- El precio de la vivienda subirá al menos un 7% y el del alquiler un 7,5%
- Editorial. Prórroga populista del veto a los desahucios
En los últimos cinco años se han creado tres nuevos hogares por cada nueva vivienda. La subida de precios y la falta de ahorro aboca a buena parte de la demanda al mercado de alquiler.
Cuando hace unos años se empezó a hablar de la falta de vivienda, siempre era necesario acotar que esta se ceñía a las zonas más tensionadas de las grandes ciudades. Hoy, en cambio, este problema es generalizado en todo el territorio nacional y afecta a todos los tramos de edad, tipos de inmueble y niveles de renta. Los precios de la vivienda han subido en torno al 50% desde 2020, el triple que los sueldos. Y los principales expertos del sector, reunidos en el Panel de EXPANSIÓN, apuntan a que estas subidas se van a prolongar este año, aunque a ritmos más moderados, en torno al 7%, lo que a su vez llevará a que el número de compraventas se frene al 3,1%.
Un creciente desequilibrio.
Uno de los elementos que va a mantener la inercia de los precios, cuando el poder adquisitivo de las familias ya está enormemente golpeado y el Banco Central Europeo no va a realizar nuevas rebajas de tipos, es el desfase entre oferta y demanda. En los últimos cinco años se han creado tres nuevos hogares por cada nueva vivienda. Con ello, si en 2007 el 58,1% de hogares encabezados por menores de 29 años y el 74,3% de aquellos entre 30 y 44 años disponía de una vivienda en propiedad, ahora esta cifra cae hasta el 27% y el 52,9%, respectivamente, lo que genera una demanda embalsada de un millón de viviendas.
Un sector atenazado.
Sin embargo, el sector se ve incapaz de responder a estas necesidades, especialmente en lo referido a la vivienda más asequible. Por un lado, la falta de un relevo generacional para la mano de obra especializada y la destrucción del tejido empresarial durante la última crisis han lastrado la productividad de la construcción. Por otro, la escasez de suelo finalista y la creciente carga regulatoria e impositiva retrasan y encarecen las nuevas promociones. Todo ello hace que el sector prefiera concentrar sus esfuerzos en vivienda para rentas medias-altas y altas, donde hay un mayor margen de beneficio, lo que lleva a que los precios de las viviendas más modestas se disparen.
Una demanda abocada al alquiler.
Además, existe una realidad incómoda: buena parte de la demanda no es solvente. Se han creado muchos empleos en los últimos años, pero relativamente inestables, con jornadas laborales reducidas y sueldos bajos. Además, el incremento del coste de la cesta de la compra en los últimos años, junto con la subida de los alquileres, ha dificultado el ahorro de los más jóvenes. Todo ello, sumado al fuerte aumento de los costes de construcción, ha expulsado a buena parte de los posibles interesados del mercado de compraventa. Si bien es cierto que los expertos siguen apostando por un crecimiento algo más suave del número de transacciones, la mayor parte de la demanda es de reposición, no de nuevos propietarios. Con ello, buena parte de la población se ve abocada al mercado del alquiler, cuyas rentas se incrementarán un 7,5% este año.
Recetas equivocadas.
Los problemas se ven agravados por recetas planteadas en los últimos años, que han generado incertidumbre entre los inversores y ahuyentan a los arrendatarios, elevando a 136 el número de interesados por cada vivienda en alquiler, siete veces más que en 2021. Es el caso del Real Decreto antidesahucios, los límites a la actualización de las rentas o la declaración de zonas tensionadas en cada vez más municipios. Todo ello, además, ha cercenado el interés de los promotores por el build to rent, que podía haber sido la gran válvula de escape para la presión del mercado. Sin embargo, los errores no se limitan al alquiler, sino que se extienden también a la construcción, asfixiada por la falta de suelo y la carga burocrática e impositiva, lo que limita la oferta y eleva los precios de compra; y al mercado hipotecario, por el progresivo incremento de la cantidad inembargable a los propietarios morosos, lo que ha limitado las posibilidades de compra de las rentas bajas, incluso en pequeños municipios.
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