La compra de vivienda sube un 11,5% en 2025, hasta máximos desde 2007

• PABLO CEREZAL

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El crecimiento de las transacciones se concentra en las provincias más pequeñas, mientras que importantes plazas como Madrid, Alicante, Valencia o Málaga registran ritmos bastante más moderados.

El mercado inmobiliario está en plena efervescencia, tanto en precios como en volumen, aunque se asoma a un punto de inflexión hacia la normalización en los próximos años.En 2025 se vendieron 714.237 viviendas, un 11,5% más que el año anterior y la mayor cifra desde el pico de la burbuja inmobiliaria, en 2008, de acuerdo con los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística. Sin embargo, estas subidas parecen haber perdido fuelle en los principales mercados, sobre todo en la segunda mitad del año, algo que los expertos achacan a la cada vez mayor desconexión entre los precios de la vivienda y los salarios.

Las 714.237 viviendas vendidas en 2025 suponen un alza que se debe fundamentalmente a la compra de pisos nuevos (155.910, un 16,1% de aumento) más que a la adquisición de los de segunda mano (558.327, un 10,3% más). Esto es, la mayor cifra desde 2008, en términos generales, si bien la vivienda usada ha alcanzado un récord histórico de compraventas ante la falta de disponibilidad de obra nueva. Además, si a ello se suma que las hipotecas para vivienda crecen todavía con más fuerza (17,8% anual), las cifras reflejan que el comprador para uso habitual ha tomado el relevo en un mercado que hace años lideraban los inversores.

No es el único cambio. De hecho, aunque los datos del conjunto del año son muy potentes, se detecta un fuerte enfriamiento entre la primera mitad del ejercicio (con un incremento anual de las ventas del 19,7% respecto al primer semestre de 2024) y la segunda (4,4%), en la que se han registrado dos meses en retroceso. Por ello, "de cara a 2026, todo apunta a una moderación en el ritmo de crecimiento de las transacciones, en línea con una cierta normalización del ciclo", explica Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, que añade que "el desequilibrio estructural entre oferta y demanda seguirá presionando los precios al alza, aunque con incrementos más contenidos que en los últimos ejercicios". Hay que recordar que en los últimos cinco años la vivienda acumula un alza de precios cercana al 50%, de acuerdo con la mayor parte de las fuentes del mercado, y que en algunas plazas casi llegan a duplicarse.

Dicho de otra forma: la demanda seguirá tirando del mercado, porque hay un gran déficit acumulado en los últimos años (el número de hogares ha crecido en 700.000 unidades más que las viviendas construidas, especialmente en las grandes urbes) y más de la mitad de las personas por debajo de los 44 años no cuenta con vivienda en propiedad, al tiempo que la falta de obra nueva mantendrá la presión sobre los precios. Sin embargo, las subidas no serán tan intensas como en épocas anteriores, debido a la falta de poder adquisitivo de la demanda y a que el euribor ya ha dejado de remar a favor del mercado y registra una leve subida.

De hecho, estas tensiones se empiezan a ver en algunos mercados, cuyos precios han subido con tanta intensidad en los últimos años que han llevado a que las compras se frenen, mientras que son los mercados más pequeños de la España de interior y el tercio norte, en su mayoría, los que tiran con fuerza. En concreto, la provincia de Zamora lidera el crecimiento de las compraventas, con un alza del 39,4% anual, seguida de Almería (31%), Albacete (25,7%), Ciudad Real (25,1%), León (23,8%) y Ourense (23%). En el otro extremo de la tabla, Las Palmas está estancada (con un alza del 0,1%), seguida de Navarra (2,2%), Soria (2,2%), Cuenca (4,2%), Málaga (4,3%), Alicante (4,6%), Madrid (4,8%), Baleares (5,1%) y Valencia (6,8%). En otras palabras, cuatro de los cinco principales mercados están entre los más rezagados.

Y todo apunta a que serán los mercados menores los que seguirán creciendo los próximos años, ante la falta de recorrido de las principales plazas, donde "la dificultad para encontrar suelo finalista, el encarecimiento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra y la carga burocrática limitan la respuesta del sector promotor" a la subida de precios, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Con todo, y según las cifras del portal inmobiliario, el 21% de la demanda está muy condicionado por la financiación, lo que puede limitar el futuro crecimiento del mercado. Aunque "la financiación seguirá siendo accesible, la banca dejará atrás la intensa competencia comercial y apostará por productos más prudentes, lo que podría moderar el ritmo de ventas", señala Matos.

El precio frena las ventas en Madrid

El mercado inmobiliario madrileño ha sido uno de los más dinámicos de España en los últimos años, pero se ha frenado en 2025 debido precisamente a que esta pujanza de la demanda ha hecho que los precios acumulen un alza del 64,6% en los últimos cinco años, algo que ha retraído a buena parte de la demanda. Con ello, el crecimiento de las ventas se ha frenado hasta el 4,8%, una de las cifras más bajas de España.

Barcelona crece con intensidad

La provincia de Barcelona es el único de los cinco grandes mercados nacionales que crece con cierta intensidad, por encima de la media nacional. En concreto, las ventas subieron un 14,4% anual, hasta las 73.412 transacciones en 2025. Esto se puede deber a que los problemas en el mercado del alquiler han empujado a buena parte de la demanda a la compra, a pesar de las subidas de precios.

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