- BEATRIZ AMIGOT
El inmobiliario se encarece de media un 12,1% en las ciudades españolas en el segundo trimestre, pero algunas como Ciudad Real, Segovia, Santa Cruz de Tenerife y Pontevedra se disparan entorno al 20%.
El mercado de la vivienda en España sigue marcado por las subidas de precio. A pesar de la moderación de las transacciones, la escasez de oferta disponible a la venta no satisface una demanda todavía sólida. El Banco de España calcula que existe un déficit de 755.000 viviendas, que se ampliará hasta el millón en 2028. Los expertos coinciden en que este desequilibrio persistente va a continuar sosteniendo, de momento, la tendencia alcista.
En el segundo trimestre, el valor medio del metro cuadrado en las capitales españolas se situó en 2.327 euros, lo que supone un incremento anual del 12,1%, según el último el 'Barómetro del Mercado Residencial de Capitales de Provincia' elaborado por la consultora Gloval y adelantado por EXPANSIÓN. Esta evolución está en línea con el aumento del 12,2% que arrojan para el conjunto del país las cifras del Instituto Nacional de Estadística publicadas recientemente.
El informe destaca que el inmobiliario en los primeros meses de 2026 se encareció en todas las capitales de provincia. Los mayores incrementos se observaron en Ciudad Real (20,1%), seguida de Segovia (19,5%), Santa Cruz de Tenerife (18,6%), Pontevedra (18,5%) y Oviedo (17,9%).
También destacaron los avances de Toledo, León, Huelva, Ávila, Castellón de la Plana, A Coruña, Cáceres, Burgos, Jaén y Ourense, todos con crecimientos por encima del 15%.
Las subidas se extendieron por todo el país, superando el 10% en la mayoría de ciudades (concretamente, en 37). Eso sí, los puntos más tensionados como Ciudad Real y Segovia vuelven a repetir un patrón: son capitales, bien conectadas con Madrid por carretera y por tren, que están absorbiendo parte de la demanda expulsada de la capital y viendo cómo se revaloriza su metro cuadrado (que, aun así, sigue resultando mucho más económico).
En el otro lado, el aumento más moderado se registró en Ceuta (4,2%). Le siguieron Huesca (5,6%), Melilla (5,8%), Cádiz (7%), Alicante (7,2%), Badajoz (7,4%), San Sebastián (7,6%), Teruel (7,7%) y Soria (7,9%). En este umbral de subidas, se dan dos escenarios: por un lado, mercados menos dinámicos y con un comprador más local y limitado, en los que las alzas son más contenidas; y por otro, ubicaciones más como San Sebastián donde los precios ya están en un nivel elevado y no pueden sostener en el tiempo crecimientos de doble dígito.
"Los datos muestran un mercado en el que los precios siguen creciendo de forma generalizada, aunque la actividad se ha moderado de manera clara. La disponibilidad de vivienda continúa siendo limitada en muchos mercados y la demanda mantiene niveles elevados, una combinación que sostiene los valores residenciales pese al descenso de las compraventas", explica Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval.
"Esta situación pone de manifiesto la necesidad de incrementar la capacidad de generación de vivienda para responder a las necesidades actuales del mercado y mejorar las condiciones de acceso", añade Rey.
Precios
Tras estas subidas, San Sebastián continúa encabezando los precios residenciales, con 5.565 euros/m2, Le siguen Madrid (5.429 euros/m2); Barcelona (4.786 euros/m2), y Palma de Mallorca (4.351 euros/m2).
Ya en el umbral de los 3.000 euros/m2 se sitúan otras ciudades como Bilbao (3.588 euros/m2), Málaga (3.530 euros/m2), Valencia (3.111 euros/m2) y Cádiz (3.103 euros/m2).
En el extremo contrario, los valores más reducidos se registran en Zamora (1.322 euros/m²), Lugo (1.419 euros/m²), Jaén (1.456 euros/m²), Palencia (1.470 euros/m²) y Lleida (1.474 euros/m2).
Pese al dinamismo de los precios, la actividad transaccional muestra señales de desaceleración. Según el último dato disponible, correspondiente al primer trimestre de 2026, el número agregado de compraventas en las capitales de provincia descendió un 13,2% interanual, pasando de 52.331 a 45.417 operaciones. De esta forma, la caída de las operaciones se intensifica tras el retroceso interanual del 5,6% registrado a cierre de 2025.
Sin embargo, hay que matizar que en los primeros meses de este año la caída no fue generalizada. Albacete registró un incremento del 31,94% en las compraventas, seguida de Girona (17,99%), Las Palmas de Gran Canaria (8,82%) y Vitoria-Gasteiz (6,99%). En sentido contrario, los mayores ajustes se produjeron en Almería (-37,09%), Castellón de la Plana (-34,27%) y Córdoba (-28,22%).
Este freno en las compraventas se debe a varios factores. En primer lugar, los precios están en máximos históricos y muchos compradores ya no tienen capacidad financiera para poder pagarlos. "La necesidad de acceder a una vivienda continúa siendo muy elevada, pero cada vez resulta más difícil transformar esa necesidad en una compra. Después de varios años en los que los precios han crecido muy por encima de los salarios y de la capacidad de ahorro de los hogares, una parte de la demanda empieza a quedarse sin margen financiero para asumir los valores actuales", asegura María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
"Esto hará que el comprador sea cada vez más selectivo, reduzca presupuesto, busque viviendas de menor tamaño, amplíe su radio de búsqueda hacia zonas más asequibles o incluso retrase la decisión de compra hasta encontrar unas condiciones más favorables", apunta Matos.
A esto se suma que el entorno financiero se ha vuelto menos atractivo en los últimos meses. El euríbor a 12 meses, de cuya evolución depende el coste mensual de las hipotecas variables y el precio de los nuevos préstamos para compra de vivienda, se sitúa en el 3,206% de media en lo que va de septiembre. Esta cota se encuentra ya muy por encima del 2,172% de hace un año.
Además, los mercados descuentan al menos tres subidas de los tipos de interés adicionales a las dos que el Banco Central Europeo ya ha realizado en lo que va de año. En estos momentos, el precio del dinero se sitúa en el 2,5%, tras el último incremento del organismo el pasado 10 de septiembre. Si finalmente se materializan más subidas, los tipos de interés en Europa entrarán decididamente en terreno restrictivo, lastrando la actividad económica para tratar de frenar la inflación y su impacto en la desaceleración del mercado inmobiliario podría ser más intenso.
"El reciente repunte de la inflación en la eurozona y la previsión de un endurecimiento de la política monetaria podrían marcar un punto de inflexión, moderando el extraordinario ritmo de crecimiento del precio de la vivienda y dando paso a un mercado más segmentado durante los próximos meses", concluye Matos.
San Sebastián, la más cara aunque se modera
EXPANSIONLa capital donostiarra sigue siendo la más cara, con 5.565 euros/m2 en el segundo trimestre, un 7,6% más que en el mismo periodo del año anterior. Eso sí, el informe destaca que es un mercado en desaceleración, ya que el precio ha bajado un 1,1% respecto a los tres primeros meses del año. En estos momentos, adquirir un piso tipo de 80 metros cuadrados cuesta allí 445.200 (5.040 euros menos que en el primer trimestre). Además, las compraventas descendieron un 5,5% interanual en el último trimestre, hasta las 432 operaciones. Hay que decir que, con este nivel de transacciones, San Sebastián se sitúa entre las ciudades menos dinámicas y muy lejos de otras como Madrid y Barcelona. Al tener una actividad limitada, el tipo de vivienda que se venda en un periodo puede tener impacto destacado en los precios. Por ello, será necesario vigilar la evolución del valor en los próximos meses para comprobar si se consolidan las caídas.
Madrid, donde más ventas se firman
DREAMSTIMEEXPANSIONLa capital del país es donde más compraventas de vivienda se firman. Concretamente, en el primer trimestre (últimos datos disponibles) se produjeron 9.474 transacciones, concentrando el 21% del total registrado en el conjunto de las ciudades. A pesar de seguir siendo el mercado más activo, las operaciones descendieron en los primeros meses de 2026 un 14,6% respecto al año anterior. Este retroceso pone al mercado madrileño en fase de ralentización, según el informe. Eso sí, los precios siguieron al alza, aumentando un 11,8% interanual, hasta los 5.429 euros/m2. Este importe la sitúa como la segunda capital de España más cara tras San Sebastián y coloca el valor de un piso de 80 m2 en 434.320 euros. Madrid mantiene una demanda de vivienda fuerte al ser uno de los polos de turismo y empleo más destacado del país, atrayendo tanto a comprador nacional de otras regiones como al extranjero.
Barcelona, por debajo de los 5.000 euros/m2
VISTA AEREA DE LA CIUDAD DE lt;HIT gt;BARCELONA lt;/HIT gt;DREAMSTIMEEXPANSIONLa Ciudad Condal es la tercera capital con los precios más altos del mercado español, con un ticket medio de 4.786 euros/m², un 10,1% más que hace un año. Hay que señalar que con este importe se sitúa a bastante distancia de San Sebastián y Madrid, que rebasan ampliamente la barrera de los 5.000 euros/m². Esta capital un piso de 80 metros cuesta unos 382.880 euros (62.320 euros menos que en la capital donostiarra y 51.440 euros menos que en el mercado madrileño). El informe de Gloval destaca que el ciclo en Barcelona se mantiene en desaceleración, con una caída anual de las compraventas del 7,6%. El estudio asegura que este retroceso perfila un escenario de menor actividad y mayor dificultad de acceso. En total, en el primer trimestre de 2026 se registraron 4.025 operaciones, menos de la mitad de las compraventas de Madrid (en la capital de España se superaron las 9.000 transacciones).
Ciudad Real, donde más sube el precio
DREAMSTIMEEXPANSIONEsta capital lidera las subidas en el segundo trimestre con un avance del precio de la vivienda del 20,1% respecto al año anterior, siendo la única que sobrepasa la barrera del 20%. En estos momentos, el metro cuadrado se paga a 1.559 euros. sobrepasando el nivel de los 1.500 euros/m2. De esta forma, adquirir un piso de 80 m2 cuesta 124.720 euros. Esta localidad manchega está a menos de una hora en AVE de Madrid y esa conexión ha hecho que, ante el boom de los últimos años en la capital, se haya posicionado como una alternativa habitacional más económica. Este fenómeno explica la presión alcista sobre sus precios inmobiliarios. Sin embargo, aquí el inmobiliario también se está enfriando y las transacciones cayeron un 16,5%, hasta la 217 operaciones. Se trata de un mercado muy limitado, por lo que habrá que ver cómo se va trasladando este parón de la actividad al valor del metro cuadrado.
Segovia, precios al alza pero las ventas en caída
DREAMSTIMEEXPANSIONEn esta capital el precio de la vivienda se disparó un 19,5% en el segundo trimestre respecto al año anterior. La tasa de crecimiento baja 1,7 puntos porcentuales frente a la registrada en los tres primeros meses de 2026 (21,2%), pero sigue en niveles muy elevados. Segovia, al igual que otros municipios cercanos y bien conectados con Madrid, está sufriendo la presión que la demanda ejerce sobre la capital del país y que se extiende como una mancha de aceite hacia sus alrededores. Este efecto se aprecia en otros puntos como Toledo, Ávila y Guadalajara, donde los incrementos del valor del metro cuadrado han sido del 16,9%, 16,4% y 14,1% respectivamente. La ventaja de estos enclaves que tienen unos precios mucho más bajos. A pesar del auge de los precios, el informe asegura que en Segovia el ciclo inmobiliario se está frenando con una caída del 23,4% de las compraventas, hasta las 157 operaciones.
Zamora, la más barata para comprar
DREAMSTIMEEXPANSIONEsta capital, situada en el noroeste del país en la región de Castilla y León, es en la actualidad la más económica para comprar vivienda con un importe de 1.322 euros/m2. Con este nivel, un piso tipo de 80 m2 tiene un precio de 105.760 euros. De esta forma, compite en precios con Lugo, Jaén, Palencia y Lleida (todas con el metro cuadrado por debajo de los 1.500 euros). A pesar de estar entre las zonas más económicas, hay que señalar que en Zamora también se aprecia el calentamiento del inmobiliario español. De hecho, en el segundo trimestre el precio subió un 13,5% interanual. Además, el análisis de Gloval subraya que el ciclo inmobiliario en esta localidad también se está desacelerándo.se, ya que las compraventas bajaron un 5,8% anual (frente al alza del 4,5% del trimestre previo). Se trata de un mercado muy reducido, con poco movimiento. De hecho, en el último trimestre apenas se firmaron 228 transacciones.
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