- REBECA ARROYO @rebearroyo
- Nido Living (CPPIB) compra Livensa Living a Brookfield por 1.200 millones
- Argis compra 1.000 viviendas a Acciona por 324 millones
- Azora sube la puja por Valdecarros y suma suelos para 3.500 viviendas
- Greystar compra tres residencias de estudiantes a Merkel Capital
El volumen de inversión institucional en residencial crecerá hasta un 41% en 2025, alcanzando los 6.800 millones, si se cierran algunas operaciones en curso.
El inversor institucional redobla su apuesta por el sector residencial, un negocio con un enorme potencial de crecimiento dada la brecha generada por una oferta insuficiente y una demanda que no deja de aumentar.
De acuerdo con las previsiones de EY, la inversión residencial en España podría situarse entre los 6.500 y 6.800 millones de euros este año, si se cierran algunas operaciones actualmente en negociación, lo que supone un crecimiento de hasta un 41% frente al ejercicio anterior. De alcanzarse este volumen, la inversión en residencial representaría casi un 40% del total de lo previsto en el sector inmobiliario en su conjunto.
Esta cifra, que implica volver a los niveles anteriores al Covid, se debe sobre todo al interés del inversor por las residencias de estudiantes como demuestra la compra de Livensa Living por parte de Nido, del fondo canadiense CPPIB, valorando los activos en España de esta plataforma en casi 1.000 millones o las operaciones llevadas a cabo por Greystar, que compró a Bain Capital y Momentum tres activos por 300 millones y otros tres a Merkel Capital por 120 millones.
Argis protagonizó también una de las operaciones del año con la compra a Acciona de una cartera de 1.016 viviendas por 324 millones. Son relevantes las adquisiciones de suelo por parte de Azora en Valdecarros (Madrid) y de Vía Ágora en Santa Bárbara, en Sevilla.
A futuro la consultora ha identificado una cartera potencial de desinversión de activos residenciales en España por 9.300 millones. Recuerdan desde EY que Brookfield, con la venta de Livensa Living, ha sido uno de los primeros grandes fondos en rotar inmuebles, pero otros muchos, que detuvieron la desinversión de activos en 2023, puede que la retomen en breve. Algunos, de hecho, tienen ya procesos en marcha como Ares, con los activos de Avalon, o Blackstone con Fidere.
Protagonismo de Culmia, Neinor y Ares
En el informe The Living Property Telescope, elaborado por el equipo de Real Estate de EY-Parthenon, se destaca el importante rol que jugarán a corto y medio plazo las iniciativas de colaboración público-privada en la puesta en marcha de vivienda asequible. Actualmente hay unas 30.000 viviendas en desarrollo bajo modelo concesional, pero su alcance se encuentra condicionado por la escasez de suelo, la complejidad urbanística y la lentitud en los procesos administrativos. Culmia, Neinor y Ares (Avalon) concentran actualmente el 60% de los planes de vivienda asequible adjudicados en España, con 13.000 unidades.
Otros modelos en marcha son las joint venture entre capital público y privado para desarrollar viviendas asequibles, los modelos de permuta o la Ley 3/2024 de Madrid, que facilita la conversión de edificios de oficinas o de uso terciario a viviendas protegidas y que podría generar más de 1.500 de viviendas.
Financiación
La financiación también acompaña al residencial, con 4.500 millones de euros destinados en 2025. Aunque la banca tradicional sigue representando el 72% del total, los financiadores alternativos ya alcanzan el 28%, una cuota que seguirá aumentando en los próximos años. Aun así, los spreads (diferenciales sobre el tipo de referencia) se mantienen en torno al 4,1% y los ratios LTV (préstamo frente al valor de los activos) y LTC (préstamo frente al coste de construcción) son más restrictivos, lo que añade presión a los márgenes de los promotores y condiciona el inicio de nuevos desarrollos.
Para los tres próximos años EY prevé una financiación en residencial de 39.000 millones, incluyendo el crédito concedido en promociones.
Vivienda asequible: la gran oportunidad para España
España podría añadir 14.700 millones al PIB si moviliza la inversión residencial necesaria para desarrollar las 80.000 viviendas asequibles previstas para los próximos cinco años, según el informe The Living Property Telescope.
Esta cifra pone de manifiesto que el acceso a la vivienda no es solo un reto social, sino también una de las grandes oportunidades económicas y estructurales para España en la próxima década.
El informe recoge que España acumula, desde 2015, un déficit estructural de 870.000 viviendas, lo que tensiona especialmente el mercado en las grandes ciudades, donde la construcción de vivienda sostenible y bien conectada con los centros urbanos es el gran desafío. Según el informe, para evitar que esta brecha aumente en otras 700.000 viviendas en los próximos años, sería necesario activar nuevos desarrollos y agilizar los procesos urbanísticos hasta alcanzar una producción de 130.000 viviendas al año durante los próximos 15 ejercicios.
A pesar de que la nueva oferta total prevista para los próximos cinco años alcanza las 830.000 unidades, esta cifra apenas cubrirá la mitad de la demanda estimada, añaden desde la consultora.
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