- HEBA SALEH
Fondos soberanos de Abu Dabi y Catar figuran entre los inversores que están destinando miles de millones a la costa norte de Egipto.
Hace unas décadas, un viajero que se dirigiera hacia el oeste desde Alejandría, en la costa mediterránea de Egipto, habría conducido a través de un paisaje desértico bordeado por un mar turquesa, pasando por algunas casas de piedra beduinas y monumentos conmemorativos a los soldados británicos, italianos y alemanes caídos en la Segunda Guerra Mundial, antes de llegar a la primera localidad importante, Marsa Matruh, situada a unos 260 km de distancia.
Desde entonces, la costa se ha convertido en un destino vacacional estival muy popular entre los egipcios adinerados, con urbanizaciones cerradas cuyos exorbitantes precios han hecho que el costoso tramo occidental reciba el apodo de "costa del mal".
Sin embargo, la región se encuentra ahora ante lo que las promotoras inmobiliarias, en su mayoría procedentes del Golfo Pérsico, esperan que sea una transformación mucho mayor, que la convierta de un destino nacional con una breve temporada turística en un centro internacional que atraiga a compradores de inmuebles y turistas extranjeros.
Fondos soberanos de Abu Dabi y Catar, junto con la promotora dubaití Emaar, figuran entre los inversores que están destinando miles de millones de dólares a megaproyectos que incluyen hoteles, puertos deportivos, centros comerciales, escuelas y servicios sanitarios. El Gobierno egipcio también ha realizado importantes inversiones en carreteras, aeropuertos y la ciudad de Nuevo Alamein, diseñada para albergar residentes durante todo el año.
"La llegada de las promotoras del Golfo puede marcar un antes y un después", afirma Omar El-Shenety, banquero de inversión egipcio y socio director de Zilla Capital. Estas empresas "son nombres muy conocidos para los ciudadanos del Golfo, y confían en ellas. Por tanto, cabe esperar que se conviertan en compradores importantes".
Los economistas ven en gran medida las inversiones de Abu Dabi y Catar como rescates destinados a apuntalar las fuertemente endeudadas finanzas de Egipto y a facilitar que El Cairo obtenga préstamos del FMI.
En 2024, Abu Dabi pagó 35.000 millones de dólares (31.200 millones de euros) por los derechos de desarrollo de 16.400 hectáreas en Ras el-Hekma, una superficie aproximadamente 1,7 veces más grande que Barcelona, mediante la que supuso la mayor inversión extranjera en la historia de Egipto. La promotora principal, Modon Holding, anunció que el proyecto incluiría instalaciones turísticas, un puerto deportivo, un aeropuerto, zonas de inversión y francas, y 310.000 viviendas para una población eventual de dos millones de habitantes.
Qatari Diar, propiedad del fondo soberano de inversión de Catar, continuó en 2025 con un proyecto de 30.000 millones de dólares para transformar Alam al-Roum en un destino de lujo abierto durante todo el año.
La mayor promotora inmobiliaria de Egipto, Talaat Moustafa Group (TMG), se asoció con el Estado para el desarrollo de SouthMED, un proyecto de 21.000 millones de dólares lanzado en 2024 con una campaña publicitaria en inglés protagonizada por el actor Sylvester Stallone. TMG ha promocionado el complejo como "un nuevo destino mundial en el Mediterráneo".
La construcción y la venta sobre plano de las fases iniciales de los tres megaproyectos ya están en marcha, pero existe el riesgo de que proyectos urbanísticos de tal envergadura no se desarrollen según lo previsto. "Siempre habrá cierta vulnerabilidad ante los riesgos económicos y geopolíticos de la región", señala Shenety.
"Describiría la costa norte como un destino en transición, más que como un mercado turístico internacional plenamente consolidado", afirma Moataz Sedky, director general de Travco Holidays, una empresa turística propietaria de nueve hoteles en la costa norte.
Si bien destinos egipcios como Sharm el-Sheikh en el mar Rojo y Luxor han gozado durante mucho tiempo de popularidad entre los visitantes extranjeros, la costa mediterránea ha atraído casi exclusivamente a los propios egipcios.
Sin embargo, la región "está empezando a ver el surgimiento de dos mercados adicionales: visitantes del Golfo y turistas internacionales de ocio, especialmente europeos", según Sedky.
La esperanza, según los analistas, es que los nuevos macrodesarrollos transformen un modelo económico que hoy en día gira en torno a una breve temporada estival.
En junio, restaurantes y tiendas de lujo abren sus puertas para atender a los veraneantes, ofreciendo desde mobiliario de exterior hasta carritos de golf para desplazarse por los complejos. No obstante, prácticamente toda la actividad cesa a mediados de septiembre, cuando los turistas se marchan.
Un ejemplo del potencial de la región puede apreciarse en Marassi, un complejo turístico de playa de lujo desarrollado por Emaar. Meticulosamente ajardinado y bordeado de palmeras, cuenta con un paseo marítimo de 6,5 kilómetros, 8.000 viviendas y 12 hoteles de lujo, donde una noche en plena temporada alta puede superar los 1.000 dólares.
Su puerto deportivo está presidido por un paseo marítimo jalonado de decenas de restaurantes y boutiques exclusivas. Una noche de agosto, el lugar rebosaba de gente bien vestida, incluidos numerosos visitantes del Golfo, que aguardaba mesa en las terrazas al aire libre. El ambiente recordaba más a Dubái que a Egipto, aunque sin el calor sofocante.
Ali, un empresario kuwaití que cenaba con sus hijos y prefirió no revelar su nombre completo, comentó que nunca había visto "playas más limpias y hermosas. Venimos a nadar y pasamos el día entero el mar, desde la mañana hasta que anochece".
La ocupación hotelera en Marassi a finales de agosto correspondió en un 65% a personas no egipcias, procedentes casi exclusivamente de los países del Golfo, explica Mohamed Alabbar, fundador y director general de Emaar. "Esto es lo que deseábamos hace seis años, ya que, por lo general, son grandes consumidores y se alojan durante largos periodos".
Sin embargo, sólo entre el 10% y el 15% de las unidades residenciales se vendieron a ciudadanos del Golfo. "Apenas estamos empezando, porque esa zona [la costa norte] no ha sido descubierta aún. Incluso nosotros en el Golfo, no descubrimos su increíble belleza y clima hasta hace apenas diez años".
Alabbar ha trabajado para ampliar la temporada de Marassi más allá de septiembre. Tres de los hoteles operan durante todo el año, y el ejecutivo ha insistido en que las tiendas del puerto deportivo permanezcan abiertas en octubre.
"El año pasado les dije que si permanecían abiertos no les cobraría alquiler", explica. "Pero fui claro: si no abren, no les renovaré el contrato de arrendamiento. Todos abrieron excepto un minorista, y estamos rescindiendo su contrato".
Estos desarrollos podrían beneficiar a los complejos residenciales ya existentes. Ramla, un nuevo complejo turístico situado a las puertas del proyecto Ras el-Hekma de Modon, espera sacar partido de su proximidad a lo que aspira a convertirse en una ciudad con servicios, oportunidades laborales y ocupación durante todo el año, explica Ahmed Badrawi, vicepresidente ejecutivo de la promotora Marakez.
"Al ser una comunidad relativamente pequeña, tendríamos los beneficios de un complejo residencial reducido sumados a todas las ventajas de estar junto a una ciudad totalmente integrada", afirma.
Las ventas de propiedades en la costa norte superaron los 10.400 millones de dólares en 2025, lo que lo convirtió en el segundo mayor destino de inversión inmobiliaria del país por detrás del este de El Cairo, según Ahmed Zaki, director general de la consultora The Board Consulting.
Para mantener el flujo de visitantes más allá de la temporada de playa, Sedky señala que se necesitan más hoteles, vuelos regulares durante todo el año, restaurantes, centros de convenciones e instalaciones deportivas.
"La capacidad hotelera sigue siendo una limitación importante si la demanda internacional continúa creciendo al ritmo actual", advierte, añadiendo que una parte del invierno sería propicia para actividades deportivas, conferencias y turismo cultural. "El error sería asumir que un destino abierto todo el año debe ofrecer el mismo producto en enero que en julio".
Los turistas que visitan la costa no se encuentran lejos de las atracciones más tradicionales de Egipto, señala Alabbar. "Puedes pasar tres o cuatro días aquí, desplazarte en coche a ver las pirámides, y luego regresar.
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