148 transmisiones de fincas rústicas, un 2,1% más que el año anterior. Además de la compraventa (167.453) y la herencia (179.404), los terrenos se transmitieron el año pasado por donación (16.172), permuta (2.574) y otros títulos (92.545).
Mercados dinámicos
El comportamiento del segmento rústico no fue homogéneo a lo largo de la geografía española durante el ejercicio pasado. Las ventas aumentaron en 39 provincias y descendieron en las once restantes.
Hasta 20 regiones registraron subidas por encima del 10%. Navarra lideró el crecimiento, con un avance del 25,6%, seguida de Lugo (21,3%), Lleida (21,2%), La Rioja (19,8%), Guipúzcoa (18,9%), Barcelona (18,7%), Asturias (15,8%), Toledo (15,4%), Valencia (15,2%) y Sevilla (14,9%).
De esta forma, el mercado de fincas se mostró el año pasado más dinámico, principalmente, en el norte del país, donde se acumularon las alzas más intensas. El auge de lo que se ha denominado la 'España fresca' se repite tanto en el residencial como en el rústico y responde la búsqueda de zonas con temperaturas más suaves en los meses de verano.
En el otro lado, las provincias en las que las operaciones descendieron fueron Girona (-9,9%), Soria (-8,8%), León (-8,4%), Huesca (-5,5%), Granada (-5,2%), Ciudad Real (-4,6%), Salamanca (-3,4%), Zaragoza (-2,9%), Santa Cruz de Tenerife (-1,4%), Valladolid (-0,7%) y Pontevedra (-0,5%).
En este contexto, hay que destacar una región en la que en 2025 se concentraron, con diferencia, la mayor parte de las compraventas de fincas en términos absolutos. Se trata de Valencia, donde se registraron hasta 12.009 operaciones. Tras ella, se situaron como Asturias (6.749), Alicante (6.376), Murcia (6.376), Toledo (6.184), Ciudad Real (6.164), Zaragoza (5.700), Burgos (5.038), Jaén (4.871) y León (4.582).
La otra cara del mercado de la tierra la protagonizaron las provincias con menos operaciones, como Guipúzcoa (904), Álava (916), Ourense (1.053), Vizcaya (1.086), Barcelona (1.238), Huelva (1.312), Cádiz (1.380) y Girona (1.386).
Quién compra
En los últimos años, el perfil del comprador ha variado. Según un reciente informe de Cocampo, en el boom de 2025 han jugado un papel muy relevante los particulares, que han aumentado sus compras frente a otros actores, como grandes inversores, fondos forestales y empresas, que han tenido un perfil más conservador.
"La demanda se está diversificando: aumenta el interés por fincas orientadas al disfrute y a un uso familiar, bien ubicadas y con vivienda o potencial de mejora, y se mantiene una demanda sólida por explotaciones agrarias y ganaderas con rentabilidad contrastada", explica Coca.
En el caso de los inversores profesionales, buscan "fincas de regadío con potencial para cultivos de alto valor, especialmente en olivar, cítricos, aguacate y pistacho.
También existe actividad en fincas que requieren reconversión, como determinados almendrales, que ofrecen oportunidades si se reposicionan adecuadamente.
"En términos generales, la demanda se concentra en regadíos con alta seguridad hídrica y secanos aptos para olivar moderno, con ejemplos destacables en la zona de Jerez", explica Manuel Albuquerque, responsable de Agribusiness del Sur de Europa en CBRE.
Perspectivas
Los expertos apuntan a que en 2026 mejorarán los niveles de actividad del mercado rústico, apoyados por un volumen elevado de transmisiones por herencia y por una demanda compradora que, como en 2025, se está inclinando cada vez más por el campo. "Si el relevo generacional sigue incorporando oferta y el interés comprador se mantiene, 2026 puede ser un año todavía más activo, especialmente en compraventas", apunta Coca.
En este punto, coincide también Albuquerque: "Muchos propietarios no cuentan con sucesores que quieran continuar con la explotación, lo que impulsa de forma natural el volumen de transacciones en fincas rústicas".
Sin embargo, este experto tiene más dudas sobre la evolución de las grandes operaciones.
"En el mercado agrícola de escala relevante, 2025 registró un aumento significativo en el volumen transaccionado, casi un 50% más que en 2024, aunque partiendo de un nivel muy bajo. Para 2026, prevemos una evolución moderadamente positiva. No obstante, es importante señalar que el año pasado la captación de nuevo capital por parte de fondos especializados en Europa se situó por debajo de la media histórica, lo que limita la disponibilidad de recursos para grandes operaciones. Es un factor que puede moderar el dinamismo del mercado profesional", concluye Albuquerque.
LOS PRINCIPALES ACTORES DEL MERCADO
Comprador particular nacional y extranjero
Las familias han emergido como los principales actores del mercado, según el último informe de Cocampo. La mayoría de los compradores son nacionales, pero se ha registrado un notable aumento en la inversión extranjera, especialmente en Levante, la Costa del Sol, Asturias y las Islas. La inflación y los riesgos asociados con el mercado inmobiliario urbano (con precios muy altos e inseguridad jurídica) han llevado a los particulares a explorar alternativas más seguras, como las fincas rústicas. Además, se ven como un lugar para el disfrute personal y de conexión con el entorno natural.
Fondos forestales con operaciones limitadas
Los fondos forestales han mostrado un creciente interés en las oportunidades de inversión vinculadas al capital natural, con proyectos de captura de CO y biodiversidad. Sin embargo, a pesar del potencial de rentabilidad que estas inversiones pueden ofrecer, las operaciones en el sector forestal se han mantenido limitadas. Las razones principales incluyen la falta de claridad sobre la regulación futura y los incentivos económicos, lo que genera incertidumbre en los inversores a largo plazo. A pesar de ello, algunas empresas han continuado apostando por estos proyectos, aunque de forma cautelosa.
Empresas agroindustriales
Las empresas agroindustriales continúan siendo un pilar importante en el mercado, pero de forma selectiva. Estas empresas buscan activos agrícolas con un alto potencial de rendimiento y diversificación. Sin embargo, la inflación y las dificultades en la gestión de los canales de ventas han limitado su capacidad para hacer inversiones más agresivas. Entre las operaciones más destacadas, figura la de la compañía De Prado, que adquirió más de 3.400 hectáreas de olivar y almendro, junto con el 100% de la almazara de Algosur. Con esta compra, la compañía suma más de 34.000 hectáreas.
Firmas de energías renovables
Las empresas de energías renovables han sido uno de los sectores más afectados en 2025. La falta de claridad en las regulaciones sobre los proyectos fotovoltaicos y eólicos en fincas rústicas han frenado el crecimiento de los proyectos energéticos en el campo español. No obstante, algunos actores como Solaria y Naturgy han logrado mantenerse activos. Por ejemplo, Naturgy, que en 2024 anunció una inversión significativa de 150 millones de euros en la construcción de la "mayor planta fotovoltaica de España" en Extremadura, sigue apostando por proyectos en suelo rústico.
Empresas industriales diversas
Otras empresas industriales, especialmente aquellas relacionadas con data centers, parques logísticos y proyectos turísticos, también han tenido un impacto moderado en el mercado del suelo rústico. La necesidad de grandes extensiones de terreno para sus proyectos ha favorecido la compra de terrenos en áreas estratégicas. En esta línea, HIH Invest Real Estate, que ha invertido en proyectos energéticos y agrícolas en España, es un ejemplo de cómo las grandes firmas inmobiliarias y de infraestructura han entrado en el mercado rústico, buscando diversificar y mejorar la rentabilidad.
Agricultores y ganaderos
En 2025, los pequeños y medianos agricultores se han beneficiado de un buen año de lluvias que ha revitalizado la tierra de secano y cultivos tradicionales como olivar, almendro y cítricos. Por su parte, los ganaderos han visto cómo mejoraban los precios y se disparaba el interés por las granjas intensivas y las explotaciones extensivas de vacuno (animando las operaciones). Estos actores siguen siendo una parte fundamental del mercado de las fincas rústicas pero se enfrentan a retos significativos, en un contexto marcado por el relevo generacional y la consolidación del sector agro.
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