- E. UTRERA
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La subida del precio del dinero obliga a los bancos a encarecer los préstamos para vivienda. El coste aún es competitivo, pero los expertos aconsejan no demorar la decisión de comprar.
Cambio de ciclo en marcha en el mercado hipotecario español. El alza de los tipos de interés en la zona euro y la desbocada subida del euríbor están provocando un encarecimiento a pasos cortos pero imparables del precio de las hipotecas. Un fenómeno que, unido a los elevados precios de la vivienda en España, empiezan a frenar la actividad hipotecaria.
El proceso no es dramático, pero anticipa cada vez más dificultades para las familias españolas. La firma de hipotecas registró en julio la mayor caída interanual de los últimos 25 meses, según los datos oficiales publicados por Instituto Nacional de Estadística (INE).
Una caída de la actividad que se justifica por dos grandes razones. La primera es que el coste medio de las hipotecas sube, limitando cada vez más el acceso al mercado de la vivienda.
En julio, el precio medio se situó en el 3,01%, claramente por encima del 2,96% de junio. Es la primera vez en año y medio que supera la cota del 3%. Las entidades financieras se están viendo obligadas a defender sus márgenes ante la continua subida del euríbor.
"Si el índice se consolida cerca o por encima del 3%, lo lógico es que las ofertas fijas se encarezcan hacia final de año. Para quien esté buscando vivienda o tenga una hipoteca mejorable, esperar puede salir caro", señalan desde el bróker hipotecario Trioteca.
Si a los precios cada vez más exigentes de los préstamos se suma la incesante subida del precio de la vivienda, el resultado es que las nuevas hipotecas son cada vez más caras y más grandes. En julio, el importe medio de los préstamos registró una gran subida del 10,9% hasta un nuevo récord histórico de 180.785 euros.
"Seguimos observando un mercado con compradores activos y entidades financieras dispuestas a conceder crédito. La diferencia es que mes a mes observamos cómo el precio de la vivienda está obligando a los compradores a endeudarse más para cerrar la misma operación", destaca Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
Amenaza
La gran amenaza para los nuevos hipotecados es que el mercado espera una etapa larga de tipos altos. Aunque el Banco Central Europeo (BCE) no está por la labor de atacar de forma muy agresiva la rápida subida de la inflación y descarta alzas contundentes de 50 puntos básicos como las que se vieron en el anterior ciclo alcista de tipos, el euríbor descuenta, al menos, dos movimientos al alza. El primero de ellos se produciría este mes de octubre o en diciembre.
Con el euríbor al alza, los expertos recomiendan contratar las mejores hipotecas fijas del mercado. En julio, el coste medio de estos préstamos en los que siempre se paga la misma cantidad y que llevan 11 meses copando más del 60% de la contratación, se disparó hasta el 3,03% desde el 2,89% anterior y el 2,83% de hace un año. La época de las hipotecas chollo a tipo fijo por debajo del 3% toca a su fin y obliga a los compradores a ser más rápidos.
Pero todavía hay un amplio abanico de ofertas con atractivo (ver cuadros adjuntos). En estos momentos, hasta tres hipotecas a tipo fijo cuentan con precios oficiales inferiores al 3,5% TAE (tasa anual equivalente) con máxima vinculación. Se trata de Banca March, Openbank e Ibercaja, con tipos del 3,01%, el 3,42%, el 3,49%, respectivamente. Niveles que se han encarecido significativamente desde la banda situada entre el 2,91% y el 2,98% de hace un año.
A tipo variable, los diferenciales más bajos sobre el euríbor son el del 0,49% de Kutxabank y los del 0,50% de Sabadell, Bankinter y Coinc.
Hay un elemento clave en las hipotecas de esta modalidad que puede encarecer sensiblemente la operación: el tipo fijo inicial que se aplica durante el primer año y que en algunos casos se amplía a 24 meses. Un mecanismo utilizado por los bancos para protegerse de los vaivenes del euríbor y que no debe ser pasado por alto por quien contrata una hipoteca.
Ahora, estos tipos de salida se sitúan en niveles que van desde el 1,84% hasta el 2,75% en las mejores ofertas del mercado.
Con el euríbor en plena escalada, la contratación de hipotecas a tipo variable se ha reducido hasta niveles testimoniales. No es el caso de las hipotecas mixtas, donde los bancos siguen elevando la oferta en cantidad y en calidad. Estos préstamos son una alternativa a los fijos para aquellos clientes que confían en que a medio plazo les puede favorecer un escenario de tipos de interés bajos.
Sabadell, Pibank, Ibercaja o ING están entre las entidades más activas en este segmento.
Brókeres hipotecarios
Es muy importante abaratar hasta el límite el coste del préstamo para afrontar la que, en la mayoría de los casos, es la mayor inversión en la vida de las familias españolas. Más allá de los precios oficiales que las entidades publican en sus páginas web, los hogares pueden obtener precios significativamente más competitivos en la negociación cara o cara o mediante brókeres hipotecarios. A través de sus plataformas, que salvo en operaciones especialmente complejas son totalmente gratuitas para los clientes, los brókeres cuentan en la mayoría de los casos con propuestas personalizadas por parte de las entidades financieras con las que trabajan y que ofertan tipos que pueden estar muy por debajo de los oficiales que se promocionan en las oficinas y en las páginas web de las entidades.
En la práctica, el cliente introduce en estas plataformas sus datos personales y financieros, y las características del préstamo que necesita y los bancos compiten por quedarse con la operación. Si ésta llega a buen puerto, el bróker hipotecario cobra una comisión al banco. Firmas como Trioteca, Hipoo, Idealista o iAhorro trabajan en un mercado cada vez más competitivo.
Trajes a la medida de la tolerancia al riesgo de tipos
La compra de la vivienda es la inversión más importante en la vida de la mayoría de las familias. Por eso, además de conseguir el mejor precio posible, es clave elegir el plazo más adecuado y, sobre todo, la hipoteca que más adecua a nuestro perfil. Es decir, la que nos va a permitir dormir tranquilos teniendo en cuenta la aversión de cada cual al riesgo. Y también, claro está, de nuestra edad y de nuestra situación financiera.
Hay tres tipos de hipotecas: fija, variable y mixta. La hipoteca fija es aquella cuyo tipo de interés es el mismo a lo largo de toda su vida y la cuota mensual siempre es igual. En este tipo de préstamo no influyen factores externos: ni las subidas o bajadas del euríbor ni de los tipos de interés. Eso sí, de estos indicadores dependerá que la hipoteca sea más cara o barata cuando se vaya a firmar.
¿A quién le interesa una hipoteca fija? Suele ser la principal opción de quienes buscan seguridad, sin riesgos. Además, es ideal para plazos largos desde 25 hasta 40 años, porque con una hipoteca variable estaríamos muchos años a merced de un indicador inestable como es el euríbor. Es también una opción recomendable para quienes no esperan mejoras de sueldo significativas a medio y a largo plazo y quieren una hoja de ruta de pagos totalmente estable, sin sobresaltos.
El préstamo fijo es aconsejable para hipotecas elevadas. Cuanto más grande es el préstamo, más impacto tendrán en las mensualidades las subidas o bajadas del euríbor, lo que en muchos casos podría convertirse en un problema para llegar a final de mes.
Con el euríbor lanzado por encima del 3,3%, y en pleno cambio de ciclo de los tipos de interés, que abre las puertas a nuevas subidas del precio del dinero en Europa en lo que queda de ejercicio, el tipo fijo puede ganar más atractivo aún en la estrategia comercial de los bancos españoles, que lo han convertido en la piedra angular de su oferta hipotecaria.
Por su parte, las hipotecas variables comienzan con un tipo de interés fijo que, aunque suele durar solo un año, en algún caso se extiende durante 24 meses. A partir de ahí, con las revisiones anuales o semestrales, el tipo de interés nominal (TIN) se calcula en función de los valores que registre el euríbor. Además, para calcular el tipo de interés que pagará el hipotecado en cada revisión, al valor del euríbor habrá que sumarle el diferencial que se haya negociado con el banco.
¿A quién le interesa una hipoteca variable? Sobre todo, a quienes no les importe correr el riesgo de que la cuota de su hipoteca pueda variar: aumentar o disminuir. Pese a que su demanda ha caído en los últimos años, es una opción atractiva para quienes firman hipotecas cortas (10, 15 o 20 años), y para aquellos que prevén amortizar antes de finalizar el plazo de pago. Y también para quienes tienen expectativas de mejora salarial o ahorros acumulados que les permitirían afrontar una subida del euríbor. La variable es una modalidad dirigida a los más optimistas que creen que el euríbor va a bajar en los próximos meses.
Olvidado por los nuevos hipotecados en los últimos trimestres, en los que ha representado una cuota ínfima de la nueva contratación, el préstamo variable podría seguir en el ostracismo en el actual escenario de subida de tipos en la zona euro.
Por su parte, la hipoteca mixta combina las características tanto del préstamo fijo como del variable: durante el primer tramo, que se extiende durante 5, 10 ó 15 años, su tipo de interés será fijo y la cuota será siempre la misma. Después, llega el tramo variable donde el TIN se calculará al sumar al diferencial que se negocie con el banco el valor del euríbor.
¿A quién le interesa una hipoteca mixta? Este préstamo está indicado para quienes no quieran atarse a una hipoteca 100% fija, pero que tampoco quieren los riesgos de una variable. En este caso, durante al menos los primeros 10 años, el euribor no va a afectar al coste y, cuando llegue la parte variable, si está alto, se puede optar por la subrogación del préstamo para mejorar las condiciones.
El euríbor, el enemigo número uno
El euríbor a 12 meses vuelve a ser una de las referencias más temidas por los hogares españoles. El índice hipotecario acaba de firmar en septiembre la cuarta subida consecutiva hasta el 3,24% y vuelve a los niveles más altos desde el verano de 2024.
El rally eleva el coste mensual de las letras que pagan miles de familias por sus hipotecas variables y, en paralelo, condiciona el precio de la nueva producción en todas las modalidades. Entre los expertos, hay una gran división de opiniones sobre los movimientos futuros del euríbor, aunque el consenso apunta a una relajación desde los niveles actuales y una vuelta a cotas por debajo del 3% en 2027.
La Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas) prevé que el índice hipotecario cerrará este año en el 2,92%, y que seguirá bajando hasta el 2,7% el año que viene. Por su parte Bankinter cree que terminará el año en curso en una banda entre el 2,65% y el 2,75%, para descender a otra entre el 2,55% y el 2,65% en 2027. Por su parte, CaixaBank es el más optimista y cree que el euríbor finalizará 2026 en la cota del 2,47% para desplomarse hasta el 2,26% el año que viene.
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