- E.UTRERA
- Los precios de las hipotecas, al alza
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El coste de los préstamos para vivienda se instala en los niveles más bajos desde 2022. La actividad sigue disparada tras el mejor noviembre en concesión desde 2007.
El precio de las hipotecas está haciendo un gran ejercicio de resistencia frente al alza del euríbor, que en diciembre firmó la quinta subida mensual consecutiva. El avance del índice hipotecario, clave para la formación de los precios de los nuevos préstamos para vivienda, no impide que el tipo medio de las hipotecas haya bajado hasta el 2,63% al cierre del mes de noviembre.
El tipo medio TEDR del Banco de España, que no incluye gastos como las primas por seguros de amortización y las comisiones que compensan costes directos relacionados, vuelve por lo tanto hasta los niveles más bajos del año.El pasado julio bajó hasta el 2,63%, el mismo nivel al que vuelve en noviembre después de repuntar ligeramente hasta cotas del 2,68% el pasado mes de agosto.
Se da la paradoja de que la rebaja del precio medio, que se instala en las cotas más bajas desde octubre de 2022, se produce en paralelo al aumento del coste de las ofertas oficiales que se publicitan en las webs de buena parte de las grandes entidades españolas.
El último movimiento corresponde a Banco Sabadell, que en la última semana del año pasado elevó el coste de la hipoteca fija con máxima vinculación desde el 3,33% hasta el 3,51% TAE (tasa anual equivalente, que recoge todos los gastos). Antes, Bankinter, Coinc, Banco Santander, BBVA y Banca March habían seguido el mismo camino en sus préstamos fijos, que siguen siendo la estrella en la oferta comercial de la banca española.
Disociación
Los analistas consultados por EXPANSIÓN explican la disociación entre la evolución entre los tipos de las ofertas oficiales y la del tipo medio del Banco de España por los descuentos que ofrecen las entidades financieras en las negociaciones cara a cara con los clientes. Y también a través de las plataformas de los brókeres hipotecarios, con cada vez más peso en la contratación de préstamos.
En segundo término, también influye que algunas entidades, como en el caso de Banco Sabadell, estén mejorando sin embargo las condiciones de sus hipotecas a tipo variable. Estas son más atractivas ahora para la banca con el euríbor al alza y expectativas de tipos más altos en la zona euro en la segunda mitad de 2026.
Con la demanda de hipotecas disparada, la banca está dispuesta a sacrificar precios con los clientes de perfiles más solventes. Para el sector es prioritario captar este tipo de clientes a través de la hipoteca, que con plazos de amortización que van desde los 15 hasta los 35 años dan la oportunidad a las entidades de colocar a estos perfiles otros productos como seguros o fondos de inversión y de pensiones. El objetivo es conseguir la máxima fidelización posible.
De esta forma, préstamos hipotecarios que sobre el papel no son rentables por sí mismos para la banca, si lo son a largo plazo. Otra cosa muy distinta ocurre con las familias de rentas medias, que tienen menos poder de negociación y pierden opciones de contratar una hipoteca en plena subida de los precios de las casas. En cualquier caso, la banca mantiene una oferta muy competitiva de hipotecas que, de momento, compensa una parte significativa de la subida del euríbor y permite mantener la actividad en niveles muy elevados.
Hasta ahora, y aunque desde el sector se considera que sería razonable una ralentización desde los niveles actuales, la espita de la concesión de crédito hipotecario sigue abierta de par en par. En noviembre, el volumen de nuevas operaciones alcanzó los 6.854 millones de euros. Es el mejor undécimo mes de año desde 2007, antes de la gran explosión de la burbuja inmobiliaria.
En los once primeros meses de 2025, los bancos prestaron 74.360 millones de euros, superando ya con mucha claridad los 67.951 millones de todo 2024. Con la progresión actual, las entidades acabarían 2025 con año algo más de 81.000 millones de euros prestados. Es decir, el nivel más alto desde 2009.
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