- BEATRIZ AMIGOT
Este modelo, que añadea la vivienda 'amenities' propios de un hotel de cinco estrellas o de prestigiosas marcas, está revolucionando el sector inmobiliario.
El mercado de la vivienda prémium ha protagonizado una gran transformación en España en los últimos años. Los estándares de lo que se considera alta gama se han elevado y en la cúspide de la oferta se colocan las branded residences, un tipo de inmuebles que busca satisfacer a los compradores más exigentes para los que una buena ubicación con vistas y las mejores calidades no son suficientes; buscan algo más, quieren un estilo de vida exclusivo, con los mejores servicios y sin salir de casa.
La oferta de branded residences se ha disparado. Hace poco más de un lustro este modelo no existía en el mercado español y, en estos momentos, ya hay hasta 39 proyectos en marcha, según el último informe de Lucas Fox. De estos, doce están ya terminados y los 27 restantes se encuentran en fase de desarrollo. Así, el segmento español de estas casas de marca ya supone el 12,5% del mercado europeo -que, en total, suma 311 promociones-. "España está ya entre los mercados más activos del continente, junto con Reino Unido, Portugal, Turquía y Grecia. Por volumen, ritmo de nuevos anuncios y calidad de los operadores implicados, nuestro país destaca ya como uno de los destinos más atractivos para las grandes marcas globales", asegura Paloma Pérez Bravo, CEO Residencial de Lucas Fox.
Detrás de este auge hay varios factores que han sido clave. Por un lado, el aumento de los visitantes internacionales. España recibió casi 94 millones de turistas en 2024, lo que alimenta la base objetiva de demanda de segunda residencia de lujo. De hecho, "el comprador extranjero, más acostumbrado a los servicios prémiun en sus residencias, representa ya más del 60% de las adquisiciones en las zonas prime y está dispuesto a pagar un plus a cambio de una gestión profesional, servicios hoteleros, seguridad y mantenimiento integral; en definitiva, para los altos patrimonios las branded residences reducen el riesgo de tener una segunda o tercera residencia en el extranjero", añade Pérez Bravo.
A esto se suma la entrada masiva de marcas hoteleras. A nivel global, el número de firmas involucradas en el residencial se ha duplicado en una década. Marriott, Accor, Four Seasons, Mandarin Oriental o Banyan Tree se encuentran en plena expansión en este negocio. "Y esta tendencia se producía justo cuando España ha ganado peso en el mapa global del lujo, creciendo entre un 20% y un 30% en los últimos cinco años; es una tormenta perfecta: oferta hotelera de primer nivel, más demanda global y residencial prime en auge", destaca Pérez Bravo.
Además, este contexto está acompañado por unos fundamentales bastante sólidos -un entorno macroeconómico favorable, la seguridad, la calidad de vida y el clima-y unos precios que, aunque siguen al alza, se mantienen competitivos frente a otros destinos europeos de lujo como Londres, Milán o la Costa Azul.
Zonas destacadas
El resultado es que se contabilizan ya en el mercado español 2.041 unidades de branded residences. "Esta tipología vive un momento dulce dentro del sector residencial y hotelero español, actualmente muy ligado a los segmentos luxury y ultra luxury. Es cierto que no todas las ubicaciones son válidas ni todas las marcas resultan óptimas, pero sí estamos viendo la consolidación de un mercado que estimamos seguirá al alza y que, en aquellos proyectos bien concebidos y ejecutados, genera valor a todas las partes: promotor, comprador y marca", explica Ana Gavilanes, responsable de la Oficina de Marbella de Colliers.
En estos momentos, existe una clara concentración en la Costa del Sol donde ya hay 21 proyectos (repartidos entre Marbella, Benahavís, Cala de Mijas, Málaga, Estepona y Casares). En esta zona se combinan desarrollos ligados a grandes marcas hoteleras como Marriott; marcas de moda, entre las que destacan Fendi o Dolce & Gabbana; y la automoción, como es el caso de Lamborghini.
Además, entre las novedades que van a llegar a esta zona son dos promociones vinculadas a una marca personal de reconocido prestigio como la de Rafael Nadal y la hotelera Palladium. Estos proyectos van a ser desarrollados por la promotora Sierra Blanca Estates, que se ha especializado en este segmento. "Es una fórmula que nos ha servido para diferenciarnos y poder internacionalizar nuestro producto, además de conseguir un reconocimiento más rápido y también ofrecer unas experiencias únicas a nuestros compradores", asegura Carlos Rodríguez, CEO de Sierra Blanca. "Pero también hay que estar dispuesto a hacer una mayor inversión, por lo que no creo que sea un modelo para todo el mundo", añade Rodríguez.
Otro punto geográfico destacado en este tipo de inmuebles es Madrid. Aquí el movimiento es más selectivo y urbano, ligado a hoteles de gran lujo y ubicaciones prémium como el Four Seasons en Canalejas o Mandarin Oriental en el Barrio Salamanca.
Otras zonas de la geografía española en las que también se están promoviendo branded residences son Canarias, Barcelona, Cádiz y Mallorca.
Un plus
Casi tres cuartas partes de los proyectos que se están promoviendo en España están posicionados en el nivel de lujo y se vinculan a nombres de prestigio mundial. Por ello, aunque el segmento es todavía pequeño en términos absolutos, los expertos coinciden en que influye en la oferta residencial más exclusiva y están rompiendo los récords de precios. En general, los expertos calculan que por este tipo de inmuebles se paga un plus de entre el 20% y el 40% frente a la oferta prémium que no es branded.
"Más que un sobreprecio, lo que se paga es por una propuesta de valor única: prestigio, comodidad, gestión profesional que elimina complicaciones y, sobre todo, la garantía de mantener el valor en el tiempo. Además, estas propiedades suelen ofrecer mayores valores de reventa y rentabilidad", apunta Gavilanes. Por ejemplo, este verano la venta de un piso en el complejo de Canalejas gestionado por Four Seasons marcaba máximos en Madrid al superar los 33.000 euros por metro cuadrado, cuando originalmente se comercializaron por 14.500 euros en 2017.
Además, el extra que hay que desembolsar no acaba cuando se cierra la compraventa, también se nota en los elevados recibos de comunidad que hay que abonar mensualmente. La cifra depende del nivel de servicios que ofrezca la branded residences, pero se mueve entre 1.000-1.500 euros al mes en proyectos boutique con amenities básicas hasta los 3.000 euros en las viviendas asociadas a marcas hoteleras con spa, gimnasio, seguridad 24 h y servicios de concierge. En muchas ocasiones, los propietarios disfrutan de la casa durante una parte del año y el resto del tiempo la incorporan al rental pool del operador y, así, cubren parte de esos costes fijos tan altos.
Club privado
ColliersThe Gallery by Minotti se ubica en la zona de Palo Alto, en Marbella. Es una comunidad cerrada de villas con las comodidades de un resort de cinco estrellas. Las viviendas tienen cuatro o cinco habitaciones, cuatro baños y piscina y jardín privados. Los propietarios tienen acceso a un club privado con spa, restaurante, pistas de tenis, salas de yoga, gimnasio y servicio de 'concierge'. Las vende Colliers por hasta 3,8 millones de euros.
Con mayordomo
Lucas FoxSt. Regis Residences se encuentra dentro de Finca Cortesin Resort, en Casares (Málaga). Las 46 viviendas construidas por Caledonian tienen dos, tres y cuatro dormitorios, con superficies de hasta 750 metros cuadros, terrazas, jardines con piscina y vistas al mar. Entre sus puntos fuertes, el servicio de mayordomo gestionado por Marriott, que incluye desde reservas de ocio hasta la organización de eventos. Las vende Lucas Fox con un precio medio de 2,6 millones de euros.
Diseño italiano
Sierra BlancaDesign Hills Dolce & Gabbana Marbella está formado por cinco edificaciones principales con vistas panorámicas al Mediterráneo, rodeadas de jardines y piscinas al aire libre. El proyecto albergará 94 viviendas de entre 280 y 900 metros cuadrados diseñadas por la firma de moda y se desarrollará sobre una parcela de más de 90.000 metros cuadrados. Las comercializa Sierra Blanca Estates por entre 5 y 25 millones de euros que cuesta uno de los áticos.
Frente al mar
Sierra BlancaSierra Blanca by the Sea se levanta sobre una parcela de 33.346 metros cuadrados, en Estepona. Esta formado por seis villas en primera línea de playa seguidas de una plaza central que acoge zonas comunes como la piscina exterior, el gimnasio y el spa. En la parte posterior, hay cinco bloques con42 apartamentos y áticos. Detrás de este proyecto están Rafael Nadal y el grupo Palladium, junto a Sierra Blanca Estates. Su precio está por determinar.
Vistas al hoyo 6
ColliersWyndham Grand La Cala Golf Residences, una comunidad cerrada de58 viviendas adosadas ubicadas frente al hoyo seis del Campo Sur del resort La Cala Golf, en la Sierra de Mijas. Cuentan con dos y tres dormitorios, solárium, cocina al aire libre, piscina y jardín privado. La comunidad cuenta con zonas comunes y ofrece 'amenities' gestionados por la cadena hotelera Whyndam. Las vende Colliers por hasta 1,3 millones de euros.
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