- BEATRIZ AMIGOT
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- El precio de la vivienda se dispara un 12,9% en el primer trimestre: ¿dónde sube con más fuerza?
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El inmobiliario se encarece de media un 13,3% en las ciudades españolas durante el primer trimestre, pero en algunas como Segovia, Oviedo y Santa Cruz de Tenerife las subidas se disparan por encima del 20%.
El mercado inmobiliario está entrando en una nueva fase de desaceleración, con las ventas cayendo y un entorno financiero menos atractivo. De momento, este frenazo no se está trasladando al precio, aunque el ritmo de las subidas podría estar cerca de tocar techo. En el primer trimestre, el valor medio de la vivienda en las capitales españolas se situó en 2.262 euros/m², lo que supone un incremento anual del 13,26%, según el primer el 'Barómetro del Mercado Residencial de Capitales de Provincia' elaborado por la consultora Gloval y adelantado por EXPANSIÓN. Esta evolución está en línea con el aumento del 12,9% que arrojan para el conjunto del país las cifras del Instituto Nacional de Estadística publicadas esta misma semana.
El informe destaca que el inmobiliario en los primeros meses de 2026 se encareció en todas las capitales de provincia. Los mayores incrementos se observaron en Segovia (21,20%), seguida de Oviedo (20,66%), Santa Cruz de Tenerife ( 20,09%), Ciudad Real (19,37%) y Madrid (18,79%).
También destacaron los avances de Huelva, Málaga, Pontevedra, Castellón de la Plana, Guadalajara, Ávila, Burgos, Jaén, Salamanca y Sevilla, todos con crecimientos superiores al 15%.
Las subidas se extendieron de norte a sur y con localizaciones bastante heterogéneas, aunque en este trimestre se volvió a repetir un patrón visto durante 2025: el tirón de Madrid contagia la tendencia alcista a provincias cercanas y bien conectadas como Segovia, Guadalajara y Ávila.
En el otro lado, el avance más moderado se produjo en Huesca (4,4%). En esta ciudad aragonesa el mercado residencial se encuentra en plena desaceleración, con las compraventas desplomándose un 18,2% a cierre de 2025.
Le siguieron Badajoz (5,6%), Girona (6,0%), Lugo (6,1%) y Melilla (6,3%). En hasta trece ciudades las subidas se situaron en los tres primeros meses del año por debajo del 10%. Además de las ya mencionadas, completan la lista: Ceuta (6,6%), Vitoria (7,3%), Cádiz (7,5%), Teruel (8,6%), Ourense (9,3%), Palencia (9,5%), Tarragona (9,7%) y Pamplona (9,8%). En general, se trata de mercados menos dinámicos y con un comprador más local y limitado.
"Los datos muestran un mercado residencial en el que el precio de la vivienda sigue creciendo de forma generalizada, incluso en un contexto de menor actividad transaccional. Esta evolución confirma la presión existente sobre los valores residenciales, marcada por una demanda que continúa activa, un stock de vivienda disponible limitado en muchos mercados y un deterioro progresivo de la accesibilidad", explica Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval.
El estudio destaca que el número de pisos a la venta en los portales inmobiliarios ha caído un 13,7% en el último año. "Por ello, será clave seguir de cerca la evolución del esfuerzo de los hogares [en estos momentos, el pago de la vivienda se lleva ya un 35,5% de los ingresos brutos de los hogares españoles] y la capacidad de generación de nueva oferta", añade Rey.
Precios
Tras las últimas subidas, San Sebastián se posiciona como la capital más cara de España, con un valor medio de 5.628 euros/m². Le siguen Madrid, con 5.381 euros/m²; Barcelona, con 4.676 euros/m²; Palma, con 4.226 euros/m²; Bilbao, con 3.598 euros/m²; y Málaga, con 3.524 euros/m². Todas ellas se sitúan claramente por encima de la media de capitales y representan los enclaves más calientes del inmobiliario español.
En el extremo contrario, las ciudades con los valores más reducidos son Zamora, con 1.271 euros/m²; Lugo, con 1.343 euros/m²; Palencia, con 1.409 euros/m²; Lleida, con 1.433 euros/m²; Jaén, con 1.437 euros/m²; Ciudad Real, con 1.479 euros/m²; Castellón de la Plana, con 1.506 euros/m²; Badajoz, Cuenca y Cáceres, con 1.516 euros/m² en ambos casos.
¿Cambio de ciclo?
A pesar de este contexto alcista en el precio, el mercado empieza a enfriarse. El análisis destaca que el frenazo en la actividad transaccional ya es evidente. Según el barómetro, las compraventas de vivienda en las capitales descendieron un 5,65% interanual a cierre de 2025. Además, esta tendencia se mantiene en los primeros compases de este año en el conjunto del país. Según los últimos datos de los registradores, las operaciones bajaron un 3,2% en abril, encadenando cuatro meses en negativo.
A esto se suma un entorno financiero con ciertas restricciones y menos atractivo. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas escaló en abril hasta el 2,80%, el nivel más alto en 14 meses, según el Banco de España.
Este salto refleja el impacto de la guerra en Oriente Medio y la escalada del euríbor, que ya descontaba la subida de tipos de interés que acaba de acometer el Banco Central Europeo. Este jueves pasado el organismo elevó el precio del dinero hasta el 2,25%. Pero el mercado contempla incluso dos alzas más este año.
"Se espera un entorno financiero más prudente, con condiciones de acceso al crédito previsiblemente más restrictivas, lo que añade fricción al mercado", asegura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
En estas circunstancias, los expertos ya hablan de cambio de ciclo, aunque todavía está por ver su dimensión. "Vemos cómo las viviendas permanecen más tiempo en el mercado, los compradores toman decisiones con mayor reflexión, son más selectivos y empiezan a aparecer ajustes puntuales de precio, especialmente en aquellos inmuebles que salen con expectativas alejadas de la realidad", apunta Matos.
En este sentido, Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, apunta que las recientes caídas en las operaciones "podrían deducirse como un cambio de ciclo, o al menos una estabilización a nivel nacional del apetito comprador. Los altos precios alcanzados por la vivienda, sobre todo en los mercados más dinámicos, y el encarecimiento de la financiación parecen ser los responsables de la retirada de la demanda y adelantan una estabilización de precios a medio plazo".
Para Karina Katrib, directora de Gloval Analytics, "es probable que entremos en una fase de desaceleración del crecimiento de los precios, pero no necesariamente en una fase de corrección significativa a nivel nacional".
"La razón principal es que hoy el mercado residencial español está mucho más condicionado por la escasez de oferta que por el crédito, a diferencia de lo que ocurrió en ciclos anteriores. El reto ya no es tanto la estabilidad financiera como la asequibilidad y el acceso a la vivienda", concluye Katrib.
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