- PABLO CEREZAL
- El precio de la vivienda se dispara un 13,1%: ¿dónde sube con más intensidad?
- El acceso a la vivienda se consolida como principal problema en Barcelona
Varias zonas de Madrid registran subidas cercanas al 20%, mientras que las alzas son más comedidas en la Ciudad Condal. Los mayores incrementos se concentran en algunos de los distritos más asequibles.
Los precios de la vivienda están disparados en toda España, pero especialmente en las grandes ciudades, los polos de creación de empleo y las zonas más turísticas. Y dentro de las principales urbes, son fundamentalmente las zonas más asequibles las que mayores subidas de precios están experimentando. En concreto, Usera y Puente de Vallecas son la punta de lanza del mercado inmobiliario madrileño, mientras que Nou Barris, Horta-Guinardó y Sant Andreu lideran la escalada en Barcelona.
De acuerdo con los últimos datos de la tasadora Tinsa, los precios de la vivienda de segunda mano se incrementaron un 13,1% interanual en el cuarto trimestre de 2025, una subida que ha venido capitaneada por Madrid capital, con un alza de 20,9%, hasta alcanzar los 4.883 euros por metro cuadrado, seguida de Valencia (17,5%) y Palma de Mallorca (15,3%).La Ciudad Condal, en cambio, queda ligeramente por debajo de la media, con un alza del 8,3% respecto al cierre de 2024, si bien hay que tener en cuenta que ya había experimentado un notable incremento en los años anteriores.
Estas subidas de precios se deben fundamentalmente a las tensiones entre la oferta y la demanda, impulsadas por la gran diferencia entre el crecimiento demográfico de los últimos años y el número de nuevas promociones inmobiliarias. Si en el conjunto de España este desequilibrio ya es muy intenso, con tres nuevas familias por cada nuevo inmueble en los últimos cinco años, en las dos grandes urbes es todavía más grave, con siete nuevos hogares por cada vivienda construida.
Y, si se tiene en cuenta que buena parte de estas nuevas promociones se centran en edificios relativamente exclusivos en zonas prime más o menos céntricas y viviendas más asequibles, pero ubicadas en distritos de la periferia mal comunicados por transporte público, se entiende que buena parte de la demanda, especialmente aquella que no cuenta con vehículo particular, se vea abocada a desplazarse a las ciudades dormitorio en torno a las grandes urbes, siempre relativamente cerca de los nodos de transporte, y a determinados distritos dentro las capitales, cuyos precios se han visto disparados con fuerza.
En Madrid capital, Usera lidera la subida de precios, con un incremento anual del 19,9%, seguida de Puente de Vallecas, Chamartín (18,6% en ambos casos), Moratalaz (17,8%), San Blas (17,8%), Ciudad Lineal (17,5%), Latina (17,4%), Retiro (17,3%), Salamanca (16,5%), Moncloa-Aravaca (15,4%), Carabanchel (15,3%) y Chamberí (15%).
En cambio, Vicálvaro es el único distrito con incrementos inferiores al doble dígito, con un alza del 8,5% respecto a 2024, seguido de Arganzuela (10,1%), Barajas (12,6%), Villa de Vallecas (13%), Centro (13,1%), Villaverde (14,1%), Fuencarral-El Pardo (14,2%), Tetuán (14,2%) y Hortaleza (14,4%).
Algo que llama poderosamente la atención es que los precios de todos los distritos suban por debajo de la media, lo que se explica por el creciente peso de los distritos más exclusivos en el mercado, lo que eleva el precio medio sin afectar al precio de cada zona. Esto se puede achacar al hecho de que buena parte de las compras corresponden a los inversores nacionales y extranjeros cuyo poder adquisitivo no depende de los salarios locales, así como a personas que ya tienen una vivienda en propiedad y buscan mudarse para ganar calidad de vida, y no a aquellos que buscan una primera vivienda, que están quedando fuera del mercado progresivamente en cada vez más zonas.
Con ello, la vivienda en Madrid sube un 20,9% en el conjunto de la capital, siete veces por encima de la inflación, un ritmo seis veces mayor que la subida de sueldos el último año. Todo ello dificulta enormemente el acceso a la propiedad en la capital. En concreto, una pareja que quiera adquirir una vivienda en Madrid tiene que asumir una carga hipotecaria equivalente al 56,1% de la renta disponible del hogar, la mayor cifra entre las principales capitales. Y la cifra se eleva todavía más en el distrito Centro, hasta el 78,3%, o Salamanca (70,8%), muy por delante de Barajas (37,3%) o Villaverde (37,9%).
Barcelona
Por su parte, los precios suben de forma más contenida en la Ciudad Condal, si bien hay que tener en cuenta que la capital catalana ya había vivido fuertes incrementos de precios años atrás. En concreto, los pisos de un inmueble en Barcelona suben un 8,3% en el último año, hasta los 4.270 euros por metro cuadrado. Sin embargo, cuando se mira el mapa por distritos se observan grandes diferencias, ya que solo un distrito, Nou Barris, registra una subida de doble dígito, mientras que la subida de la mayoría queda por debajo del ritmo de Vicálvaro, el distrito menos tensionado de Madrid.
Al detalle, los precios de la vivienda suben un 12,6% en Nou Barris, seguido Horta-Guinardó (9,4%), Sant Andreu (9,1%), Sarrià-Sant Gervasi (8,7%) y Sants-Montjuïc (8,1%). En el extremo contrario, con incrementos más contenidos pero todos ellos superiores al IPC y a los salarios, quedan L'Eixample (con un alza del 6,2%), Ciutat Vella (6,7%), Sant Martí (7%), Gràcia (7,1%) y Les Corts (7,2%).
Con este incremento en Nou Barris, derivado del renovado atractivo del distrito por las nuevas promociones, el desarrollo de los servicios y la llegada de nómadas digitales y ciertos profesionales, este distrito, el más barato de la Ciudad Condal, alcanza los 2.915 euros por metro cuadrado. Y, con ello, Barcelona se queda prácticamente sin oferta a precios relativamente asequibles, ya que los siguientes distritos alcanzan los 3.467 euros por metro cuadrado (Horta Guinardó), 3.507 euros (Santa Andreu) y 3.814 euros (Sants-Montjuïc), y están todos ellos entre los que más suben, ante la escasez de nuevas promociones orientadas a las rentas más bajas y la clase media.
Esto marca un notable contraste con Madrid, donde todavía existe una cierta reserva de oferta a precios relativamente asequibles para las rentas medias, como es el caso de Villaverde (2.487 euros por metro cuadrado), Puente de Vallecas (2.637 euros) o Usera (2.830 euros). Y por debajo o en torno a la cota de los 3.500 euros por metro cuadrado se encuentran también Carabanchel, Latina, Villa de Vallecas, San Blas, Vicálvaro, y Moratalaz.
Sin embargo, otra diferencia clave entre ambas urbes es que los distritos prime en Madrid son mucho más exclusivos que en Barcelona. El distrito Salamanca, a 7.514 euros por metro cuadrado, es el más caro de Madrid, seguido de Chamberí (6.850 euros), Chamartín (6.327 euros), Centro (6.083 euros) y Retiro (5.888 euros), y todos ellos superan al distrito más exclusivo de la Ciudad Condal, Sarrià-Sant Gervasi, donde un inmueble cuesta 5.646 euros por metro cuadrado. Y otros dos distritos madrileños (Moncloa-Aravaca y Arganzuela) superan al segundo distrito barcelonés (Les Corts).
Con todo, eso no significa que los barceloneses tengan que hacer un menor esfuerzo financiero para comprar una casa (el 53,1% de la renta), aunque este es más homogéneo en el mapa de la capital catalana. En concreto, una hipoteca en Ciutat Vella se lleva el 65,5% de la renta disponible de los hogares en el distrito, seguido de L'Eixample (55,9%), una cifra que no dista tanto de los distritos más asequibles, como es el caso de Sant Andreu (46,2%) u Horta Guinardó (47,2%).
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