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El repunte de precios del alquiler sitúa la rentabilidad de los caseros en el 7%Los analistas empiezan a observar las primeras señales de estabilización en un mercado extremadamente tensionado
Lunes, 23 de febrero 2026, 16:50
... que en 2025 repuntaron otro 8,5%-, permitió que durante el mes de enero la rentabilidad bruta obtenida por los caseros escalase hasta el 7,09%.La cifra implica una subida de más de un punto respecto al mismo periodo de 2025 (5,94%). Pero es cierto que ese repunte es mucho más moderada si se compara con el mes de diciembre, cuando la rentabilidad bruta fue ya del 7,02%. Que el dato se mantenga en esa línea da alas a quienes empiezan a observar ya un techo -o, más bien, una estabilización- en el ciclo expansivo del mercado. Es el caso de CaixaBank Research, que prevé que, tras un ejercicio en el que se vendieron más 700.000 casas -niveles máximos desde la burbuja- la demanda habría llegado ya a su pico.
La previsión es que las operaciones de compraventa se estabilicen en los niveles actuales y los precios se mantendrán al alza «ante el fuerte desajuste entre oferta y demanda», pero de una forma más moderada. Eso sí, en un mercado que parte de niveles extremadamente tensionados.
Para hacerse una idea, las previsiones apuntan a que las compraventas alcanzarán las 720.000 en 2026, unas 6.000 más que en 2025, cuando el ritmo de crecimiento fue mucho más potente. En concreto, el año pasado se cerraron 72.000 operaciones más que en 2024. Lo mismo ocurrirá con el precio de la vivienda, según explicó ayer CaixaBank Research en el XI Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (Efimad). Sus estimaciones apuntan a que el alza será este año del 6,3%, frente al 11,2% que repuntó el pasado año.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, coincide en que «el incremento de las rentas del alquiler obedece a un acusado desequilibrio entre una demanda en crecimiento y una oferta que se reduce de forma continuada«. »La presión de los inquilinos va en aumento porque el acceso a la compra continúa siendo complejo para una parte relevante de la población, mientras que aspectos como una mayor movilidad geográfica, empleo temporal o modelos familiares más flexibles favorecen el alquiler como opción preferente frente a la propiedad«, explica.
Brecha generacional
En todo caso, la brecha entre los propietarios de una vivienda y los inquilinos sigue en máximos, en un momento, eso sí, en el que prácticamente un 75% de la población española es dueña de una casa, según datos de Eurostat. Es más, esa situación ha sido un factor determinante para que las familias aguantasen mejor el golpe de las recientes crisis, desde la pandemia hasta la tensión geopolítica, pasando por la guerra de Ucrania y la época de precios disparados.
El propio Banco de España reconoce que el incremento de precios inmobiliarios ha resultado ser -siempre en términos generales y teniendo en cuenta que sí ha perjudicado a determinados colectivos- más positivo que negativo para el conjunto de los hogares. Mucho más para aquellos que han podido sacar su vivienda al mercxado del alquiler.
«Los retornos más elevados se concentran en aquellos entornos donde el precio de adquisición es más ajustado en relación con las rentas, mientras que las rentabilidades más contenidas suelen darse en ubicaciones con valores de compra elevados, lo que reduce el margen porcentual para el inversor«, apunta Ferrán Font.
El ranking de pisos.com sobre la rentabilidad media del alquiler de las capitales de provincia españolas dibujó una horquilla que va desde una rentabilidad del 8,13% registrada en Tarragona al 3,84% de Donostia – San Sebastián. En este sentido, los precios más competitivos se encontraron en la ya citada Tarragona (8,13%), Sevilla (7,95%), Jaén (7,38%), Huesca (7,24%), Ávila (7,12%), Castellón de la Plana (7,04%), Segovia (7,02%), Murcia (7%), Barcelona (6,99%) y Córdoba (6,95%). En el ranking de rentabilidad de las capitales de provincia menos beneficiosas fueron Donostia – San Sebastián (3,84%), Palma (4,37%), Cádiz (4,57%), Pamplona (4,64%), A Coruña (4,69%), Salamanca (4,73%), Santander (4,88%), Logroño (4,89%), Bilbao (4,9%) y Málaga (4,93%).
«Pese a la disparidad territorial, el alquiler continúa ofreciendo rendimientos competitivos frente a otros productos de inversión, especialmente en un escenario de elevada demanda y oferta limitada», afirma el experto.
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