Solo las obras que aumenten la habitabilidad o vida útil de la vivienda podrán deducirse, siempre que se cuente con la factura reglamentaria.
La Dirección General de Tributos (DGT) ha publicado recientemente una consulta vinculante (V2603-25) de gran relevancia para los propietarios que planean vender un inmueble. En ella, el organismo aclara bajo qué condiciones las obras realizadas en una vivienda pueden sumarse al valor de adquisición, lo que permite reducir la ganancia patrimonial y, por tanto, el pago del IRPF.
El criterio de Hacienda es estricto. No todo dinero invertido en la vivienda sirve para pagar menos impuestos en el futuro. La clave reside en la distinción entre dos conceptos contables y fiscales:
- Mejoras y Ampliaciones: Son aquellas obras que redundan en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, o que alargan su vida útil (por ejemplo, el cerramiento de una terraza, la instalación de aire acondicionado centralizado o una reforma integral que mejore la eficiencia energética). Estas sí incrementan el valor de adquisición.
- Gastos de Conservación y Reparación: Son las actuaciones destinadas a mantener el uso del inmueble sin añadir un valor nuevo (como pintar las paredes, arreglar una tubería dañada o sustituir una caldera vieja por otra similar). Estas no pueden sumarse al valor de adquisición.
¿Por qué es importante para el contribuyente?
Al vender una vivienda, el impuesto se calcula sobre la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra). Si el contribuyente puede acreditar que realizó "mejoras", el valor de adquisición sube.
A mayor valor de adquisición, menor es la ganancia patrimonial sujeta a impuestos, lo que puede suponer un ahorro de miles de euros en la declaración de la renta.
La importancia de la prueba: Sin factura no hay deducción
La DGT recuerda en su resolución que la carga de la prueba recae sobre el contribuyente. Para que estas inversiones sean admitidas por la Administración Tributaria, es imprescindible:
- Justificación documental: Disponer de facturas reglamentarias que cumplan con todos los requisitos legales (datos del emisor, detalle de la obra, IVA, etc.).
- Medios de prueba: Las facturas deben identificar claramente que las obras se realizaron en el inmueble objeto de la venta.
- Valoración técnica: En caso de inspección, Hacienda valorará si la obra realmente supuso una mejora o fue un simple mantenimiento.
Si se ha realizado reformas en la vivienda, es vital clasificar correctamente cada gasto y conservar toda la documentación. Según la consulta, solo las inversiones que supongan una verdadera alteración en la eficiencia o habitabilidad del inmueble le permitirán aliviar la factura fiscal en el momento de la venta.
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