Ilustración sobre hipotecas. EE
Mercados El precio de la vivienda se eleva un 81% en España en una década y se dispara más del 100% en MadridEl aumento medio nacional registrado desde la Covid-19 supera el 46%.
Más información:La vivienda fuerza al ayuno: una de cada tres familias renuncia a la carne y el pescado para poder pagar el alquiler o la hipoteca
Laura Piedehierro Publicada 6 diciembre 2025 02:21hLas claves nuevo Generado con IA
El precio de la vivienda en España ha subido un 81% en la última década, con incrementos superiores al 100% en Madrid y Ceuta.
La principal causa del aumento es la escasez de oferta frente a una demanda creciente, agravada tras la pandemia.
En 2025 se ha registrado la mayor subida trimestral desde 2007, con un alza del 12,8% interanual en el tercer trimestre.
El déficit de vivienda supera las 600.000 unidades y podría llegar a 700.000 en 2030 si no se acelera la construcción.
La vivienda se ha encarecido casi un 81% en España en la última década y su precio ha llegado a duplicarse en Madrid y Ceuta. Todas las comunidades autónomas encadenan subidas muy intensas desde la pandemia.
¿La principal razón que explica este incremento? La oferta de casas es incapaz de seguir el ritmo de la demanda, lo que ha convertido el acceso a una casa en uno de los principales problemas sociales del país.
En estos diez años, el valor medio de los inmuebles en España ha aumentado un 80,9%, según los datos del INE, que comparan la evolución del índice de precios desde el tercer trimestre de 2015 hasta el mismo periodo de 2025.
Foment descarta que Sánchez Libre trate de convencer a Puigdemont de que apoye una moción de censuraLa subida no ha sido homogénea. Madrid es la comunidad donde más se ha encarecido la vivienda en la última década, con una subida del 100,68%, por delante de Baleares (94,39%) y Cataluña (87,48%).
El resto de CCAA registran incrementos inferiores a la media nacional.
En los últimos diez años, el precio de los inmuebles ha subido un 79,26% en Andalucía; un 76,11% en Aragón y un 75,74% en Canarias.
Las subidas de precios de la Comunidad Valenciana (69,60%), País Vasco (68,24%), La Rioja (67,87%), Navarra (66,37%), Murcia (65,95%), Galicia (61,90%), Castilla y León (61,67%) y Asturias (58,77%) también han superado el 50%.
En la parte baja del ranking aparecen Castilla-La Mancha (44,79%) y Extremadura (42,68%).
Mención aparte merecen las ciudades autónomas. Ceuta (100,98%) y Melilla (96,57%) superan incluso a la mayoría de comunidades.
Desde la Covid-19
Si se toma como referencia el cuarto trimestre de 2019, justo antes de la irrupción de la Covid, el mercado ha vivido un nuevo tramo de fuertes subidas.
En España en su conjunto, el precio de la vivienda ha aumentado, de media, un 46,34% desde entonces.
Ayuso abre la puerta a revertir el modelo del hospital de Torrejón: "Cualquier mala práctica será erradicada con contundencia"La escalada ha sido especialmente severa en Melilla (58,50%), Ceuta (55,17%), Andalucía (53,83%) y Cantabria (53,24%). Baleares y Canarias rozan el 50%, igual que Aragón y Murcia, mientras que Comunidad Valenciana (47,93%) queda ligeramente por encima de la media nacional.
Los menores incrementos se localizan de nuevo en Extremadura (35,08%) y Castilla-La Mancha (34,02%), aunque incluso en estas dos regiones la vivienda ha subido más de un 30% desde el inicio de la pandemia.
2025: alzas récord
Los datos más recientes confirman que la escalada no se ha frenado. El INE acaba de publicar el Índice de Precios de Vivienda, que arroja una subida del 12,8% en el tercer trimestre de este año. Es el mayor aumento desde el inicio de la serie en 2007.
También es el cuadragésimo sexto trimestre consecutivo de alzas. Entre julio y septiembre la vivienda usada se ha encarecido un 13,4% interanual -máximo histórico-, mientras que el precio de la nueva se ha elevado un 9,7%.
Según los cálculos de Tinsa, el valor medio de la vivienda en España está apenas un 3,3% por debajo del máximo de 2007 en términos nominales, aunque todavía por debajo si se descuenta la inflación.
El mercado de las islas supera en un 24% los máximos nominales –de nuevo sin descontar la inflación– previos a la burbuja, y las grandes ciudades se encuentran un 2,3% por encima.
Demanda fuerte, oferta corta
Los expertos coinciden en el diagnóstico: la demanda no deja de crecer y la oferta llega tarde y en cantidades insuficientes.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, resume el momento actual: “El fuerte ritmo de encarecimiento de la vivienda responde a la combinación de una demanda sólida que no deja de crecer, unas condiciones hipotecarias más favorables y una oferta muy limitada”.
Netflix compra los estudios de Warner Bros y HBO por más de 71.000 millones de eurosLas bajadas de tipos llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE)–del 4% al 2% en doce meses– han devuelto al mercado a uno de cada cinco compradores que habían frenado su búsqueda.
El giro de la política monetaria no es el único elemento que explica el aumento del apetito comprador. También lo hacen otros factores como el deseo de mejorar la vivienda tras la pandemia o el incremento de los flujos migratorios.
A ello se suma el auge de los hogares unipersonales y el papel de la vivienda como valor refugio en un contexto de incertidumbre geopolítica.
A la vez, el alquiler se ha convertido en una alternativa cada vez más cara y escasa, lo que empuja a muchos hogares hacia la compra. Según los estudios de Fotocasa, el 18% de la población está buscando una vivienda en propiedad, frente al 12% de 2019.
Tensión extrema
Pese a los paralelismos con los años previos a 2007 en cuanto a subidas de precios, los analistas descartan hablar de una burbuja clásica. La banca aplica criterios de solvencia más estrictos y el endeudamiento de los hogares es menor que en la anterior crisis.
Tanto los expertos de Fotocasa como los de pisos.com subrayan que no se aprecia un boom especulativo financiado con crédito fácil, sino un desequilibrio persistente entre oferta y demanda.
España, único país del 'Big Five' que ni participará en Eurovisión ni emitirá el festival en 2026 como boicot a IsraelFerran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que “hay una demanda muy activa que, alentada por la previsión de aumentos de precio y la situación de tipos de interés, está adquiriendo vivienda a ritmos que no se veían desde la burbuja inmobiliaria”.
Mientras tanto, “la oferta escasa” empuja los precios de las casas hacia arriba.
Déficit de vivienda
El fondo del problema está en la falta de nuevas viviendas. Los cálculos de distintos servicios de estudios coinciden en que España crea más de 200.000 hogares al año, mientras sólo se terminan en torno a 100.000 viviendas nuevas.
Fotocasa habla de “un gran desequilibrio entre oferta y demanda”, con un 81% de los participantes en el mercado interesados en comprar frente a apenas un 12% que quiere vender.
Tinsa recuerda que, desde 2015, la construcción de obra nueva se mantiene en niveles bajos pese a la recuperación, y que el stock disponible se ha ido reduciendo tras varios años de fuerte compraventa.
BBVA Research ha puesto cifras al agujero. Según sus estimaciones, en los últimos años se ha acumulado un déficit superior a las 600.000 viviendas, que podría rondar las 700.000 unidades en 2030 si no se acelera con fuerza la inversión en construcción residencial.
El servicio de estudios del banco sostiene que, para empezar a reducir de forma significativa ese desequilibrio, España debería acercarse a las 250.000 viviendas iniciadas y finalizadas al año, prácticamente el doble del ritmo actual.
Hoy, los visados de obra nueva se sitúan en una horquilla de 120.000 a 130.000 viviendas anuales. BBVA Research prevé que puedan aumentar hasta entre 140.000 y 155.000 unidades en 2025 y 2026.
Las simulaciones de la entidad apuntan a que, para recortar a la mitad el déficit de aquí a 2030, la inversión en vivienda tendría que crecer alrededor de un 15% anual entre 2027 y 2030, hasta alcanzar el 10% del PIB.
Ese nivel estaría cerca del máximo del 11,7% registrado en 2007, aunque en un contexto financiero y regulatorio muy diferente.