- BEATRIZ AMIGOT
España y Portugal se encuentran entre los países de la zona euro donde más ha subido el precio de la vivienda en los últimos años. Esta escalada está dificultando el acceso a la compra a muchos ciudadanos, especialmente a los jóvenes. La situación es similar, aunque con matices diferentes.
Así lo pone de manifiesto el último informe de Accesibilidad a la Vivienda de Century 21, elaborado con datos de Accumin, que analiza la situación que está el inmobiliario en ambos países.
España: el alquiler en el punto de mira
En España, el mercado sigue moviéndose: se vendieron más de 730.000 viviendas en 2025 y los precios encadenan ya 46 trimestres consecutivos de subidas, hasta un 12,7% el año pasado, según el INE. Pero ese dinamismo lo sostienen, sobre todo, quienes ya tienen una vivienda y quieren cambiar. En estos momentos, el 73,6% de los hogares españoles son propietarios, según Eurostat, y venden la suya para comprar otra mejor. Sin embargo, el estudio pone de manifiesto que quien no dispone de ese patrimonio previo lo tiene mucho más difícil para reunir la entrada y mantener una cuota dentro del umbral de esfuerzo recomendado, mientras el alquiler no deja de encarecerse.
Comprar una vivienda de 90 metros cuadrados es hoy más económico que alquilarla en todas las capitales analizadas, con ahorros mensuales de entre el 16% en Madrid y el 45% en Mérida. La tasa de esfuerzo en compra se mantiene por debajo del 33% recomendado en casi todo el país; Madrid es la única excepción, con un 34%.
En este contexto, el análisis destaca deterioro se concentra en el alquiler, que ha subido entre el 18% y el 51% desde 2022 y supera ya el umbral recomendado en Barcelona (48%), Madrid (40%), Valencia y Palma de Mallorca. La diferencia también se nota en el tamaño de la vivienda: con el mismo presupuesto, una familia puede alquilar 65 metros cuadrados en Barcelona, frente a los 155 metros cuadrados de Mérida. Los ingresos, mientras tanto, han crecido entre el 19% y el 24% desde 2022 en las principales capitales, un ritmo que ha bastado para absorber la subida de los precios de compra, pero no la del alquiler.
Portugal: la crisis golpea compra y alquiler a la vez
En Portugal, el precio de la vivienda aumentó un 16,5 interanual en el segundo trimestre, según un oficina nacional de estadística. El estudio subraya que en el mercado luso la presión es aún mayor: comprar y alquilar se han vuelto inaccesibles a la vez.
Lisboa, Oporto y Faro han quedado completamente fuera del mapa de la vivienda asequible, tanto en compra como en alquiler, con tasas de esfuerzo superiores al 50% de los ingresos familiares. En 2022 había 16 capitales de distrito donde comprar seguía siendo sostenible; en 2025 son 15, y más de la mitad exige ya un esfuerzo alto, entre el 34% y el 50%.
La presión se ha extendido a las áreas metropolitanas. En el Gran Lisboa, alquilar es inasequible en todos los municipios analizados y comprar lo es en la mayoría, salvo en Alcochete, Barreiro, Montijo y Seixal, que aun así exigen un esfuerzo alto. En el Gran Oporto y el Algarve ocurre algo parecido: sólo 9 de los 26 municipios de las tres áreas metropolitanas siguen siendo accesibles para comprar. La vivienda "asequible", la que no exige sobreesfuerzo, se ha reducido a entre 35 y 50 metros cuadrados en estas zonas, frente a la referencia de 90 metros cuadrados del estudio.
El resultado es el mismo en ambos países: el acceso a la vivienda depende cada vez menos de lo que se gana y más de lo que ya se tiene.
La huida hacia la periferia
El encarecimiento del centro urbano está desplazando a miles de familias hacia el extrarradio y los municipios metropolitanos, donde los precios son más accesibles. El informe portugués documenta el fenómeno con crudeza: describe una "exclusión territorial progresiva" en el área de Lisboa, con una "movilidad forzada, no elegida", en la que sólo un puñado de municipios de la periferia, como Montijo, Barreiro, Seixal, Alcochete o Sintra, funcionan como "válvula de escape" metropolitana. El propio estudio advierte de que la vivienda asequible no siempre coincide con las zonas mejor conectadas por transporte, y reclama que la planificación urbanística se acompañe de inversión en redes de cercanías, metro y transporte fluvial.
En España, el patrón se repite a menor escala. En el área metropolitana de Madrid, mientras la capital exige tasas de esfuerzo del 34% en compra y el 40% en alquiler, municipios como Fuenlabrada permiten ahorros de hasta el 35% frente a Madrid capital. El propio informe español pide "revisar los planeamientos urbanísticos desde una lógica metropolitana" y "mejorar la movilidad para conectar oferta y demanda", en línea con lo que ocurre en Portugal.
"El problema no es sólo dónde vive la gente, sino dónde puede permitírselo. Cada vez más familias se ven obligadas a alejarse del centro de las ciudades para poder pagar su vivienda, pero esas zonas no siempre están preparadas para acogerlas: faltan centros de salud, colegios, comercio, ocio y el transporte que conecte con el empleo. Construir vivienda sin construir ciudad alrededor sólo traslada el problema, no lo resuelve. Es uno de los grandes retos que tenemos por delante", reflexiona Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal.
Necesidad de ahorro para la entrada
Detrás de las tasas de esfuerzo hay una barrera previa que los datos agregados no siempre reflejan: comprar exige, además de una cuota mensual sostenible, un ahorro de al menos el 20% del precio más los gastos de la operación. El informe español advierte de que muchos hogares siguen sin poder optar por la compra por falta de ahorro previo, estabilidad laboral o solvencia crediticia, y quedan atrapados en un alquiler cada vez más caro, en un mercado con escasa oferta.
El propio estudio apunta a una desigualdad de partida: el 73,6% de los hogares españoles son propietarios de su vivienda, según Eurostat, y buena parte de la demanda actual la forman quienes reinvierten el valor acumulado de su vivienda anterior para comprar otra mejor. Son ellos quienes dinamizan el mercado: en 2025 se vendieron más de 730.000 viviendas y los precios encadenan ya 46 trimestres consecutivos de subidas, según el INE. Quien compra por primera vez, sin ese colchón patrimonial, parte con una desventaja clara frente a quien ya tiene una vivienda que vender. Para esas familias, el acceso no depende solo de cuánto ganan, sino de cuánto tienen ya ahorrado, lo que termina condicionando decisiones vitales como formar un hogar, tener hijos o mudarse por trabajo. En Portugal el patrón es similar: precios y alquileres han subido un 40% o más desde 2022 en la mayoría de los municipios, frente a un incremento de los ingresos de apenas el 15%, según el informe portugués.
El estudio concluye que ambos países tienen el mismo problema: la escasez de oferta ajustada a la capacidad de las familias. En España, la prioridad inmediata es desatascar la oferta de alquiler, el único frente donde el acceso se ha deteriorado con claridad.
En Portugal, la respuesta tiene que ser más amplia, porque el problema alcanza también a la compra: vivienda social, revisión de los planeamientos metropolitanos y una conexión real entre la vivienda asequible y el transporte. En ambos países, el reto ya no es sólo levantar más viviendas, sino decidir dónde, cómo y para quién se construyen, de forma que las familias no tengan que elegir entre pagar un techo y vivir cerca de donde trabajan o estudian.
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