La improvisación del Gobierno, que ahora estudia castigar fiscalmente las subidas de precio, genera un clima de incertidumbre que desincentiva el alquiler de larga estancia justo cuando la escasez de oferta marca máximos históricos.
Por si fuera poco, crece la incertidumbre en el mercado de la vivienda. El último plan del Gobierno pasa por estudiar una penalización en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los propietarios que decidan subir el precio del alquiler a sus inquilinos. El Ejecutivo baraja recortar la actual deducción del 50% del rendimiento neto si se actualiza la renta al alza.
Esta medida es el nuevo giro de guión en el asunto fiscal de la vivienda. Lo que el Ejecutivo define como una búsqueda de la fórmula adecuada es interpretado por el mercado -desde grandes fondos hasta el pequeño ahorrador con un segundo piso- como una señal de inseguridad jurídica.
¿Palo o zanahoria?
Hasta hace apenas unos meses, la retórica del Gobierno se centraba en la política de la zanahoria para premiar fiscalmente a quien contuviera precios. Se hablaba de bonificaciones de hasta el 90% en zonas tensionadas para quienes rebajaran la renta, y del 70% para quienes alquilaran a jóvenes. La lógica, aunque discutida, era hacer atractivo el alquiler residencial frente al turístico o temporal mediante ventajas tributarias.
Sin embargo, la nueva propuesta supone cambiar la zanahoria por el palo. Ya no se trata tanto de premiar la buena voluntad, sino de castigar la lógica de mercado. El Ministerio de Hacienda y el de Vivienda pretenden modular la reducción del 50% -un mecanismo histórico diseñado para compensar la iliquidez y el riesgo del alquiler de vivienda habitual- convirtiéndola en un arma de corrección política. Si subes el precio, pagas más. El problema de fondo es la imprevisibilidad de las reglas del juego. Un propietario que firmó un contrato hace cinco años y que ahora se enfrenta a la renovación, no sabe a qué atenerse. ¿Se mantendrá la bonificación actual? ¿Se aplicará una penalización retroactiva de facto al eliminar deducciones vigentes? Esta volatilidad legislativa es el mayor enemigo de la oferta. La vivienda es una inversión a largo plazo. Si las reglas fiscales cambian cada trimestre, la respuesta racional del propietario es la retirada.
Mientras el ala socialista del Ejecutivo intenta hacer malabarismos con la fiscalidad para no romper del todo la baraja, Sumar presiona. Las declaraciones de la formación de Yolanda Díaz, calificando las deducciones actuales como un "privilegio fiscal" y oponiéndose a cualquier incentivo a los propietarios, envían un mensaje hostil a quien posee un inmueble.
La propuesta de Sumar de una prórroga automática de los alquileres obligatoria añade una capa extra de miedo. Si la amenaza fiscal de Hacienda no fuera suficiente, la amenaza regulatoria de obligar a mantener contratos contra la voluntad de las partes termina de convencer a muchos propietarios de que el alquiler residencial es un campo muy complicado.
Sumar tacha de cosméticas las medidas fiscales y exige intervencionismo duro. Pero olvida que el capital es cobarde. Ante la perspectiva de ser penalizado fiscalmente por actualizar la renta al IPC o al precio de mercado, y ante el riesgo de verse obligado a prorrogar contratos indefinidamente, el propietario busca refugio.
El efecto bumerán
La paradoja de estas políticas es que, buscando proteger al inquilino, acaban dejándolo a la intemperie. El Gobierno asegura que su objetivo es favorecer el alquiler residencial a largo plazo frente a los contratos turísticos o de temporada. Sin embargo, la realidad de los datos y la psicología del mercado sugieren que están logrando exactamente lo contrario.
Cuando se penaliza la rentabilidad y se elimina la seguridad jurídica del alquiler tradicional, el propietario tiene tres opciones: vender -reduciendo el parque de alquiler-, pasar su vivienda al alquiler de temporada -donde la regulación es más laxa y la rentabilidad mayor- o dejarla vacía. Ninguna de estas opciones ayuda a los hogares cuyos contratos vencen próximamente y que se enfrentan a un mercado que se ha encarecido astronómicamente en los últimos cinco años.
Reducir la deducción del IRPF a quien suba el alquiler puede parecer una medida de justicia social sobre el papel, pero en la práctica funciona como un impuesto a la oferta. Si al propietario le sale menos rentable alquilar, exigirá un precio de entrada mucho más alto para compensar la futura carga fiscal y el riesgo regulatorio, o simplemente retirará la vivienda del mercado.
La crisis de vivienda en España es, fundamentalmente, un problema de oferta. Faltan casas donde la gente quiere vivir. Para que esas casas aparezcan en el mercado del alquiler, se necesita confianza. Se necesita que el pequeño propietario -que representa la inmensa mayoría del parque en alquiler en España- sienta que sus derechos están protegidos y que las reglas fiscales serán estables durante la duración del contrato.
La retórica de rentistas contra inquilinos solo sirve para cronificar el problema. Mientras el Gobierno estudia qué hacer y sus socios exigen prórrogas, el cartel de Se Alquila es cada vez más difícil de encontrar en las ciudades españolas. Y cuando se encuentra, el precio debería reflejar solo el valor del piso, no una prima de riesgo que el propietario cobre por operar en un mercado donde la única certeza es que la ley cambiará antes de que termine el contrato.
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