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El jueves entró en vigor el primero de los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno que redefinen el mercado del alquiler y la compra. La Diputación Permanente del Congreso lo convalidará el viernes.
El Real Decreto-ley 29/2026 por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible incluye alrededor de una veintena de medidas, por lo que propietarios e inquilinos deben revisar sus contratos para adaptarse a la nueva regulación, que previsiblemente será convalidada el próximo 16 de octubre en la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados.
Prórroga de dos años en los alquileres
- ¿Cómo funciona la prórroga? Los inquilinos con contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 pueden solicitar desde hoy una prórroga de un año sin que el casero les suba la renta por encima de los límites establecidos. La extensión podría ampliarse por un segundo ejercicio, siempre que el inquilino lo solicite. Si la vivienda está en una zona declarada tensionada por la comunidad autónoma, la prórroga podría alcanzar los tres ejercicios.
- ¿Está obligado el casero a aceptar la extensión? El propietario no podría negarse a aplicarla, a no ser que necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar de primer grado -padres o hijos- o que se firme un nuevo contrato con una rebaja de al menos un 5% en la renta mensual. Asimismo, el decreto recoge la posibilidad de una "prórroga tácita" por periodos anuales de hasta tres años si el arrendador no avisa de su intención de no renovar con al menos cuatro meses de antelación; o al menos dos meses, en el caso del inquilino.
Prohibición de compra para fondos 'buitre'
Una de las medidas más polémicas del decreto es la prohibición de compra para las entidades que el Gobierno denomina buitre, que no podrán adquirir viviendas ni paquetes de hipotecas por debajo del 70% de su valor de tasación.
Finalmente, las restricciones se amplían hasta el 31 de diciembre de 2030, dos años más de la fecha anunciada inicialmente.
- ¿Qué entidades tienen vedada la compra? El nuevo decreto las define como "toda entidad (con o sin personalidad jurídica) que se dedique a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado", y añade una nueva clasificación: "Las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la ley de vivienda", esto es, aquellas empresas que posean diez o más viviendas.
- ¿Cuándo podrán estas entidades comprar vivienda para alquilar? Los fondos, empresas y entidades consideradas como grandes tenedores podrán seguir comprando vivienda para alquilar siempre que su precio supere el 70% de su tasación. También podrían adquirir viviendas por un descuento de más del 30% sobre su valor de mercado -tasado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España- siempre y cuando las destinen a alquiler asequible o se arrienden a colectivos vulnerables, personas con necesidades sociosanitarias o víctimas de violencia de género.
- ¿Y en el caso de las hipotecas? Si una entidad compra un paquete de hipotecas sobre vivienda habitual a un banco, el deudor deberá ser informado y, si es considerado vulnerable, tendrá derecho a readquirir el préstamo cedido por el mismo precio de la cesión.
Suspensión de desahucios
El decreto que previsiblemente convalidará la Diputación Permanente del Congreso el 16 de octubre establece la prohibición de desahuciar a familias vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030, con diferencias según las características del propietario.
- Si es un gran tenedor o una entidad considerada especulativa. Los jueces deberán dictar un auto suspendiendo los lanzamientos, sin obligación de que el propietario sea compensado, previa demostración por parte de la entidad mediante un certificado del Registro de la Propiedad con la relación de viviendas a su nombre. Además, si el casero es un gran tenedor, deberá aceptar obligatoriamente una prórroga de un año tras la finalización del contrato si un inquilino vulnerable lo solicita, plazo durante el cual la Administración enervará la deuda contraída con el propietario.
- Si es un pequeño propietario. Las restricciones a los desahucios también aplican a las viviendas en manos de pequeños propietarios, si bien en estos casos los jueces deberán solicitar a las administraciones públicas -sobre todo, a las comunidades autónomas- que busquen una alternativa habitacional al inquilino. En caso de que no respondan en dos meses o no tengan los recursos, el lanzamiento deberá ser paralizado en plazos de un año, con un máximo de tres, tiempo durante el cual la Administración competente deberá asumir el coste de las rentas impagadas, los suministros, las costas judiciales y los intereses de demora que pudieran corresponder. En este punto, el decreto establece una excepción: si el propietario también es vulnerable y posee entre una y dos viviendas, el procedimiento podrá seguir adelante hasta completar el desahucio.
- ¿En qué consiste la enervación de la deuda por parte de la Administración? La enervación es, en esencia, la subrogación de la deuda por parte de las administraciones públicas, por lo que el propietario de la vivienda ya no podría reclamárselas al inquilino. En estos casos, el desahucio se declara terminado -al haber abonado la Administración toda la deuda contraída, más los intereses de demora correspondientes- y el contrato sigue vigente.
Topes a las subidas
Dependiendo del precio de los alquileres, se introducen nuevos topes a las subidas de renta hasta el 31 de diciembre de 2027, que serán aplicables en toda España, independientemente de si la comunidad aplica o no la Ley de Vivienda. En este punto, cabe señalar que afectaría a la actualización anual de los contratos en vigor, por lo que los propietarios en regiones que no apliquen la Ley sí podrían incrementar los precios si firman un nuevo contrato.
- ¿Qué subidas se pueden aplicar en la actualización? La clave se encuentra en el índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Si la renta supera el límite máximo, el casero no podrá incrementar el precio del alquiler. Por el contrario, si la renta se encuentra por debajo de dicho índice, sólo podrá aplicar un alza del 2% en el precio.
- ¿Qué sucede si se suceden varios contratos? El decreto recoge que cuando en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento -incluyendo al alquiler temporal-, la renta correspondiente a los posteriores "no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor correspondiente al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) vigente".
Nueva regulación para los contratos de alquiler
El decreto recoge importantes modificaciones en las condiciones de los contratos de alquiler que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026, en aspectos como los plazos de preaviso para la finalización, las indemnizaciones, la transparencia en los anuncios en portales inmobiliarios o la repercusión de gastos en el inquilino.
- ¿Cuándo podrá el inquilino irse antes de la duración del contrato? A partir del sexto mes de contrato de arrendamiento de vivienda permanente, y siempre que haya avisado con al menos 30 días de antelación, el inquilino podrá salir de la vivienda sin derecho a indemnización para el propietario. Si la salida voluntaria del inquilino se debe a la finalización del contrato, este deberá avisar con dos meses de antelación de su intención de abandonarlo. En los casos del alquiler temporal, el arrendatario podrá abandonar la vivienda transcurrido un mes desde la formalización del contrato, mientras que su periodo de preaviso se reduce a diez días sin generar derecho a indemnización.
- ¿Qué plazo tiene el arrendador para avisar de que no renueva el contrato? El propietario de la vivienda, por otro lado, queda obligado a avisar de su intención de no renovar el contrato con cuatro meses de antelación respecto a su vencimiento. De lo contrario, el contrato se ampliaría automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres ejercicios (prórroga tácita).
- ¿Qué deben contener los anuncios de alquiler en portales inmobiliarios? Si el inmueble se encuentra en una zona de mercado tensionado, los anuncios publicados en portalers inmobiliarios deberán contener el índice de referencia, así como "el límite de renta aplicable y la referencia a la normativa y parámetros que determinen dicho límite". Asimismo, la publicidad deberá recoger el número, código o título identificativo de la vivienda arrendada -por ejemplo, la referencia catastral- para que el casero pueda comprobar el índice correspondiente. Por último, los anuncios también deberán mostrar si el casero es un gran tenedor, esto es, si tiene diez o más inmuebles en propiedad.
- ¿Qué gastos pueden repercutir los propietarios a los inquilinos? La nueva regulación restringe aún más la repercusión de gastos en los arrendatarios, prohibiendo terminantemente cobrarles conceptos como los gastos de gestión de las inmobiliarias, el coste de los seguros de impago, los de formalización del contrato o los tributos vinculados a la vivienda, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basuras.
- ¿Puede exigir el casero garantías adicionales a la fianza de un mes? Ambas partes podrán firmar una garantía de cumplimiento adicional, que no podrá superar las dos mensualidades de renta en el caso de los contratos de vivienda habitual; ni el mes de renta en el caso del alquiler temporal. Para garantizar su devolución a la finalización del contrato, ambas partes también deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda, mediante un documento firmado. En caso contrario, "se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación".
Alquiler temporal y por habitaciones
El decreto restringe aún más las condiciones que regulan el alquiler por temporadas o por habitaciones.
- ¿Cómo acreditar la temporalidad de los contratos de alquiler? Los contratos de alquiler temporal sólo pueden extenderse durante un máximo de 12 meses. De lo contrario, pasarán a considerarse arrendamientos de larga estancia y cumplir con sus condiciones. La causa de la temporalidad -estudios o motivos laborales, por ejemplo- debe quedar a partir de ahora recogida de forma expresa en el contrato, y debe ser real y acreditable, recayendo en el propietario la prueba.
- ¿Qué límites se imponen al alquiler por habitaciones? En el caso del alquiler por habitaciones, se establece que el precio no podrá superar el que tendría la renta por la vivienda si esta saliese al mercado como una unidad, algo que, según reconocen en privado fuentes gubernamentales, sólo sería comprobable en el caso de inmuebles situados en las zonas declaradas tensionadas.
Préstamos sin intereses para comprar vivienda
El Gobierno pondrá en marcha en próximas fechas una línea de financiación dotada con 10.000 millones de euros y gestionada por el ICO para la compra de la primera vivienda habitual, sin límite de edad.
- ¿A cuánto ascenderán los créditos? El importe máximo asciende a 50.000 euros o el 20% del valor de compra de vivienda.
- ¿Qué condiciones tendrán los préstamos? Los créditos no tendrán interés y podrán devolverse en un plazo de diez años. Además, se establece un periodo de carencia equivalente al de la hipoteca -con un límite de 30 años-, por lo que sus beneficiarios no comenzarían a pagar hasta la finalización del compromiso con el banco Como condición, el propietario no podrá vender más adelante la vivienda por un precio superior al que la compró -sumando el IPC- y, en caso de alquilarla, la renta deberá ser siempre inferior al límite máximo aplicable según el sistema de índice de precios de referencia.
Nuevo marco fiscal para el alquiler
Como contraparte a los cambios regulatorios, el Ejecutivo ha incluido en el primer decreto de vivienda un amplio paquete fiscal, cuyo impacto estimado asciende a 2.000 millones de euros, que reconfigura la tributación de la vivienda en alquiler de larga estancia. También introduce novedades para los pisos turísticos, las constructoras de vivienda protegida y las Socimis con viviendas de alquiler en cartera.
En prácticamente todos los casos, los cambios se incorporan en los contratos que se firmen a partir del próximo 1 de diciembre.
- ¿Qué reducciones podrán aplicar los caseros en la declaración de Renta? En primer lugar, se introduce una bonificación de hasta el 100% en el IRPF por los rendimientos obtenidos del arrendamiento de vivienda para todos los propietarios que no sean considerados grandes tenedores y rebajen el alquiler un 5% sobre el contrato anterior; o bien fijen una renta inicial inferior al límite máximo del índice de precios. Estas bonificaciones irán reduciéndose -al 95%, al 90%, al 85% o al 70%- dependiendo de si, a pesar de no cumplir los requisitos anteriores, la vivienda se alquila dentro de una zona de mercado tensionado o si el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- ¿Qué podrán desgravar los inquilinos? Por su parte, los inquilinos podrán deducir en la declaración de la Renta el 10% de lo que hayan pagado de alquiler durante el año, siempre y cuando sus ingresos no superen los 33.007,20 euros durante el año. Así, a un alquiler de 900 euros mensuales le correspondería una minoración de 1.080 euros en la base imponible del IRPF.
- Viviendas vacías. También en lo respectivo al IRPF, se incrementan desde el 1 de enero de 2027 las imputaciones de rentas inmobiliarias de viviendas que permanezcan vacías, así como a las cedidas a un familiar de hasta tercer grado. Asimismo, se establece que los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 150% en el IBI para este tipo de inmuebles. Al respecto, se establece una excepción para las segundas residencias, "con un máximo de cuatro años de desocupación continuada", para cuya acreditación el propietario debe conservar recibos y facturas de suministros.
- Exención por vender viviendas al Estado. Buscando sumar al parque público parte de estas viviendas vacías, se aprueba una exención de hasta el 100% por las ganancias patrimoniales en el IRPF si el inmueble se vende al Estado por menos de 200.000 euros, porcentaje que irá decreciendo progresivamente hasta viviendas que se adquieran por 800.000 euros, si bien esta cantidad también podría quedar libre de impuestos si las ganancias se reinvierten en una de las cuentas europeas que el Gobierno pondrá en marcha en próximas fechas. Según detalla el texto, es requisito ineludible que las viviendas vendidas a las administraciones hayan estado desocupadas durante los dos años inmediatamente anteriores a la operación.
- IVA reducido para obras de rehabilitación en alquiler. En el apartado del IVA, los caseros de viviendas en alquiler de larga estancia podrán aplicar un IVA reducido del 10% para las obras de renovación y reparación de sus inmuebles, siempre que estos tengan más de dos años de antigüedad y la mano de obra represente al menos el 60% del presupuesto total.
- IVA superreducido para la construcción de VPO. Se reforma la fiscalidad de los constructores de viviendas sujetas a calificación permanente y protegida, tanto para los pisos como para un máximo de dos plazas de garaje por vivienda. Estas operaciones quedan sujetas a un tipo del 4%, siempre y cuando se trate de la primera entrega de la vivienda.
- Socimis con viviendas de alquiler en la cartera. Asimismo, el paquete fiscal del decreto de vivienda incluye un alza en el impuesto especial sobre beneficios no distribuidos para las Socimis con inversión residencial, que pasarán de pagar un 15% a un 25%, si bien podrían reducir la mitad si destinan más del 80% de sus carteras de vivienda al alquiler asequible; o su totalidad si además reinvierten sus ganancias durante los tres años siguientes para la compra de más vivienda de estas características.
Pisos turísticos
Una de las grandes cruzadas del Gobierno en lo respectivo a la vivienda ha sido contra los pisos turísticos. Después de que el Tribunal Supremo tumbase hace meses el registro único estatal, también se han incluido medidas para controlar la oferta de este tipo de alquileres, definidos como los de viviendas amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística y realizada con una finalidad lucrativa. Además, la duración del contrato no puede exceder los 31 días.
- ¿A qué tributación estarán sujetos los alquileres turísticos? Con efectos desde el 1 de diciembre, la actividad de los pisos turísticos estarán sujetos a un tipo de IVA del 10%, al igual que ocurre con los hoteles y otro tipo de alojamientos. Asimismo, y al igual que en el caso de los alquileres temporales, los ayuntamientos podrán imponer recargos de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI en función del número de inmuebles que posea el propietario.
- ¿A qué sanciones se enfrentan las plataformas? Se reforma el régimen sancionador para las plataformas de alquiler turístico, como Airbnb o Booking, que no cumplan con su obligación de suministro e intercambio de datos con la Administración, con sanciones que pueden alcanzar el millón de euros o el 2% de la cifra de negocio en su grado más grave.
Cuentas Financia Europa
Por último, el decreto también incorpora la puesta en marcha de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, que contará con beneficios fiscales para las ganancias obtenidas mediante la inversión en empresas de la Comunidad Económica Europea. Este producto será compatible con otra cuenta para canalizar la exención en el IRPF de la ganancia patrimonial obtenida de la venta de vivienda a las administraciones públicas: la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión.
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