- PABLO CEREZAL
- El precio de la vivienda crece un 14,3% en el primer trimestre: ¿dónde sube con más fuerza?
- La oferta de alquiler se desploma un 61% y los precios se disparan un 40%
Los precios de compra se disparan un 23,7% anual en el distrito madrileño de San Blas, seguido de Puente de Vallecas, mientras que en Barcelona los incrementos vienen impulsados por Nou Barris (13,4%) y Sant Andreu (12,2%).
El mercado de la vivienda está en un momento boyante, con subidas de precios que superan el 14% anual en el conjunto de España, de acuerdo con los últimos datos de la tasadora Tinsa by Accumin. Es decir, el mayor incremento desde el año 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. A pesar de que el inmobiliario está desbordando el poder adquisitivo de los hogares, y de que el alza de la cesta de la compra y del alquiler impide a muchas familias ahorrar lo suficiente como para acceder a una hipoteca, la fuerte presión demográfica sobre un parque de viviendas limitado y la escasez de nueva obra está presionando al alza sobre los precios de la vivienda. Y estas subidas se notan especialmente en las grandes capitales como Madrid y, algo menos, en Barcelona, donde la demanda busca refugio en las zonas más asequibles.
El precio de la vivienda en Madrid capital alcanzó los 4.600 euros por metro cuadrado en el primer trimestre del año, de acuerdo con el último Informe de Mercados Locales de Tinsa, un incremento del 17,9% respecto al mismo periodo del año pasado y una de las mayores subidas de toda España. Sin embargo, este incremento no ha sido nada homogéneo, ya que se ha concentrado en los distritos más asequibles, como es el caso de San Blas o Puente de Vallecas, hacia donde se ha dirigido la demanda para tratar de sortear la subida de precios de los últimos años, si bien existen algunas excepciones a esta tendencia, como es el caso del barrio de Salamanca, el distrito con un mayor incremento de precios dentro de la Almendra Central.
En concreto, San Blas lidera las subidas de precio, con un alza del 23,7%, hasta alcanzar los 3.543 euros por metro cuadrado, seguida de Puente de Vallecas (22,1%), Salamanca (20,8%), Hortaleza (19,3%), Retiro (18,9%), Latina (18,6%), Chamartín (18,5%), Moratalaz (18,5%), Ciudad Lineal (18,3%), Usera (17,9%), Barajas (17,5%), Carabanchel (17,4%), Villaverde (16,6%), Tetuán (16,3%), Fuencarral-El Pardo (15,4%) y Chamberí (15,1%). Pero incluso los distritos más rezagados registran subidas muy importantes, de doble dígito, como es el caso de Vicálvaro (10,1%), Centro (12,7%), Villa de Vallecas (13,4%), Moncloa-Aravaca (13,4%) y Arganzuela (14%).
Aunque hay grandes excepciones, y la creación de Madrid 360 ha dado un valor añadido a la vivienda dentro de la capital, este mapa dibuja una tendencia: son los distritos más asequibles de la periferia los que más suben de precio, mientras que el grueso de la Almendra Central y los dos distritos más caros fuera de ella (Fuencarral-El Pardo y Moncloa-Aravaca) registran incrementos inferiores a la media, aunque todavía muy significativos. Esto se explica porque las nuevas promociones se concentran en las zonas donde existe más espacio disponible para construir viviendas con mejores servicios y calidades para darle mayor valor añadido, y donde resulta más sencillo reformar un bloque de edificios para hacer lo propio, pero también mediante un símil muy habitual en el mercado inmobiliario, el de la mancha de aceite, donde las subidas se van extendiendo cada vez más lejos de las zonas prime.
Cuando el mercado se encontraba en su punto más bajo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, entre 2012 y 2014, la demanda comenzó a recuperarse por las zonas más céntricas y más exclusivas, donde los inversores nacionales e internacionales confiaban en que la localización diera soporte a los precios frente a la incertidumbre del resto del mercado. Además, se trataba de lugares donde una buena reforma podía añadir un buen pellizco tanto al precio de venta como al de alquiler, en caso de querer ponerlo en el mercado de arrendamiento, y donde también era posible explorar la vía del alquiler turístico. Posteriormente, una vez que los precios habían subido y cuando el mercado laboral empezó a recuperarse, entró al inmobiliario buena parte de la demanda embalsada durante los años anteriores, tomando el relevo de los inversores. Y estos comenzaron a irse hacia la periferia en busca de precios más asequibles: primero, a los alrededores de la Almendra Central; y después, fuera de la M-30. Con ello, la tensión entre una demanda pujante por el crecimiento demográfico y una oferta limitada por la falta de nueva obra en los años previos hizo que las subidas de precios se fueran trasladando cada vez más lejos de las zonas céntricas. Y, en los últimos años, tras el estallido de la pandemia del coronavirus, ha provocado que las subidas de precios se extiendan también a las ciudades del área metropolitana, como es Torrejón de Ardoz, Parla, Fuenlabrada o Móstoles, o incluso a capitales de provincias cercanas.
Barcelona
Esta dinámica tiene también lugar en Barcelona, aunque de forma algo menos intensa debido a que los precios ya subieron con más fuerza que en Madrid y a que el crecimiento de la demanda ha sido algo más limitado en los últimos años en la Ciudad Condal. De hecho, Barcelona es una de las ciudades de cierta entidad con un menor avance de los precios. En concreto, el valor de los inmuebles en la capital catalana subió un 11,5% el último año, hasta alcanzar los 4.417 euros por metro cuadrado en el primer trimestre, unas alzas que también vinieron lideradas por las zonas más asequibles.
En concreto, Nou Barris fue el distrito que experimentó una mayor subida, con un alza de precios del 13,4%, hasta los 3.032 euros por metro cuadrado, seguido de Sant Andreu (12,2%), Sant Martí (11,5%), Ciutat Vella (10,9%) y Sants-Montjuïc (10,7%), distritos todos ellos por debajo del precio medio de la ciudad. Con todo, hay que tener en cuenta que algunas de estas zonas presentan dinámicas propias que inciden en las subidas, más allá de su facilidad de compra. Por ejemplo, Nou Barris se ha convertido en los últimos años en un polo de atracción para nómadas digitales que empujan los precios al alza, ya que se trata de una de las zonas de Barcelona que más promociones de obra nueva concentra, lo que está rejuveneciendo el distrito, y algo similar sucede con el desarrollo del Distrito de Innovación 22@ en Sant Martí.
En cambio, las zonas más exclusivas registran alzas algo más contenidas, por debajo de la cota del doble dígito, moderada en el contexto de la situación actual del inmobiliario español pero aun así muy robustas. Así, Les Corts es el tercer distrito más caro, pero el rezagado en términos interanuales con una subida del 8,4%, seguido de L'Eixample (8,6%), Sarrià-Sant Gervasi (8,8%), Horta Guinardó (8,9%) y Gràcia (9,9%). Un dato que refleja que las subidas de precios se concentran en las zonas más asequibles, ya que, de los cinco distritos con mayores subidas, los cinco registran un precio inferior a la media; y de los cinco distritos con menores alzas, cuatro están entre los más exclusivos.
Todo ello ha provocado que las diferencias entre las zonas prime y las más asequibles se estrechen en los últimos años. Así, hace diez años, los precios de la vivienda en la zona más exclusiva de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi, alcanzaban los 3.901 euros por metro cuadrado y duplicaban con creces el valor de una vivienda en Nou Barris (1.868 euros por metro cuadrado), y lo mismo sucedía con respecto a Les Corts (3.716 por metro cuadrado), mientras que ahora las diferencias se han reducido sensiblemente. Así, ahora la vivienda en Sarrià-Sant Gervasi cuesta 5.738 euros por metro cuadrado, un 89% más que en Nou Barris (donde cuesta 3.032 euros) y en Les Corts, 5.108 euros (un 68% más), lo que supone una reducción de las diferencias entre distritos de hasta treinta puntos porcentuales.
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