- BEATRIZ AMIGOT
- El precio de la vivienda se dispara un 17,2% en el segundo trimestre: ¿dónde sube y dónde baja?
- El mercado de alquiler perderá 23.000 viviendas en 2026: ¿qué provincias serán las más afectadas?
- ¿Dónde compran vivienda los extranjeros en España?
El metro cuadrado se encareció un 12,8% en el mercado español en el primer trimestre, casi el triple que en la zona euro (4,7%), que ha ido ralentizando las subidas. Sólo Portugal, Bulgaria, Eslovaquia y Croacia superan a España.
El mercado inmobiliario español sigue marcando la diferencia respecto al europeo. España se mantuvo en el primer trimestre de 2026 entre los países de la Unión Europea con mayores incrementos del precio de la vivienda, al registrar una subida interanual del 12,8%, más del doble de la media comunitaria (5,1%) y de la eurozona (4,7%), según Eurostat.
Con este último avance, el mercado inmobiliario español suma ya cuatro trimestres encareciéndose casi un 13% y el avance del primer trimestre es cinco décimas superior al de un año antes.
Estas tasas son las más elevadas desde que el valor del metro cuadrado empezó a recuperarse en 2014, tras el hundimiento sufrido por el pinchazo de la burbuja en 2008.
De esta forma, España mantiene la espiral alcista, mientras que la media de la región ha frenado su ritmo de crecimiento (en la eurozona la tasa se sitúa ocho décimas por debajo de la registrada en el mismo periodo del ejercicio anterior y en la UE, siete décimas menos).
Detrás del ímpetu en la evolución de los precios en España, hay una combinación de factores. "Partimos de un nivel de precios relativamente más asequible que otros grandes mercados de la zona euro, lo que deja un mayor recorrido al alza", explica María Matos directora de Estudios de Fotocasa.
"Pero, además, desde la pandemia se han acumulado una serie de elementos que han impulsado la demanda. Los ciudadanos buscan viviendas de mayor calidad y mejor ubicadas; un importante crecimiento demográfico impulsado por la inmigración; el auge del turismo residencial y de la compra de vivienda por parte de extranjeros; un fuerte apetito inversor en un contexto en el que el inmobiliario sigue siendo un activo refugio; y además, España ha contado con las condiciones hipotecarias más atractivas de todos los países europeos", añade Matos.
Además, el mercado de compra se ve presionado también por el traspaso de demanda expulsada del segmento del alquiler, que está muy tensionado con precios en máximos (15,3 euros por metro cuadrado en junio, según Idealista) y con falta también de producto. De hecho, ya cuesta menos esfuerzo pagar la hipoteca que la renta.
El alquiler se lleva un 35% de los ingresos netos de una familia media española, mientras que a la compra se destina un 25% (sin tener en cuenta los ahorros necesarios para acceder a la financiación), según un reciente informe de este portal inmobiliario.
El problema es que toda esa demanda ha coincidido con una oferta claramente insuficiente y este desequilibrio presiona los precios al alza. En este contexto, para Ricardo Sousa, CEO de Century 21, el resultado es que "España no tiene únicamente un problema de precios, tiene, sobre todo, un problema de acceso. La cuestión ya no es sólo cuánto cuesta una vivienda, sino quién puede acceder a ella, dónde puede vivir y qué parte de sus ingresos debe destinar para conseguirlo".
"A ello se suma que la vivienda nueva tarda años en llegar y, en muchas ocasiones, no se construye donde realmente se concentra el empleo o la demanda residencial. Esa falta de oferta adecuada desplaza la presión hacia la vivienda existente, que concentra la mayor parte de las operaciones", apunta Sousa.
En estas circunstancias, los expertos coinciden en que es difícil que se mantengan en el tiempo crecimientos de dos dígitos, pero los precios seguirán aumentado porque no hay elementos que sostengan una corrección, sobre todo, en los mercados más dinámicos.
Distintas velocidades
España se posicionó en el primer trimestre como el país en el que más crecieron los precios entre las principales economías de la zona euro, muy lejos de socios como Francia (0,1%) y Alemania (1,4%).
En estos dos países, el ritmo de las subidas ha seguido desacelerándose en el último año trimestre a trimestre. Por su parte, Italia, con un alza del 5,2%, se sitúa en línea con la media y, además, en este caso la tasa de crecimiento ha ido ampliándose poco a poco.
En estos estados, el mercado inmobiliario se encuentra en una fase distinta del ciclo. Venían de años de subidas importantes y de niveles de precios ya muy elevados.
Por ejemplo, la vivienda en el mercado germano se revalorizó un 77,5% entre 2007 y 2024 y lo hizo un 25% en el galo (mientras la española en ese periodo apenas logró recuperar el mismo nivel de precios), de acuerdo con un análisis del Banco de España.
Estas circunstancias les hicieron más sensibles a las subidas de tipos y que se contrajeran en 2023 y 2024. Tras las caídas, en 2025 y en el arranque de este 2026, las tasas de crecimiento son mucho más moderadas que en España.
En el conjunto de la UE, el mapa inmobiliario es muy diverso. Eso sí, sólo cuatro estados superan la subida de España. A la cabeza, se sitúa Portugal, con un alza del 17,8%. El mercado luso mantiene en el acelerón que inició en los primeros meses de 2025 con avances por encima del 16% desde entonces.
En Portugal, la mayor parte de las operaciones son de reposición. Muchas familias venden un inmueble que se ha revalorizado y utilizan ese patrimonio para adquirir otro.
Ese mecanismo mantiene la actividad del mercado, pero amplía la distancia respecto a quienes intentan acceder por primera vez únicamente con sus ingresos y su ahorro.
Así, la capacidad de compra de las familias se ha desplomado. En 2019, un hogar con ingresos medios podía acceder, en las zonas más tensionadas de Portugal, a una vivienda de alrededor de 60 m2. En 2025, esa superficie ya se había reducido hasta aproximadamente los 35-45 m2, según datos de la inmobiliaria Century 21.
Tras este país, se situaron otros como Bulgaria (14,8%), Eslovaquia (14,4%) y Croacia (14,3%). También con subidas por encima del 10%, además de España, figuran Lituania (11,9%), Hungría (11,2%), Letonia (10,9%) Chequia (10%).
Todos estos países del Este tienen en común que se está viendo un proceso claro de convergencia económica, en el que los salarios están creciendo y la clase media gana peso, sobre un parque de vivienda que todavía parte de precios relativamente bajos.
En el otro extremo, destaca Finlandia, el único estado en el que cayeron los precios; concretamente, lo hicieron un 2%. La vivienda lleva ajustándose tres años y medio ya en el país nórdico, que arrastra una crisis económica y de deuda desde que rompió sus relaciones comerciales y energéticas con su vecino Rusia tras la invasión de Ucrania en 2022.
Por su parte, los avances más discretos se dieron -además de en los ya mencionados Francia (0,1%) y Alemania (1,4%)- en Luxemburgo (1,7%), Bélgica (2%), Suecia (2,6%) e Islandia (2,8%).
Portugal, donde más se encarece la vivienda
La Torre de Belén junto a la bandera de Portugal, en Lisboa.EXPANSIONEl mercado luso arrancó 2026 con la mayor subida del precio de la vivienda en la Unión Europea, con un avance del 17,8%, según las cifras de Eurostat. El valor de metro cuadrado en este estado piso el acelerador a comienzos de 2025 y desde entonces crece con tasas por encima del 16%. Portugal comparte con España un atractivo muy potente como destino residencial y turístico, pero es un mercado más pequeño y con menos oferta disponible. Ciudades como Lisboa, Oporto y el Algarve concentran una demanda internacional muy intensa, lo que genera incrementos de precio destacados. Además, durante la última década este país impulsó beneficios fiscales para los extranjeros que comprasen vivienda, para relanzar la inversión tras la crisis de deuda. Buena parte de estas políticas han sido retiradas en los últimos años, pero los precios siguen subiendo. A esto se suma que el valor del metro cuadrado en este país partía de niveles más bajos respecto a otras estados europeos, de modo que se está produciendo una convergencia al alza. Aun así, habrá que ver cómo evolucionan los precios en los próximos meses ahora que la demanda empieza a dar señales de agotamiento. Las compraventas de vivienda cayeron un 8,7% en el primer trimestre, después de haber retrocedido también un 3,6% en el cierre de 2025.
Bulgaria, en efervescencia en su estreno en el euro
Vista aérea de Sofía, capital de Bulgaria.DREAMSTIMEEXPANSIONLos precios residenciales en este país subieron un 14,8% interanual durante el primer trimestre del año y un 6,2% respecto al trimestre anterior. Con estas cifras. Bulgaria es el segundo estado donde más se encarece la vivienda. Este mercado lleva dos años y medio en plena efervescencia con subidas por encima del 10%. Esta tendencia se ha visto impulsada por la adopción del euro en este país desde el pasado 1 de enero. El impulso inflacionista que el cambio de moneda suele darse habitualmente (por el redondeo y por la convergencia económica) y las facilidades que puede suponer para otros compradores de la región de la moneda única (que vean ahora en el país una oportunidad de inversión) han actuado como revulsivo para los precios de la vivienda. A esto se suman otros factores como los tipos hipotecarios bajos, los altos costes de la construcción y oferta limitada de inmuebles de calidad en las grandes ciudades y en la costa. Los puntos donde más se disparan los precios son Burgas (17,7%), la capital Sofía (16%), Varna (13,2%), Stara Zagora (12,7%) y Plovdiv (8,8%). En el caso de Bulgaria también habrá que seguir de cerca la evolución del mercado porque las transacciones se han desplomado un 18,5% en el primer trimestre y un 22,5% en el anterior.
Finlandia, el único país de la UE que se abarata
Vistas de Helsinki, Finlandia.DREAMSTIMEEXPANSIONEs el único estado europeo en el que el precio de la vivienda bajó en el primer trimestre de 2026. Concretamente, retrocedió un 2% interanual. Pero esta situación no es nueva para el mercado inmobiliario finés el metro cuadrado lleva abaratándose desde finales de 2022. En ese momento, la economía del país entró en crisis por el impacto que tuvo la ruptura comercial y energética con la vecina Rusia, tras la invasión de Ucrania. El PIB de este país nórdico se contrajo un 0,9% en 2023, apenas avanzó un 0,4% en 2024 y creció un exiguo 0,2% en 2025, según los datos de la Comisión Europea. Este estancamiento económico se ha traducido, entre otros aspectos, en un aumento del desempleo. La tasa de paro en Finlandia se situaba a en el 10,8% en mayo, siendo la más alta de la UE. Además, este frenazo económico coincidió con el endurecimiento de la financiación después de las subidas de tipos acometidas por el BCE, en 2023 y 2024.
A esto se suma el factor demográfico, ya que el crecimiento de la población es mucho más limitado que en otros países (incluso cae en algunas zonas). En 2025, apenas aumentó un 0,5%, hasta situarse en los 5,6 millones de habitantes, según cifras del Banco Mundial. En este contexto, la demanda de vivienda se ha visto mermada y sigue provocando la corrección de los precios.
Francia, con los precios estancados
Vista de París con la gárgola de Notre Dame en primer término y la Torre Eiffel al fondo.DREAMSTIMEEXPANSIONEl inmobiliario francés apenas se encareció un 0,1% interanual en el primer trimestre de 2026. Es decir, los precios se han quedado prácticamente sin variación respecto al año anterior. Este dato supone una desaceleración de las subidas tras las tasas de entre el 0,5 y el 0,9% registradas en 2025. Hay que recordar que los precios de la vivienda se mantuvieron en negativo durante año y medio. La caída más acusada se produjo en el primer trimestre de 2024, con un retroceso del 4,8%. La vivienda en Francia venía de un periodo alcista y, cuando se encareció la financiación, la demanda se contrajo. Ahora, la demanda ha vuelto ha hundirse con un descenso del 17,4% en el primer trimestre. Además, a este frenazo ha contribuido también la situación económica del país, que arrastra unas tasas de crecimiento bastante moderadas. En 2025, el PIB de Francia avanzó un 0,9% y mantuvo ese mismo crecimiento interanual en el arranque de 2026 (aunque descendió un 0,1% respecto al trimestre anterior).
En definitiva, este mercado inmobiliario había empezado a remontar el ejercicio pasado, pero se ha vuelto a enfriar en los primeros meses del año por la incertidumbre económica y en los mercados desatada tras el inicio de la guerra entre Irán y Estados Unidos el pasado mes de febrero.
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