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Lleida es la capital más rentable para invertir en vivienda, seguida de Murcia y Zamora.
La vivienda es un activo que siempre brilla con luz propia en el mapa de la inversión, gracias a que combina una rentabilidad relativamente sólida y elevada con ciertas garantías de revalorización a medio y largo plazo. Sin embargo, en los últimos años compite con el buen comportamiento de la Bolsa y otros activos. Además, la rentabilidad de la inversión en vivienda se ha ido moderando a lo largo del año, pasando del 7,3% anual bruto al inicio del año al 6,7% en el cuarto trimestre, de acuerdo con los últimos datos del portal inmobiliario Idealista.
Sin embargo, esto no se debe a un descenso de los alquileres, sino a que los precios han subido con bastante más intensidad impulsados por la rebaja de los tipos de interés. De hecho, este activo ofrece muy buenas perspectivas a largo plazo, tanto en lo que respecta al precio como a las rentas que genera, si bien es cierto que el potencial avance de estas ya empieza a chocar con el poder adquisitivo de las familias. Además, existe una gran diferencia entre los distintos municipios y tipos de inmuebles, lo que permite generar un retorno extra si se conoce el mercado local.
En concreto, Lleida lidera el ránking de rentabilidad por capitales, ya que la compra de una vivienda para ponerla en alquiler genera un retorno anual del 7,5% del coste de adquisición, seguida de Murcia (7,4%), Zamora (7,2%), Castellón de la Plana, Huelva y Jaén (7% en los tres casos). Con todo, hay que tener en cuenta que esta rentabilidad bruta no tiene en cuenta los impuestos (IRPF, IBI...) ni los gastos que genera esta inversión (comunidad, mantenimiento), así como los periodos en los que el inmueble permanezca vacío por la dificultad para encontrar inquilinos.
Sin embargo, también hay que tener en cuenta que esta rentabilidad es la inicial, y es muy probable que los alquileres se vayan incrementando con el tiempo, ya sea por la actualización anual de la renta o por la formalización de nuevos contratos en el futuro.
Estas capitales van seguidas, por citar solo algunos municipios, de Las Palmas de Gran Canaria (con una rentabilidad del 6,7% anual), Almería (6,6%), Guadalajara (6,5%), Córdoba, Toledo (6,4%), Alicante, Santa Cruz de Tenerife (6,2%), Tarragona y Zaragoza (6,1%), todos ellos en torno a la media o ligeramente por debajo.
Unas cifras que contrastan con los datos más modestos de San Sebastián (3,3%); Palma de Mallorca (4,3%) o A Coruña (4,5%); seguidos de Santander, Pamplona, Madrid, Cádiz, Bilbao (4,7%), Granada (4,8%); Vitoria, Málaga (5,2%); Logroño (5,4%); Girona, Barcelona (5,6%); Sevilla (5,7%); Valladolid, Valencia (5,8%), Oviedo, Burgos y Albacete (5,9%).
Con ello, la mayor parte de las ciudades, y en especial las grandes capitales, presentan rentabilidades inferiores a la media, si bien es cierto que estas capitales cuentan con mayores expectativas de revalorización a medio plazo, debido a su mayor crecimiento demográfico, superior al avance de las nuevas promociones.
Además, el desequilibrio entre la oferta y la demanda en buena parte de las ciudades de cierto tamaño asegura a los caseros más opciones para seleccionar cuidadosamente a sus inquilinos, algo que resulta crucial de cara a reducir el riesgo de inquiokupación, algo que no solo implica una considerable pérdida de ingresos durante unos meses (un periodo que puede ser muy prolongado, dada la protección a los arrendatarios morosos) sino que también puede implicar un elevado coste jurídico y daños a la propiedad.
Además, los inversores también tienen que considerar las distintas características de los inmuebles, algo con lo que pueden arrancar algunos puntos extra de rentabilidad, ya que ciertos elementos no son percibidos como de un valor similar en el mercado de compraventa y el de alquiler.
Así, es habitual que quienes buscan una vivienda en alquiler, especialmente en determinadas ciudades y tramos de edad, prioricen la localización, ya sea en zonas céntricas, ya sea en zonas cercanas a los nodos de transporte público y bien comunicadas con las capitales, mientras que los compradores tienden a buscar sitios con disponibilidad de garaje. De igual modo, los inquilinos tienden a buscar pisos más pequeños que los compradores, aunque en determinadas localizaciones funciona muy bien el alquiler por habitaciones en pisos más grandes.
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