La inversión en logística rozó los 1.300 millones en 2025. Se prevé que este año se incremente en hasta un 15% el volumen, con un mayor protagonismo del capital 'core' y con menos oferta especulativa.
El sector logístico español resiste los vaivenes económicos globales y se consolida como uno de los mercados más sólidos de Europa, capaz incluso de captar el interés del capital core, aquel que busca inversiones estables, exige menos rentabilidades y mantiene su apuesta a más largo plazo.
La presencia del inversor core ya se dejó notar en algunas de las operaciones cerradas el pasado año, como la compra por parte de Mapletree, gestora de inversión con sede en Singapur, a Blackstone de una cartera compuesta por una decena de naves en España por 215 millones; o la adquisición por parte de Abrdn (antes Aberdeen) y de la gestora irlandesa Irish Life Investment Managers a Hines de dos naves en el polígono de Atalayuela, en el distrito madrileño de Vallecas, por más de 50 millones.
Otras operaciones de este perfil fueron la compra por parte de P3 de una cartera logística en Getafe por casi 150 millones o la adquisición llevada a cabo por Punta Na, de la familia Andic, a Brookfield del gran complejo logístico de Mango por unos 170 millones.
En 2025 se registraron 53 operaciones por 1.270 millones (-10%) con un creciente peso de los tickets medianos y grandes, ya que el 47% de la inversión se fue en operaciones de más de 50 millones. La rentabilidad prime logística cerró 2025 en el 4,85%, tras los ajustes de los últimos ejercicios, y apunta a una fase de estabilidad a medio plazo, según los datos del informe Tendencias en Industrial & Logístico de CBRE.
Para el año en curso, la consultora espera que el volumen se incremente entre un 10% y un 15%, situándose la inversión entre 1.400 y 1.460 millones, todavía por debajo de la media de la última década. En los tres primeros meses se han firmado operaciones por 250 millones, destacando la compra por parte de la asiática CapitaLand Ascendas (CLAR), con sede en Singapur, de una cartera logística a Blackstone por 124 millones. Un operación que confirma, una vez más, el interés del inversor de largo plazo por el sector. Parte del interés de este inversor por la logística en España se debe al incremento en los ritmos de alquiler de los últimos años. La contratación superó los 2,7 millones de metros cuadrados en 2025, un 7% más.
Para que el equilibrio entre oferta y demanda se mantenga en niveles aceptables, los inversores y promotores se decantaron el pasado año por la puesta en marcha de proyectos llave en mano y autopromociones lo que, sumado a una demanda al alza, ha facilitado que los niveles de desocupación se hayan reducido al 7,2%. Esta tendencia se mantiene en 2026 y, de los cerca de un millón de metros cuadrados previstos para su entrega este año, el 80% ya está comprometido.
Por regiones, aunque la contratación en Madrid y Barcelona continúan concentrando una parte relevante de la actividad, el crecimiento más dinámico se desplaza hacia mercados secundarios. En 2025, la zona centro -que incluye Madrid y los principales ejes logísticos de Castilla-La Mancha- concentraron el 39% de la contratación y Cataluña, el 22%. El resto de hubs logísticos sumaron el 39% restante, con especial protagonismo de Valencia, que se consolidó como tercer mercado nacional tras superar los 500.000 metros cuadrados alquilados.
En cuanto a las rentas, en los últimos cinco años los principales mercados logísticos españoles han registrado crecimientos medios anuales superiores al 5%, con niveles en Madrid de 7,25 euros por metro cuadrado al mes (+5,6%) y en Barcelona de 9,25 euros (+5,7%). En Valencia el crecimiento fue del 5,8%, hasta 5,65 euros; en Zaragoza, del 4,5% (4,60 euros); y en Sevilla creció un 2,6% (5,70 euros).
CBRE prevé que la demanda se mantenga sólida en 2026, aunque el crecimiento dependerá de la capacidad del mercado de aportar "producto adecuado en ubicaciones estratégicas". En este contexto, factores operativos como la disponibilidad de mano de obra, el acceso a potencia eléctrica y la posibilidad de planificar a largo plazo ganan peso en las decisiones de localización, incluso por encima del nivel de renta.
La demanda en España, al frente en Europa
El mercado logístico español consolida su posición como uno de los más dinámicos y resistentes de Europa. Para Begoña Crespo, responsable de logística en CBRE, esta fortaleza responde a un contexto
macroeconómico relativamente favorable, con previsiones de crecimiento del PIB y del consumo en España más sólidas que en el conjunto de Europa, y con una demanda logística capaz de adaptarse a un entorno más exigente en términos de localización y disponibilidad de producto. "En las naves hay lo que se consume. Cuanto mejores son las previsiones macroeconómicas y los niveles de consumo, más metros cuadrados de superficie logística se necesitan", añade.
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