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La inversión en este tipo de inmuebles ofrece rendimientos de en torno al 6% y requiere un desembolso moderado (19.037 euros de media en el mercado madrileño y 17.750 euros, en el barcelonés).
El mercado inmobiliario español continúa su escalada. El precio de la vivienda cerró 2025 con un alza del 12,9%, la mayor subida desde 2007 (cuando aumentó un 13,1%), según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística. Estas cifras han llevado el metro cuadrado a niveles máximos en muchos puntos del país, por lo que comprar un inmueble puede ser más caro que nunca.
En estas circunstancias, muchos inversores buscan productos inmobiliarios alternativos y algo más asequibles como es el caso de los garajes. Mientras una vivienda de 90 metros cuadrados cuesta de media 259.110 euros, por una plaza de aparcamiento se pagan 14.011 euros, según cifras de Fotocasa.
"Las plazas de garaje se han convertido en uno de los activos más discretos, pero también más atractivos para el pequeño inversor. Su menor precio de entrada, la estabilidad de la demanda, los reducidos costes de mantenimiento y un menor riesgo regulatorio frente al alquiler residencial hacen que su gestión sea más sencilla y su rentabilidad muy similar a la de la vivienda", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Así, de media los garajes dan un rendimiento del 6,4%, frente al 5,9% de los pisos. Además, "es un producto que ofrece una rentabilidad muy superior a otros productos financieros tradicionales [por ejemplo, los Bonos del Estado a 10 años que están en torno al 3,3%], funcionando como un valor refugio excelente en el actual contexto económico", añade Matos.
En este contexto, Madrid y Barcelona se presentan como los mercados más dinámicos para invertir en garajes, ya que por la alta demanda es más fácil dar salida al activo tanto en alquiler como en venta; sin embargo, ambas ciudades presentan diferencias reseñables entre ellas y dentro de sus propios distritos.
Por ello, a la hora de invertir, los expertos recomiendan estudiar la oferta y la demanda de cada zona y analizar cuidadosamente varios aspectos importantes. "Lo primero es asesorarse sobre el valor de mercado tanto a la hora de comprar como de ponerlo en arrendamiento. Luego priorizar la óptima ubicación y las dimensiones, teniendo en cuenta no sólo las medidas en sí, sino los accesos y rampas. Hay que tener en cuenta que las medidas de los coches han ido modificándose, por lo tanto, en zonas más alejadas del centro podrá encontrar con mayor probabilidad plazas con un ancho aceptable para vehículos grandes", explica Alberto Marcelo Cohen, agente de Remax Jumbo en Madrid y experto en comercialización de plazas de garaje.
Además, "el comprador se asegurará siempre de descartar la presencia de derramas, cargas, deudas, gastos elevados, así como también cualquier otro factor limitante. Para ello, se deberá revisar siempre la nota simple de la propiedad en la que se desea invertir", añade Cohen.
Madrid
La rentabilidad media de los garajes en la capital española se situó en el 5,8% a cierre de 2025. Pero existen importantes diferencias según las zonas.
Los distritos con los garajes más atractivos para invertir son: Villa de Vallecas (6,9%), Latina (6,6%), Carabanchel (6,2%), San Blas (6,1%), Villaverde (6%) y Retiro (5,9%). En general, las áreas con mayor retorno suelen ser barrios del sur densamente poblados, donde la planificación urbana no incorporó suficientes plazas privadas de aparcamiento en los edificios. Por eso, aunque muchas son zonas blancas de aparcamiento y no hay parquímetro, miles de conductores compiten cada día por un número limitado de sitios en la calle para estacionar el vehículo.
En cambio, en los distritos con menor rentabilidad se dan dos circunstancias. Por un lado, en los más céntricos los retornos se moderan porque el coste de adquisición de la plaza es mucho mayor. Por otro, en barrios residenciales, donde muchas urbanizaciones se han desarrollado con dos plazas de garaje por piso, los rendimientos se contienen porque no hay tanta demanda.
De esta forma, se sitúan por debajo de la media de la ciudad puntos como Barrio de Salamanca (5,8%), Moncloa- Aravaca (5,7%), Fuencarral - El Pardo (5,5%), Vicálvaro (5,4%), Tetuán (5,4%), Chamberí (5,3%), Ciudad Lineal (5,1%) y Chamartín (5,1%).
Por su parte, los barrios en los que menos rendimientos generan los garajes son Arganzuela (4,5%), Hortaleza (4,6%), Centro (5,0%) y Puente de Vallecas (5,0%).
En cuanto a los precios de compra, de media en la capital se pagan 19.037 euros por un garaje. El barrio más caro es Centro con 28.674 euros, seguido de Chamberí (28.384 euros), Chamartín (24.205 euros), Barrio de Salamanca (24.205 euros) y Arganzuela (23.667 euros).
En el otro lado, los enclaves más baratos para adquirir un aparcamiento son Villa de Vallecas (11,089 euros), Latina (13.303 euros), Villaverde (13.596 euros), Carabanchel (15.860 euros) y San Blas (16.269 euros).
Barcelona
En la Ciudad Condal, la rentabilidad de comprar un garaje para ponerlo en alquiler es del 6,2%. Los distritos más atractivos para esta inversión son Gràcia (6,6%), Les Corts (6,5%), Ciutat Vella (6,3%), Eixample (6,2%), Sarrià - Sant Gervasi (6,2%) y Sant Andreu (6,2%).
Los rendimientos más moderados se ven en otras zonas como Nou Barris (4,6%), Horta - Guinardó (5,7%), Sant Martí (5,7%) y Sants- Montjuïc (5,9%).
En Barcelona, el valor del garaje está aún más ligado a la escasez de espacio urbano. La elevada densidad, la presencia de edificios antiguos sin aparcamiento y las calles estrechas de muchos barrios históricos generan una presión constante sobre el estacionamiento. Barcelona ha expandido las zonas de bajas emisiones, con las supermanzanas o los procesos de peatonalización, que han reducido progresivamente las plazas en superficie. Por ello, disponer de una plaza privada se convierte en un recurso cada vez más escaso. De ahí, las rentabilidades más elevadas en los barrios más céntricos.
Además, hay que destacar que el precio de compra de los garajes en Barcelona es considerablemente más bajo que en el mercado madrileño. Así, de media se pagan 17.750 euros. En este sentido, Santiago Liria, agente en Remax en Jumbo Mar II en Barcelona, explica que "garajes comprados por 25.000 y 30.000 euros hace 20 años, ahora cuesta venderlos por entre 15.000 y 18.000 euros, según las zonas de la ciudad".
De hecho, en estos momentos, Sarrià-Sant Gervasi es el barrio más caro y no supera la barrera de los 20.000 euros (concretamente, se pagan de media 19.963 euros). Tras éste están Ciutat Vella (19.322 euros), Les Corts (18.855 euros), Eixample (18.458 euros) y Sant Martí (18.440 euros).
Por su parte, los distritos más económicos son Sant Andreu (15.811 euros), Sants-Montjüic (16.383 euros), Nou Barris (17.646 euros), Horta-Guinardó (17.797 euros) y Gràcia (18.237 euros).
A juicio de Liria, uno de los problemas que tiene este segmento en la Ciudad Condal es que "las plazas de aparcamiento de los edificios antiguos empiezan a ser muy pequeñas para los coches modernos que son muy voluminosos".
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