La oferta de alquiler se desploma un 61% y los precios se disparan un 40%

• PABLO CEREZAL

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Barcelona pierde el 90% de las viviendas para arrendamiento, seguida de Granada, Palma, Madrid, San Sebastián, Las Palmas de Gran Canaria, Sevilla y Bilbao, y la competencia por acceder a una vivienda se multiplica por seis.

Tres años después de la aprobación de la última ley de vivienda, el mercado de alquiler está prácticamente seco y la competencia por acceder a una vivienda, disparada, lo que tensa los precios del arrendamiento. Y, con ello, la dificultad de acceso se encuentra en máximos. Algo que, además, está golpeando especialmente a las familias que decidieron entrar a una vivienda en alquiler años atrás a un precio asequible y que ahora, una vez terminadas las prórrogas del arrendamiento, se ven obligadas a buscar un nuevo inmueble, encontrándose con una situación completamente distinta.

La oferta de vivienda disponible para alquiler se ha hundido un 61% entre el cuarto trimestre de 2020 y el mismo periodo de 2025, de acuerdo datos del portal inmobiliario Idealista.

La declaración de zonas tensionadas en determinados municipios, los límites a la revalorización de las rentas o las dificultades para desahuciar inquilinos morososhan expulsado a buena parte de los propietarios del mercado del alquiler lo que, en combinación con una demanda explosiva por el crecimiento demográfico de los últimos años y la falta de obra nueva, ha provocado un fuerte desequilibrio. En concreto, los precios de alquiler se han disparado un 40% en los últimos cinco años y el número de familias que compiten por cada inmueble se ha multiplicado por seis.

Los datos son especialmente alarmantes en algunas grandes capitales y en las ciudades que declarado zonas tensionadas para controlar los precios, como es el caso de Barcelona (ver información adjunta). La Ciudad Condal ha perdido el 90% de la oferta de alquiler para residencia habitual, seguida Granada (-76%), Palma de Mallorca (-75%), Madrid (-73%), San Sebastián, Las Palmas de Gran Canaria, Sevilla (-72%) en los tres casos), Bilbao (-70%), Girona y Málaga (-69%), Oviedo (-66%), Cádiz (-65%), Valencia (-65%), Tarragona (-59%), Salamanca (-58%), Alicante (-54%), Córdoba (-53%), Santander (-51%), A Coruña y Burgos (-50%).

Cinco excepciones

Por el contrario, apenas hay cinco capitales que experimentaron un aumento de la oferta de alquiler, aunque todas ellas en zonas de interior y en retroceso demográfico: Cuenca (que llega a duplicar su oferta de alquiler, con un alza del 113%), Lugo (35%), Segovia (23%), Cáceres (18%) y Jaén (5%),

Todo ello ha provocado fuertes subidas de precios, en el entorno del 40% en el conjunto de España, si bien algunas capitales se han disparado con todavía más fuerza, y casi han visto como sus alquileres se disparaban, como es el caso de Valencia. La ciudad del Turia ha registrado una subida de los precios del arrendamiento del 82% en los últimos cinco años, seguida de Alicante (73%), Segovia (71%), Barcelona y Palma de Mallorca (63% en ambos casos), Málaga (62%), Santa Cruz de Tenerife (58%), Guadalajara (57%), Madrid (54%), Ávila (51%), Soria (47%), Zamora (46%), Oviedo, Castellón de la Plana (44%), Huelva, Ciudad Real y Cáceres (43%), Burgos y Toledo (42%), Las Palmas de Gran Canaria, Tarragona y Pontevedra (41%), Albacete y Jaén (40%). E incluso las capitales con menores subidas (Bilbao, San Sebastián, Huesca, Vitoria y Córdoba, todas ellas con alzas inferiores al 25%), igualan o rebasan en unos puntos el incremento del Índice de Precios de Consumo (IPC) acumulado en estos cinco años (22,9%).

No resulta especialmente llamativo que los alquileres se encuentren disparados en las capitales que han sufrido un mayor retroceso de la oferta o en los polos de creación de empleo, como son las grandes urbes y las zonas turísticas, pero las subidas se extienden también a las capitales con un incremento de las viviendas en alquiler, como es el caso de Segovia, donde no se ha producido ni lo uno ni lo otro.

En esta ciudad, los precios acumulan un alza del 71%, la tercera mayor de España, y la oferta de alquiler se ha incrementado un 23%. Sin embargo, hay que entender este incremento en un contexto distinto, ya que en Segovia también se ha producido un fuerte incremento de la demanda debido a muchos madrileñoscon capacidad para teletrabajar que han decidido mudarse a las provincias de la periferia para reducir sus costes, lo que a su vez ha alentado a algunos propietarios a poner su vivienda en alquiler para disfrutar de una alta rentabilidad.

De hecho, la competencia por acceder a una vivienda en alquiler se ha disparado, hasta el punto de que en los últimos cinco años el número de familias interesadas en cada vivienda se ha multiplicado por seis en el conjunto de España, llegando a multiplicarse por diez o más en Lleida, Palma de Mallorca, Burgos, Barcelona, Granada o Bilbao.

E incluso en Cuenca y Pontevedra, las capitales con menores incrementos, la competencia por hacerse con un inmueble en arrendamiento se ha duplicado con creces. Por ello, el mercado de alquiler se está convirtiendo en una jungla para muchas familias que accedieron una vivienda años atrás y que ahora, una vez agotadas sus prórrogas, se encuentran con que el propietario les impone fuertes subidas de precios para adecuarse a la nueva coyuntura, ya que los incrementos de precios han desbordado con creces las actualizaciones de las rentas. Así, quien tenga que buscar un nuevo piso no solo se encontrará con precios hasta un 50% superiores a lo que estaba pagando en buena parte de las capitales, sino también con fuertes requisitos por parte de los arrendadores para minimizar los riesgos.

Las viviendas para arrendamiento en Madrid caen un 73%

El mercado inmobiliario se ha visto enormemente tensionado en la capital, debido al contraste en el crecimiento demográfico y a la lenta producción de vivienda que, aunque es muy superior en relación a sus habitantes a la de otras capitales de cierto tamaño, como Barcelona o Bilbao, queda muy por debajo de las necesidades de la capital. En concreto, la oferta de vivienda en alquiler se ha reducido un 73% en los últimos cinco años, lo que ha provocado que los precios se incrementen un 54%, más del doble que el IPC. Esta subida de precios ha llevado a que muchos ciudadanos se desplacen a las ciudades dormitorio de su periferia, con alquileres más bajos, como es el caso de Getafe, Parla, Alcalá de Henares, Alcorcón o San Sebastián de los Reyes. Y está presión no se limita únicamente a las ciudades dentro de la propia Comunidad de Madrid bien conectadas mediante metro o cercanías, ya que en los últimos años se ha extendido también a capitales relativamente cercanas conectadas por tren, como es el caso de Segovia o Toledo, un movimiento que se ve impulsado por el teletrabajo. En Segovia, por ejemplo, los precios del alquiler han subido un 71% pese al aumento de la oferta disponible.

Barcelona pierde el 90% de la oferta de alquiler habitual

Barcelona es la capital que más ha visto contraerse su oferta de vivienda en alquiler habitual, lo que ha llevado a muchos inquilinos a tener que desplazarse cada vez más lejos de la Ciudad Condal para encontrar un piso. Aunque el Gobierno habitualmente pone de ejemplo la declaración de las zonas tensionadas y el control de rentas en Cataluña como una señal de que "la Ley de Vivienda funciona", lo cierto es que esta normativa ha expulsado al 90% de los propietarios del mercado de alquiler de larga duración, por lo que los arrendatarios que quieren cambiar de vivienda se encuentran en una jungla donde la competencia por cada piso se ha multiplicado por diez en apenas cinco años. Esto ha provocado que los precios del alquiler se disparen, con un incremento de las rentas del 63% en los últimos cinco años. Además, el incremento de la competencia entre familias por hacerse con cada piso también ha provocado que los caseros eleven sus requisitos para acceder a una vivienda, debido a la necesidad de reducir los riesgos frente a las dificultades para desahuciar los inquilinos morosos, agravadas por las normativas de los últimos años dentro del "escudo social".

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