- Vivienda: fondos y promotoras alertan de fuga de inversiones
- Publicado en el BOE el segundo decreto: así funciona la renovación automática de alquileres con duras sanciones a propietarios
- La letra pequeña del decreto de vivienda: fondos 'buitre', desahucios, prórrogas y ayudas
El primer decreto incluye incentivos fiscales para caseros, inquilinos y propietarios que decidan vender sus pisos al sector público, recargos en IVA para pisos turísticos o alzas fiscales para las Socimis con viviendas, entre otras medidas.
Después del acelerón en las negociaciones experimentado desde finales de la semana pasada tras el desahucio de Maricarmen, que resultó en la aprobación el martes de dos reales decretos de vivienda que finalmente parecen condenados al fracaso tras la negativa de Junts anunciada a última hora de la noche de ayer. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que lidera Isabel Rodríguez, afronta hoy su Día D en la Cámara Baja.
El Congreso decide este viernes si convalida o deroga ambos textos, ninguno de los cuales ha estado exento de polémica en los últimos días. Especialmente el segundo, que recogía una renovación automática de los alquileres -so pena de elevadas sanciones para los caseros en forma de indemnizaciones-, pero también el primero, sobre el cual los juristas muestran serias dudas, mientras que los promotores y expertos inmobiliarios lo ven como una amenaza para la generación de nueva oferta en un contexto de escasez.
Más allá de las novedades regulatorias, el primer texto, que cuenta con más posibilidades de aprobarse en el Parlamento, incorpora un amplio paquete fiscal cuyo impacto estimado en las arcas del Estado asciende a 2.000 millones de euros, según se recoge en la memoria del decreto publicado en el BOE. Hasta cinco impuestos distintos estarían afectados por la norma, aunque sobre todo tendría efectos en el IRPF.
Incentivos y recargos en IRPF
- Para los caseros. Como novedad, las reducciones del rendimiento neto del alquiler "pasan a depender de cómo evoluciona la renta respecto del contrato anterior de la misma vivienda", explica a EXPANSIÓN Pablo González Vázquez, abogado fiscalista de GVA Asesores y autor del blog Taxlandia. Así, si el arrendador "no es gran tenedor" y rebaja el alquiler un 5% sobre el anterior precio, podrá reducir en la Renta desde el 70% y hasta el 100% de los rendimientos obtenidos.
- Para los inquilinos. Los arrendatarios de vivienda habitual podrán deducir el 10% de lo pagado en la declaración anual de IRPF siempre que sus ingresos no superen los 33.007,20 euros al año.
- Golpe a viviendas vacías. Asimismo, el decreto recoge un aumento de las imputaciones de renta por mantener viviendas vacías, incluyendo "la casa del pueblo o el piso heredado, que tributan más aunque no sean especulativas", afirma González.
- Exenciones por vender al Estado. La intención del Gobierno pasa por aprovechar la prohibición de comprar a los fondos y el golpe fiscal a las viviendas vacías para absorber parte de esta oferta e incorporarla al parque público de alquiler. Por ello, el nuevo decreto ofrece una exención fiscal del 100% en el IRPF por las ganancias patrimoniales si el inmueble se vende por menos de 200.000 euros, porcentaje que va decreciendo a medida que aumenta el precio, que está topado a un máximo de 800.000 euros.
Nuevos tipos de IVA para pisos turísticos y construcción protegida
- Alquileres turísticos y de corta duración. Una de las subidas de impuestos que contempla el primer decreto de vivienda afectará a los pisos turísticos, a cuya actividad se aplicará desde su entrada en vigor un IVA del 10%. Algo que, previsiblemente, repercutirá en el turista y que, a ojos de los fiscalistas, esconde "una ventaja poco comentada, que es el derecho a deducir el impuesto soportado en reformas, mobiliario, suministros o gestión".
- Obras en viviendas de alquiler. Los propietarios de viviendas destinadas al arrendamiento de larga estancia podrán aplicar un tipo de IVA del 10% para obras de renovación y reparación de los inmuebles, frente al 21% anterior.
- Construcción de vivienda protegida. Además, el decreto contempla una reducción en el IVA para la construcción de viviendas protegidas sujetas a calificación permanente o indefinida, tanto para los pisos como para un máximo de dos plazas de garaje. Si el Congreso convalida el texto, estas operaciones estarán sujetas a un tipo del 4%, siempre y cuando se trate de la primera entrega de la vivienda.
Cambios en los impuestos municipales a la vivienda
- IBI. Los ayuntamientos podrán imponer de forma voluntaria recargos de hasta el 150% en el IBI a los propietarios de viviendas que permanezcan desocupadas más de dos años sin causa justificada.
- Plusvalía municipal. Desde el 1 de diciembre de 2026 se actualizan los coeficientes máximos del método objetivo, que van hasta el 0,30 según los años de tenencia.
Socimis
Aunque esta medida ya se encontraba en el borrador que el Ministerio de Vivienda remitió en julio a los grupos parlamentarios, el decreto también incluye un alza en el impuesto especial sobre beneficios no distribuidos para las Socimis con inversión residencial. Pasarán de pagar un 15% a un 25%, si bien podrán reducirlo en hasta un 100% si el 80% de sus carteras es alquiler asequible y reinvierten las ganancias durante los tres años siguientes.
El Estado asumirá el coste de no desahuciar
Al extenso paquete fiscal que incluye el primero de los dos decretos que se votan hoy el Congreso, que tendría un coste estimado en 2.000 millones de euros, se suman otros costes que las arcas públicas tendrían que soportar si la Cámara Baja decide convalidarlo. Se trata de las compensaciones a los propietarios de viviendas en alquiler que dejen de cobrar la renta de un inquilino considerado vulnerable, al cual no podrán desahuciar hasta 2030.
Según se recoge en el texto, cuando el casero no es considerado una entidad especulativa, los jueces deberán pedir en primer lugar a las comunidades autónomas que ofrezcan una alternativa habitacional. De lo contrario, las administraciones regionales deberán compensar al propietario por las rentas dejadas de percibir y los suministros, aunque más tarde el cargo sería asumido por el Estado. También en los casos donde el casero sea un fondo considerado buitre, cuando las CCAA decidan asumir voluntariamente la deuda para suspender el lanzamiento.
Fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana reconocen que todavía no queda claro ni el coste ni el método de transferencia a las comunidades autónomas, por lo que de aprobarse el decreto deberían reunirse con Hacienda para tratar esta cuestión.
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